對(duì)物業(yè)公司加大監(jiān)督 “業(yè)權(quán)分配”能推廣嗎？

    “我們業(yè)主很多權(quán)益都被物業(yè)公司侵占了”

    82％的人希望政府盡快完善物權(quán)法細(xì)則，

    77.1％的人認(rèn)為政府相關(guān)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司加強(qiáng)監(jiān)管

    “我們業(yè)主很多權(quán)益都被物業(yè)公司侵占了。”北京市二環(huán)內(nèi)某小區(qū)業(yè)主陳小倩最近發(fā)現(xiàn)，小區(qū)電梯間的鏡框廣告大概一個(gè)月就會(huì)換不同的內(nèi)容，還有小區(qū)的地上停車位是收費(fèi)的，這些都屬于業(yè)主公攤面積收益，卻從沒見物業(yè)公司公示過。

    上周，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過民意中國(guó)網(wǎng)、搜狐新聞社區(qū)，對(duì)2797人進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，79.6％的人說“小區(qū)物業(yè)收支情況從未公示”是目前物業(yè)的最大問題。

    不能選擇物業(yè)公司，業(yè)主一開始就處于弱勢(shì)地位

    北京市朝庭公寓業(yè)主劉軍（化名），去年靠父母贊助和銀行貸款好不容易買了房子，但是沒想到一入住問題就接二連三，“寬帶是物業(yè)指定的，收費(fèi)貴速度慢；電卡也不是市政統(tǒng)一的，交電費(fèi)只能去物業(yè)公司，而且下午5點(diǎn)半后就不能交了。夏天電用得快，有兩回晚上突然停電，我澡都洗不了。”

    物業(yè)還存在哪些問題？調(diào)查中，68.8％的人表示“保安不負(fù)責(zé)，外來人員隨意進(jìn)出”，53.5％的人選擇“衛(wèi)生清潔不及時(shí)”。接下來還包括：交了維修金沒得到應(yīng)有維護(hù)（51.3％），小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)（50.4％），頂樓露臺(tái)、地下室等公攤面積被出租、出售（41.2％），擅自收取裝修保證金（37.9％）等。

    “現(xiàn)在，業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系就像包辦婚姻一樣，幸福的是少數(shù)，離婚的、打架的、吵一輩子的很多。”北京匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師說，這是因?yàn)闃I(yè)主沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，一般物業(yè)公司都由開發(fā)商指定。物業(yè)公司怎么收費(fèi)，收多少也是開發(fā)商和物業(yè)公司定的，沒有討價(jià)還價(jià)的可能。業(yè)主一開始就處于弱勢(shì)地位。“而且，很多地方物業(yè)管理處的電話要么打不通，要么沒人接聽，要么就把責(zé)任推得一干二凈，有幾個(gè)物業(yè)公司被處罰過？”

    物業(yè)問題存在的原因有哪些？67.1％的人首選“政府主管部門職能缺失”，65.4％的人認(rèn)為“相關(guān)法律法規(guī)不健全”，64.0％的人表示“物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)淡漠”，61.3％的人認(rèn)為原因是“物業(yè)公司由開發(fā)商指定”，53.7％的人認(rèn)為“業(yè)主維權(quán)成本過高”。

    中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員、物業(yè)問題專家舒可心認(rèn)為，物業(yè)侵權(quán)問題存在的一個(gè)重要原因是業(yè)主缺乏維權(quán)意識(shí)，“業(yè)主忍了，認(rèn)了，就等于放棄了自己的權(quán)利。”他表示，業(yè)主組織起來是解決問題最好的辦法。“但很多人覺得‘組織成本’太高了，有組織才能又熱心的人太少了。而且，在一些有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，因?yàn)槿狈ΡO(jiān)督，也出現(xiàn)了物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)聯(lián)合腐敗的情況。”

    調(diào)查顯示，43.2％的人認(rèn)為遇到物業(yè)問題時(shí)“業(yè)主缺乏維權(quán)意識(shí)”，42.6％的人認(rèn)為小區(qū)“業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)”，35.1％的人表示小區(qū)“沒有成立業(yè)委會(huì)”，30.3％的人認(rèn)為“業(yè)主各掃門前雪”。

    “業(yè)權(quán)分配”“信托物業(yè)”能推廣嗎

    “大部分物業(yè)公司現(xiàn)在還做不到誠(chéng)信、自律，只能依靠業(yè)主聯(lián)合起來對(duì)物業(yè)公司加大監(jiān)督。”2007年11月，舒可心在朗琴園倡導(dǎo)實(shí)施了“信托物業(yè)”：召開業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司簽訂信托契約，受托人即物業(yè)公司必須公開賬目，每一個(gè)業(yè)主都可以行使委托人的權(quán)利，有對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，可隨時(shí)到物業(yè)查賬目。

    朗琴園的物業(yè)——北京市嘉浩物業(yè)公司經(jīng)理邢俊霞說，業(yè)主們財(cái)務(wù)、工程、土建等各個(gè)方面的專家都有，他們會(huì)提一些很好的建議，“我們目前修補(bǔ)和粉刷外墻工作就是業(yè)主建議做的。年初，我們還搞過綠化，現(xiàn)在整個(gè)園子里的業(yè)主情緒特別好，我們工作也就有信心了。”

    “信托有個(gè)互相信任的關(guān)系，業(yè)主和物業(yè)公司平等共事，大家都有搞好小區(qū)的愿望。”朗琴園業(yè)委會(huì)監(jiān)督小組成員潘阿姨說，現(xiàn)在物業(yè)公司綠化等所有的分包合同都由監(jiān)督組進(jìn)行審查，“每個(gè)月物業(yè)公司會(huì)向業(yè)委會(huì)報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表，支出的項(xiàng)目事先要由監(jiān)督組同意，有疑問的話我們就請(qǐng)懂得的業(yè)主把關(guān)。”

    北京市華遠(yuǎn)·尚都小區(qū)業(yè)主劉先生2005年入住尚都，從2006年開始他每年都會(huì)通過“業(yè)權(quán)分配”分到1000多元沖抵下一年的物業(yè)費(fèi)。他告訴記者，當(dāng)時(shí)的售房合同中，就明確規(guī)定了哪些屬于公共部分，公共部分的收益按每個(gè)業(yè)主房子所占的比例分配，物業(yè)公司每年都會(huì)進(jìn)行公示。

    邱寶昌律師認(rèn)為，華遠(yuǎn)的“業(yè)權(quán)分配”模式值得推廣，政府應(yīng)該把“業(yè)權(quán)分配”的經(jīng)驗(yàn)吸收到法律法規(guī)當(dāng)中，“這樣公平的做法變?yōu)樗形飿I(yè)公司強(qiáng)制執(zhí)行的話，物業(yè)糾紛會(huì)減少很多。”

    公眾認(rèn)為應(yīng)該怎么解決物業(yè)問題？調(diào)查顯示，82％的人希望政府盡快完善物權(quán)法細(xì)則，77.1％的人認(rèn)為政府相關(guān)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司加強(qiáng)監(jiān)管，66.3％的人說物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)明示收支情況，61.1％的人希望物業(yè)公司加強(qiáng)責(zé)任和服務(wù)意識(shí)，48.4％的人認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該積極聯(lián)合采取維權(quán)行動(dòng)。