長三角地區(qū)土地供應增速迅猛 非平抑房價實逐利

    　土地供應放量，一頭連著房價，一頭事關地方財政，但卻是一場迷局。

　　8月20日，在上海市人大常委會第13次會議上，上海市財政局局長葛愛玲披露的數據，使得一度處于增長壓力的上海小舒了一口氣。

　　2009上半年，上海地方財政收入1268.4億元。收入呈逐月向好趨向，其中6月，同比增長14.9%，為去年下半年以來最高。

　　財政收入是真金白銀，比純粹的經濟增長數據更有說服力。上海財經大學胡怡建告訴本報，這個增量，上海房地產市場仍貢獻極大。除了樓市交易帶來的稅收之外，直接來自土地出讓的收入，讓上海在被動的經濟環(huán)境中獲得一定主動權。

　　本報記者也從上海土地儲備中心獲悉，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金落入囊中。

　　值得注意的是，2008年全年，上海這個收入是154億，2009年半年時間，就超過2008年全年。

　　同在8月20日，上海市土地學會的一次內部會議透露，下半年，上海預計可供應住宅地塊土地約120幅、1196公頃，這個數字已經是上半年的3倍，兩相比較，已經可以用飆升來形容。

　　2007年是上海公開土地出讓市場的歷史最高位，全年土地出讓收入約390億，以如此土地供應飆升的勢頭，2009年超過歷史最高位，已經沒有懸念。

　　原國土資部副部長、現國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲告訴本報記者，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價房價，實際上是為地方財政做抓手。

　　樓市高溫帶動地市火熱，進而舒緩政府財政收入，這一波興起的房地產行情得益者不僅是上海，在長三角各主要城市，一場借勢供地盛宴正在興起。

　　地方政府日收億金

　　這是一場歷史上最火熱的供地盛宴。在上海的兩翼，杭州和南京每天以坐地進賬億金的速度在進行。

　　本報記者獲悉，2009年至今，公開招牌掛途徑上，杭州獲土地出讓金約210億。這個數字已經與大上海相當。

　　8月18日下午，杭州誕生“新地王”，20多家開發(fā)商經過25輪競價，上城區(qū)南星橋糧庫地塊最后被浙江西子房產集團拍得，總價77777萬，樓面價約24295元/平米。這個樓面價也遠超過6月份以來，在京城連續(xù)創(chuàng)造的“地王”樓面價。

　　僅以6月和7月計，杭州共拍出16宗、總計1000畝的住宅用地，這一數字已經超過了2008年杭州全年985畝宅地的紀錄，僅這兩個月，杭州市土地出讓總金額高達152億元，這相當于杭州上年財政，每日坐地就可進賬2.5億元。

　　飆升或許還在接下來的幾個月。來自杭州國土資源局的材料顯示，2009年杭州預告的住宅用地達2612.8畝，這一數字，也已經3倍于2008年杭州的住宅用地出讓量。

　　本報記者獲悉，隨著杭州市政府即將加大土地的供應，下半年杭州或將再推2000畝的土地入市，其中半數以上將是住宅用地。

　　耐人尋味的一個細節(jié)是，杭州市國土資源局土地利用處處長朱軍表示，新推出的一些地塊此前都未被收納入《讀地手冊》中。

　　所謂《讀地手冊》，就是列出今年杭州要出讓多少土地，土地都在哪里，位置、面積、周邊情況，方便房地產界來拍買。

　　浙江大學房地產研究所所長趙杭生告訴本報，由于去年包括杭州在內各地土地成交太少，受市場打壓厲害，今年的放量供應其實也是在還去年的欠賬。

　　不僅杭州坐地日進億金，加大土地供應，江蘇的熱度，絲毫不減于滬浙。

　　以南京為例，幾個月來，南京國土拍賣會但凡有住宅類建設用地，開發(fā)商逢拍必搶。

　　本報獲得的資料顯示，初步統計，2009年上半年，南京市國土局共掛牌了26幅地塊，從5月份開始，國土部門加快推地，成交開始出現溢價。6月份，甚至出現了10天連續(xù)推出3批地塊的情況。

　　南京市國土資源局局長陳光表示，南京2009年的土地出讓規(guī)模，原本的計劃是和去年持平，保持在550公頃左右。但據本報記者調查獲悉，下半年，南京市亦將加大供地，預計共有約410萬平方米的土地陸續(xù)上市，相當于今年前7個月地塊成交量的3倍。

　　不僅是滬杭寧這樣的中心城市，即使如無錫、蘇州等地，土地市場異常火熱，8月5日，蘇州一場土地拍賣會就入賬54.7億元，比總起拍價高出69.2%，平均每宗土地都有六到七家公司搶拍。

