認(rèn)購(gòu)簽約

開(kāi)盤(pán) 

開(kāi)盤(pán)是指項(xiàng)目對(duì)外集中公開(kāi)發(fā)售，特別是首次大賣(mài)。通過(guò)有效整合公司內(nèi)外資源，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行針對(duì)性的有效價(jià)值信息傳遞，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)積累，并根據(jù)積累情況采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格和方式對(duì)外集中銷(xiāo)售。

在樓市中，開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)建設(shè)中取得了“銷(xiāo)售許可證”可以合法對(duì)外宣傳預(yù)銷(xiāo)售了，為正式推向市場(chǎng)所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動(dòng)，就像某酒店開(kāi)張營(yíng)業(yè)了一樣。

1. 1.必要條件

2. 樓房開(kāi)盤(pán)必須五證俱全。即依法取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

3. 
   

4. 2.開(kāi)盤(pán)日期 

5. 樓盤(pán)是否開(kāi)盤(pán)與商品房建設(shè)進(jìn)度關(guān)系不大。為了盡快回籠資金，大部分正規(guī)商品房項(xiàng)目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證，其中的商品房預(yù)售許可證是最后一個(gè)，也是開(kāi)盤(pán)必須要有的。

6. 拿到商品房預(yù)售許可證，他們已經(jīng)具備開(kāi)盤(pán)條件，具體開(kāi)盤(pán)日期由開(kāi)發(fā)商決定。開(kāi)發(fā)商要想賣(mài)樓，必須在相關(guān)部門(mén)發(fā)放銷(xiāo)售證之后才能賣(mài)。所以，開(kāi)盤(pán)，肯定是拿到銷(xiāo)售證之后的事兒。當(dāng)然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實(shí)就是在開(kāi)盤(pán)之前小訂了等等；也有個(gè)別基于銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售節(jié)奏的考慮，推遲開(kāi)盤(pán)日期的。

預(yù)售

房屋預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。

認(rèn)籌

樓房認(rèn)籌就是說(shuō)在樓房開(kāi)盤(pán)之前繳納認(rèn)籌金，在樓房開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，是可以?xún)?yōu)先選房以及打折等優(yōu)惠，但是在簽訂認(rèn)籌合同的時(shí)候，必須要理解相關(guān)的條例，以免使自己受到經(jīng)濟(jì)損失。

1. 1、認(rèn)籌金

2. 認(rèn)籌金就是開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)正式銷(xiāo)售前，通過(guò)優(yōu)先選房、享受開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠甚至抽獎(jiǎng)送車(chē)位等方式，吸引有購(gòu)房意向的購(gòu)房者預(yù)先向售樓方繳納款項(xiàng)。

3. 一般進(jìn)行認(rèn)籌時(shí)，購(gòu)房者需先填寫(xiě)個(gè)人買(mǎi)房資料，并交納一筆認(rèn)籌金，少則幾千元，多則幾萬(wàn)元。如果購(gòu)房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。

4. “認(rèn)籌金”的實(shí)質(zhì)作用是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前得到的大筆資金并在短時(shí)期內(nèi)收回大筆資金，解決開(kāi)發(fā)商的燃眉之急。

5. 在沒(méi)有簽訂任何條款的時(shí)候，認(rèn)籌因不具備法律效應(yīng)，購(gòu)房者在認(rèn)籌過(guò)程當(dāng)中所交的“誠(chéng)意金”、認(rèn)籌金是可以退還。而在認(rèn)購(gòu)和簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者就需要仔細(xì)確定，防止有損害自己合法利益的行為條款出現(xiàn)，簽訂任何條款是也要看清楚，要留心眼。

6. 需仔細(xì)查看合同，是否有約定:如開(kāi)發(fā)商在認(rèn)籌協(xié)議上約定，購(gòu)房者將來(lái)由于個(gè)人原因不再購(gòu)房，那么認(rèn)籌金就不會(huì)退還；或是否認(rèn)同直接將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金(按照《擔(dān)保法》規(guī)定，若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金)。

1. 2、定金

2. 通常情況下，定金是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過(guò)書(shū)面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的一種方式。

