第一批買(mǎi)房人談經(jīng)驗(yàn) 14年買(mǎi)12套房賺了1000多萬(wàn)

    面對(duì)如今高昂的房?jī)r(jià)，不少年輕人都有“出生恨晚”的感嘆：如果我也早一些遇到商品房起步的階段，早點(diǎn)出手買(mǎi)房，那該多好。

    殊不知，當(dāng)時(shí)要下買(mǎi)房決心，可能比現(xiàn)在更為艱難。

    1998年我國(guó)正式取消福利分房之前，商品房市場(chǎng)一直處于發(fā)展非常緩慢的階段。

    上世紀(jì)90年代，在杭州大多數(shù)人的觀念里，房子是應(yīng)該由單位分的，雖然市場(chǎng)上已經(jīng)有了少量的商品房在出售，但商品房概念還沒(méi)有深入人心，愿意去買(mǎi)房的人寥寥無(wú)幾。

    當(dāng)時(shí)30歲的沈鑫，就是杭州第一批商品房購(gòu)房者之一。他買(mǎi)的第一套房子在湖畔花園，像許多在這個(gè)時(shí)候去買(mǎi)房的人一樣，買(mǎi)房賺了沈鑫人生的第一桶金。

    見(jiàn)到沈鑫的時(shí)候，他穿著寶藍(lán)色的T恤，身材高大魁梧，精神抖擻，說(shuō)話(huà)語(yǔ)速快，要跟上他的跳躍思維有點(diǎn)吃力。

    第一次買(mǎi)房

    得益于偶然的機(jī)會(huì)

    沈鑫說(shuō)自己“天生對(duì)新事物敏感”，他從事投資工作，具備一個(gè)投資者的嫻熟思維，買(mǎi)房只是他的副業(yè)。1993年，從機(jī)關(guān)單位出來(lái)，他放棄了當(dāng)時(shí)單位正在分配的集資房，進(jìn)了一家期貨公司。研究股票、期貨，是他每天都要做的功課，而在投資市場(chǎng)的沉浮也給了他很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，訓(xùn)練了他作為一個(gè)職業(yè)投資者對(duì)市場(chǎng)的敏感度。

    1995年，沈鑫遇到了一個(gè)好機(jī)會(huì)，單位有一項(xiàng)福利，可以借錢(qián)給職工買(mǎi)商品房，解決住房問(wèn)題。

    “當(dāng)時(shí)是湖畔花園。”杭州第一批商品房的代表區(qū)塊是城西，湖畔花園則是城西最早開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)。他說(shuō)自己看中的房子，單價(jià)是每平方米2100多元，面積107平方米，3房2廳，總房款20多萬(wàn)元，“這個(gè)樓盤(pán)是個(gè)漂亮的別墅區(qū)，有數(shù)十幢別墅、排屋，環(huán)境很好，公寓只有五六幢?？梢哉f(shuō)是公寓價(jià)格，別墅環(huán)境。當(dāng)時(shí)真沒(méi)什么錢(qián)，還好單位可以借款。”沈鑫說(shuō)他決心買(mǎi)這套房子還有一個(gè)更重要的原因，是他認(rèn)為住房制度改革的一定會(huì)成為必然，“分配是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，如果分配一旦取消，房子變成商品的話(huà)，那價(jià)格肯定是會(huì)漲上去的。”

    每天看十幾份報(bào)紙

    迄今買(mǎi)了12套房

    在購(gòu)買(mǎi)了湖畔花園后，沈鑫的買(mǎi)房之路才剛剛起步。

    1997年，他又買(mǎi)了一套九溪的房子，西湖花園。購(gòu)買(mǎi)的理由也很簡(jiǎn)單：“城西的配套將來(lái)會(huì)有一些問(wèn)題，增值潛力不是最大。我喜歡九溪的房子，環(huán)境好。”這套房子148平方米，單價(jià)每平方米3800多元，總價(jià)超過(guò)50萬(wàn)元。“我當(dāng)時(shí)手頭可以用的現(xiàn)金也只有5萬(wàn)元，就付了5萬(wàn)元訂金，還定了一個(gè)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)，房子過(guò)了一年才去付錢(qián)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的房子根本賣(mài)不掉，我和他們也熟悉，就約好一年后辦按揭手續(xù)。”

    2000年，浙大玉泉校區(qū)邊上一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)了，這個(gè)房子就是現(xiàn)在在豪宅市場(chǎng)上鼎鼎有名的綠城綠園。均價(jià)8000元/平方米，算是當(dāng)時(shí)杭州最貴的房子。但從小就住在黃龍洞附近的沈鑫對(duì)這個(gè)地段的“含金量”太清楚了，他覺(jué)得這個(gè)樓盤(pán)無(wú)論在地段、景觀、周邊配套、品牌等方面都非常不錯(cuò)，稱(chēng)得上是“全能型”的好公寓。

