透視地王背后的資本推手：地市股市“互推互漲”

     據(jù)大眾日報報道 近段時間來，上市房企頻頻成為“地王”買家，且拿地之后，即通過增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行融資，這反過來又保證企業(yè)有足夠的資金去競拍土地、乃至成為“地王”。

    一些業(yè)內(nèi)人士分析，上述循環(huán)的背后，“土地運作資本化”的現(xiàn)象十分明顯，地市與股市形成了“互推互漲”。這一過程，促進(jìn)了樓市、股市的繁榮，但也蘊(yùn)含重重風(fēng)險。

    上市房企打通地市和股市

    不難發(fā)現(xiàn)，二季度以來，諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本游戲。

    一方面，上市房企積極出手爭奪“地王”。另一方面，他們在資本市場上頻頻融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，7月有9家上市房企發(fā)布再融資增發(fā)方案，計劃募集資金總計約188億元。

    房地產(chǎn)分析專家蔡為民觀察到，“地價”與“股價”存在明顯的互推關(guān)系。比如，5月至6月間，萬科共競拍得到8塊土地，支付土地價款達(dá)47.03億元，創(chuàng)下自2008年2月以來單月拿地的投資最高紀(jì)錄。但萬科的股價也大幅飆升，7月6日創(chuàng)下了14.94元的新高，與去年年底收盤價6.45元相比，漲幅高達(dá)121.6%。

    上海一大型樓盤的銷售負(fù)責(zé)人說，與前兩年明顯不同的是，今年二季度以來，上市房企一拿地，往往就在股市進(jìn)行增發(fā)，股市為房企提供更多的“資本動力”。

    土地市場資本化

    上述樓盤的銷售負(fù)責(zé)人說，上半年樓盤銷售回籠資金巨量，加上銀行授信，公司目前可以動用的資金超過100億元。但今年六七月，該公司在上海土地市場上兩次出手均失意而歸。而正是這兩次土地出讓，產(chǎn)生了長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊和青浦區(qū)趙巷10號地塊兩大“地王”，樓面價分別為21983元／平方米和14495元／平方米。

    該負(fù)責(zé)人表示：“我們認(rèn)為，地價高到這個程度，開發(fā)以后是否有利可圖已經(jīng)很難說；但照樣有公司出手，也許他們的盈利點不在于將來的住宅銷售，而在于眼下的資本市場。”

    蔡為民認(rèn)為，樓市、地市與股市的彼此互推，是這樣一個過程：房價上漲——上市房企預(yù)期收益增加，推高股價，擴(kuò)大融資空間— — 上市房企融資——出手搶地——地價上漲——房價上漲，形成循環(huán)，而上市房企在這一循環(huán)中，利用土地市場和資本市場的互搏，實現(xiàn)了在股市、樓市的雙豐收。

    蔡為民進(jìn)一步指出，越是“地王”，就越易變成上市房企融資的“題材”，公司儲備有大量土地，便會更加吸引股民購買股票，“有了寬松的流動性的支撐，上市房地產(chǎn)企業(yè)不怕創(chuàng)造‘地王’，因為拿地本身就是利好”。

    股市、地市互推互漲背后有風(fēng)險

    在宏觀經(jīng)濟(jì)基本面尚未全面轉(zhuǎn)好、貨幣政策保持寬松的背景下，股市、地市“左右互搏”的情況將繼續(xù)演繹，這將有利于提升市場信心，但也可能積累多重風(fēng)險。

    首先，可能形成土地過于集中的局面，房地產(chǎn)市場的“定價權(quán)”越來越掌握于少數(shù)幾家大型房企之手。不難發(fā)現(xiàn)，上市房企玩轉(zhuǎn)“ 地王”的過程，也是土地市場集中度逐漸提高的過程。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地資源如果越來越集中于上市房地產(chǎn)公司手中，將不利于市場競爭。

    其次，可能吹大泡沫，增加金融風(fēng)險。蔡為民說，地市、股市的互推加速了房價上漲。但房價每一次上漲，都會有一批需求者被驅(qū)逐出樓市；隨著不斷有人被驅(qū)逐，房價早晚會掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市“循環(huán)互推”的過程就會中斷，“樓市泡沫破裂以后，套牢的除了開發(fā)商，還有銀行和股民”。正如SOHO中國董事長潘石屹所說：“如果開發(fā)商損失了一億元，股東承擔(dān)5000萬元，剩下的5000萬元是銀行承擔(dān)。”