3. 一般情況下，交付的定金是不能退還的。特殊情況下，要退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。

4. 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定:“不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合的同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”

5. 《合同法》第六條規(guī)定:“當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則?！边€有一百一十五條、一百一十六條及該法的司法解釋等都涉及此問(wèn)題。

6. 《擔(dān)保法》第一百一十五條明確，當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

認(rèn)購(gòu)

1. 認(rèn)購(gòu)就是開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買(mǎi)賣(mài)雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù)，而并非達(dá)到簽約。

2. 認(rèn)購(gòu)形式：現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的有：認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。

買(mǎi)賣(mài)合同

1. 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。這里的房屋特指商品房，而不包括農(nóng)村自建住房、單位集資建房等。

2. 其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同（2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

認(rèn)購(gòu)書(shū)與買(mǎi)賣(mài)合同

1. 1.商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是買(mǎi)賣(mài)合同

2. 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在簽訂正式的商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的協(xié)議。認(rèn)購(gòu)書(shū)是對(duì)雙方即將進(jìn)行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

3. 依照上述概念可知，一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)在簽訂合同之前的一種協(xié)議書(shū)，不是購(gòu)房合同。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，還需要簽訂正式的購(gòu)房合同。但實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)發(fā)生這樣的問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因?yàn)榉N種原因，又將認(rèn)購(gòu)書(shū)項(xiàng)下的房子賣(mài)給了第三人。此時(shí)，之前購(gòu)房人的利益難以通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)得到保障。

4. 為此，我國(guó)法律特這對(duì)這種情況作了明確的規(guī)定，如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)方已經(jīng)按照約定接受購(gòu)房者的購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。那么，如果開(kāi)發(fā)商違反該合同，應(yīng)當(dāng)由此承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任。

5. 
   

6. 2.認(rèn)購(gòu)書(shū)與買(mǎi)賣(mài)合同一樣嗎

7. 兩者的區(qū)別主要在于：

8. （1）目的不同

9. 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同，即為將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同；商品房買(mǎi)賣(mài)合同是本約合同，是為商品房買(mǎi)賣(mài)這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。

10. （2）約定的內(nèi)容不同

11. 認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的相對(duì)簡(jiǎn)單，通常只約定房屋的面積、總價(jià)、地理位置及將在某一時(shí)間和地點(diǎn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等內(nèi)容，買(mǎi)賣(mài)雙方一般無(wú)法直接憑認(rèn)購(gòu)書(shū)完成交易；商品房買(mǎi)賣(mài)合同則包括了房屋買(mǎi)賣(mài)的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，買(mǎi)賣(mài)雙方可以就此完成交易。

12. （3）簽訂的時(shí)間點(diǎn)往往不同

13. 認(rèn)購(gòu)書(shū)通常是在商品房可以預(yù)售前簽訂，這是開(kāi)發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶(hù)的方法；買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂則是在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后或在現(xiàn)房銷(xiāo)售的情況下簽訂。

14. 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要區(qū)別不在于其的名稱(chēng)，而在于其的內(nèi)容，如認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，則認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

15. 
    

16. 事實(shí)上我國(guó)的房產(chǎn)法律及政策并沒(méi)有強(qiáng)制要求購(gòu)房者必須要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，但既然購(gòu)房者迫于房產(chǎn)市場(chǎng)的“規(guī)則”簽了它，那就一定要在簽訂之前看清楚它的內(nèi)容，畢竟它也是有一定法律效力的。如果您不知道應(yīng)該怎么審查商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，建議您最好去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師。

補(bǔ)充協(xié)議

補(bǔ)充協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)雙方在使用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本簽約時(shí)，對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。市場(chǎng)交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式，商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開(kāi)發(fā)商擬訂的格式條款，但條款是可以調(diào)整的。

那我們就來(lái)看看，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，購(gòu)房者容易忽略的幾個(gè)問(wèn)題，我們?cè)诤炗喩唐贩亢贤a(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該注意的事項(xiàng)：

1. 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。

2. 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。

3. 3、房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。

4. 4、物業(yè)的約定，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。

5. 5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。

6. 6、開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。

7. 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。

8. 8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

9. 
   