    沈鑫這次買(mǎi)的是一套125平方米的公寓，在這個(gè)主打大戶(hù)型的樓盤(pán)中，是最小的戶(hù)型。支付了兩成的按揭首付20萬(wàn)元。等到2003年房子交付的時(shí)候，想把家里老人接來(lái)一起住，覺(jué)得房子好像買(mǎi)小了，只有兩房?jī)蓮d，正好朋友在綠園有套200平方米的房子要賣(mài)。這套房子單價(jià)比較便宜，每平方米1.2萬(wàn)元，但是總價(jià)還是讓他覺(jué)得很有壓力，最后相當(dāng)于賣(mài)掉125平方米的房子買(mǎi)了大房子。

    按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，這套公寓已經(jīng)是千萬(wàn)豪宅了。當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候，他只花了現(xiàn)金20萬(wàn)元。

    迄今為止，沈鑫買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的房子，已經(jīng)有12套，7個(gè)車(chē)庫(kù)和車(chē)位，估計(jì)賺了1000多萬(wàn)元。新盤(pán)或二手房，市中心的單身公寓、濱江的高性?xún)r(jià)比公寓，都是他下單的目標(biāo)。

    “有很長(zhǎng)一段時(shí)間，我基本上每天要看15分鐘的二手房廣告，直接估算市場(chǎng)價(jià)格，在單位要看十幾份報(bào)紙，周末自己做剪報(bào)，堆積的報(bào)紙鋪滿(mǎn)地。”在1993年，他就根據(jù)自己從報(bào)紙了解的信息，建議朋友的商業(yè)樓項(xiàng)目投資到剛剛建設(shè)的寧波保稅區(qū)，結(jié)果朋友賺了數(shù)千萬(wàn)元。他買(mǎi)房子有許多具體的操作技巧：比如買(mǎi)房子要以：“可住、可租、可賣(mài)”為標(biāo)準(zhǔn)；以投資的眼光買(mǎi)房，以自住的要求選房；地段選擇以：“老區(qū)看積累，新區(qū)看投入”為判斷依據(jù)；開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值直接以同比二手房差價(jià)作為品牌價(jià)值市場(chǎng)定價(jià)；買(mǎi)進(jìn)一個(gè)低估的資產(chǎn)，賣(mài)出一個(gè)高估或者正常價(jià)格的資產(chǎn)。

    經(jīng)驗(yàn)：

    要學(xué)會(huì)管理自己的資產(chǎn)

    沈鑫是一個(gè)職業(yè)投資人，也是中國(guó)最早的股票投資者之一，在股票還在用黑板報(bào)價(jià)的時(shí)候，他已經(jīng)在炒股了。

    他說(shuō)：“最早投資股票的結(jié)果就是不斷虧錢(qián)，雖然只有幾千元，一兩萬(wàn)元，但已經(jīng)是我的全部身家，足以讓我感受到失敗的巨大痛苦。”但他認(rèn)為這恰恰是他的幸運(yùn)，在還沒(méi)有很多錢(qián)的時(shí)候，犯了大部分該犯的錯(cuò)誤。

    沈鑫說(shuō)永遠(yuǎn)不要以為機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去，任何時(shí)候都有機(jī)會(huì)來(lái)。要學(xué)會(huì)管理自己的資產(chǎn)。有的人不敢買(mǎi)房子，但其實(shí)錢(qián)是資產(chǎn)，房子也是資產(chǎn)，只不過(guò)房子是固定資產(chǎn)，現(xiàn)金是流動(dòng)資產(chǎn)。通過(guò)貸款等方式，還是可以把房子再互換回現(xiàn)金。要學(xué)會(huì)利用各種金融工具，去設(shè)計(jì)這種自己可以用的金融產(chǎn)品，比如前段時(shí)間，他通過(guò)銀行轉(zhuǎn)按揭、存貸通等工具，竟然把自己的貸款利息降到了0.84%，并且是按照活期存款使用。

    他提出的通用貸款方案：控制總量，最高比例，最長(zhǎng)時(shí)間的按揭。他說(shuō)這是一個(gè)配置了復(fù)制政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、金融工具的可以簡(jiǎn)單操作的產(chǎn)品。通貨膨脹是必然趨勢(shì)，錢(qián)會(huì)貶值，長(zhǎng)期概率是實(shí)際通脹率高于貸款利息，貸款實(shí)際還能得到補(bǔ)貼。同時(shí)，這個(gè)產(chǎn)品保證了購(gòu)房者的現(xiàn)金流，哪怕房?jī)r(jià)下跌，即使是負(fù)資產(chǎn)了，還可以保證正的現(xiàn)金流。借銀行的錢(qián)，30年還，怕什么？這個(gè)產(chǎn)品還可以保證到未來(lái)的低點(diǎn)，還可以有現(xiàn)金去買(mǎi)別的資產(chǎn)。

    不過(guò)他現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)掉一些房子，他認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的大幅上漲只是貨幣大量發(fā)行的一個(gè)表現(xiàn)，而真正支撐房?jī)r(jià)上漲的許多實(shí)際因素已經(jīng)開(kāi)始減弱，貨幣是一個(gè)隨時(shí)可以變動(dòng)的參數(shù)。一旦房子跌，很難變現(xiàn)。房子不是對(duì)抗通脹的最好工具。