　　長三角各地加大土地供應，這是他們不能錯過的時間窗口。這與以下事實相連。

　　2008年下半年開始，在經濟危機到來之時，樓市觀望氣息濃厚，土地流拍連連，上海土地財政急劇下降，這使得上海市政府城市運作困難重重。

　　近5年，上海房地產開發(fā)經營所產生的稅金加之上各種規(guī)費等，房地產業(yè)所產生的稅、費和土地出讓金相當于同期上海地方財政收入的35%左右。其中營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，就相當于同期上海地方財政收入的15%(未扣除上繳中央財政部分)。

　　易居中國年前發(fā)行的《中國房地產2008年年鑒》顯示，上海2008年，公告出讓地塊實現土地出讓總金額154.26億元，同比減少60.6%。

　　即使民間投資活躍的杭州市，2008年所有通過招拍掛獲得土地出讓金為244.2億元，不及2007年度創(chuàng)下的530億元紀錄的一半。

　　閑置土地的財政算盤

　　井噴的供地，仍需循著制度的落地，尋找合理解釋。

　　“各地此前出讓的土地，很多都在閑置尚未開發(fā)。”劉文甲告訴本報。

　　8月20日，上海土地學會的內部討論會議上，上海市規(guī)劃和國土資源管理局相關負責人透露，上海目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)。

　　上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明表示，土地批而未用，既有規(guī)劃、動拆遷等方面的原因，也有開發(fā)商的原因。據悉，這1000多公頃批而未用的土地，涉及70多個房地產項目，不排除部分房企有“囤地”目的。

　　土地閑置不僅出現在上海，8月20日，中原地產公布了其所檢測的12個城市的土地數據， 選取了國內40家知名發(fā)展商從2003年到目前，獲取的270幅地塊樣本，從分析數據來看，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，近六成土地尚未入市。

　　劉文甲分析說，土地是地方財政之母，國內目前的土地閑置稅收尚未完整，這就造成了大量土地閑置，其產生的增量收益，政府沒有獲益，而最后的成本全部算入購房的老百姓頭上。

　　土地閑置還與現行的土地儲備制度相關。

　　“國內土地招拍掛制度，即是通過各地的收儲中心進行，事實上目前地方的國土局在這個交易環(huán)節(jié)中的地位還不及土地儲備中心。”劉文甲表示。

　　由是，各地的收儲中心即沉淀了大量資金，用這批資金對城市市區(qū)的生地、毛地(即未拆遷、未七通一平)花資金進行造地，使其變成熟地，通過一定的評估程序列出出讓基準價，其后通過國土局網站等公開渠道公布進行招拍掛。

　　“在土地財政在各地財政收入上占據越來越大的份額之時，事實上各地的土地儲備中心就是地方政府的財政抓手，比稅務局還重要。”劉文甲表示。

　　8 月20日上海土地學會會議上，上海規(guī)土局人士也表示，上海將對閑置進行分類處置，下半年，上海將對開發(fā)商建立誠信檔案，若查明開發(fā)商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻。此外，上海還將試行當場簽訂合同制度，繳付出讓金，并由合同監(jiān)管部門跟蹤，防止閑置土地發(fā)生。

　　平抑房價還是政府套現？

　　加大供地，能否平抑地價房價？

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴本報，通過增加土地供給，改變供求關系，會對土地價格下調有作用，但未必會帶動房價降低，或者只能增加地產商的利潤。

　　在上海土地供應飆升的過去幾個月，上海房價過熱現象依舊持續(xù)。過去的一周，上海商品住宅成交均價每平方米19603元，逼近2萬元大關，刷新了上海市商品房周成交價歷史記錄。

　　同樣以江蘇為例，8月，江蘇公布數據顯示，前7個月，江蘇13個省轄市，市區(qū)商品房銷售面積3210萬平方米。同比增長74%，超過去年全年銷售總量的9%。

　　數據進一步透露，江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價從1月份的每平方米4788元上升到7月份的每平方米5712元，共增長19.30%。

　　8月18日，上海市市長韓正表示，近段時間，上海房價上漲趨勢明顯。政府將通過加大保障性住房和中低價普通商品房的供應力度；加大普通商品住宅用地的供應。

　　統計顯示，上海2004年土地供應集中放量達到1967萬平方米，2005年宏觀調控后，土地供應僅為384萬平方米，2006年達到647萬平方米。2007年年底上海土地供應出現集中放量，共推1512萬平方米。

　　2008年，由于經濟危機，上海土地出讓數據回落為1377萬平方米，而2009年，如果上海下半年的1200萬平方米的土地順利出讓，上海將再次刷新其土地出讓紀錄。

　　“由于利益驅動更大，此輪各地加大土地的供應，并非外界所說平抑房價。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生表示，“事實上短期內是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。”