10. 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與《補(bǔ)充協(xié)議》誰(shuí)服從誰(shuí)?“補(bǔ)充協(xié)議”有優(yōu)先權(quán)

11. 購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議是約束房屋買(mǎi)賣(mài)雙方交易行為的重要法律文件，補(bǔ)充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力。當(dāng)格式合同的條款與補(bǔ)充協(xié)議條款相抵觸時(shí)，在民事行為的處理原則方面，補(bǔ)充協(xié)議條款約定的內(nèi)容有優(yōu)先權(quán)。目前有不少消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中只重視購(gòu)房合同，而對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的重要性認(rèn)識(shí)不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。

12. 購(gòu)房者在補(bǔ)充條款中可增加出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后的處理程序、購(gòu)房者的權(quán)利、開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任、爭(zhēng)議處理依據(jù)等內(nèi)容。

13. 購(gòu)房者：千萬(wàn)不要與開(kāi)發(fā)商簽訂任何放棄延遲辦證賠償協(xié)議，不要讓繳費(fèi)簽署文件的日期與實(shí)際簽署日期不符，如果與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，可委托律師代理，以免上當(dāng)。

空白條款

1. 即便采用了有關(guān)部門(mén)給定的規(guī)范合同文本，有些不良開(kāi)發(fā)商也能在這上面做手腳，畢竟開(kāi)發(fā)商給到購(gòu)房者的合同中還有不少空白條款，在簽訂之前，購(gòu)房者一定要詢(xún)問(wèn)清楚填充內(nèi)容，以免日后開(kāi)發(fā)商在上填寫(xiě)不利于自己權(quán)益的條款。

合同無(wú)效

商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情形：

1. 1、出賣(mài)人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效

2. 包括兩種情況：一是，出賣(mài)人不具備開(kāi)發(fā)主體資格；二是，出賣(mài)人沒(méi)有銷(xiāo)售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣(mài)人沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話(huà)說(shuō)就是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤(pán)，沒(méi)有相應(yīng)的銷(xiāo)售資格。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷(xiāo)售房屋等等。

3. 2、買(mǎi)受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效

4. 這種情況主要是買(mǎi)受人沒(méi)有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家限購(gòu)政策。

5. 3、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)

6. 出賣(mài)人因?qū)嵱匈Y本少達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，為了融資往往采用兩個(gè)途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開(kāi)發(fā)商收取的買(mǎi)受人首付款直接歸還開(kāi)發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商出售給買(mǎi)受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來(lái)受損失的還是購(gòu)房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件，然后開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取首付購(gòu)房款，以此支付工程款。如開(kāi)發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的"工程價(jià)款優(yōu)先受償"權(quán)，對(duì)工程實(shí)施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣(mài)、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購(gòu)房者。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果將所銷(xiāo)售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

7. 4、出賣(mài)人將拆遷安置房屋予以銷(xiāo)售

8. 出賣(mài)人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷(xiāo)售給其他購(gòu)房者。到履行拆遷協(xié)議書(shū)的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書(shū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，對(duì)于這種情況，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

9. 
   

違約

1. 1.預(yù)期違約

2. （1）預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。如：開(kāi)發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房?jī)r(jià)上漲等原因明確表示不愿賣(mài)房，即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;

3. （2）預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù) 。如：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。 

4. 2.實(shí)際違約

5. 包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。根據(jù)《合同法》 的規(guī)定,債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無(wú)正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

6. 我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第十一條第二款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！岸宦男?，則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，違約方應(yīng)依嚴(yán)格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。

7. 3.不適當(dāng)履行

8. 雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。

9. 根據(jù)《合同法》第112條,債務(wù)人由于交付的標(biāo)的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標(biāo)的物以外的其他財(cái)產(chǎn)的損害時(shí),債務(wù)人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，根據(jù)我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。房屋面積不適當(dāng)履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定依法處理。

10. 4.其它違約行為

11. 購(gòu)房合同中違約多數(shù)由開(kāi)發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺(jué)的開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)等，我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》對(duì)上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

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