寧波房價為何領跑全國:高地價推高房價上漲預期

    誰也沒有想到，房地產(chǎn)行業(yè)在上半年會從“小陽春”式的復蘇一夜進入“盛夏”。曾經(jīng)資金鏈緊繃的地產(chǎn)商們，忽然之間變得“不差錢”了。而國內(nèi)各大一線城市頻頻登場的“地王”，在推高周邊房價的同時，也推高了人們對未來房價的預期。

    寧波是這輪復蘇的典型。據(jù)國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊調(diào)查，繼2007年10月寧波新建住房銷售價格以19.1%的同比漲幅“領銜”全國后，今年7月份寧波房價同比上漲4.3%，居全國第二位，而其中寧波市新建住房銷售價格同比上漲6.4%，漲幅居全國第一。

    先是頻頻出現(xiàn)的地王引發(fā)無數(shù)關注、推高房價預期，到如今“領銜”全國的房價漲幅，這一輪房地產(chǎn)市場競爭，寧波算是賺足了眼球。

    但泡沫之憂也越發(fā)甚囂塵上。

    一些業(yè)內(nèi)人士反映，沒有料到這輪反彈力量如此驚人。如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處于高位的房價不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)?？赡艹^2007年。

    大規(guī)模的拆遷“推波助瀾”

    “今年上半年新一輪城市建設和軌道交通建設大規(guī)模拆遷工作啟動，兩大因素帶動寧波市中心城區(qū)房屋交易量上升。這是7月份寧波市新建住房銷售價格同比上漲6.4%的重要原因。”寧波市統(tǒng)計局的相關人士分析說，由于“五路四橋”項目的建設，截至5月底，累計完成拆遷協(xié)議簽訂2700多戶，完成拆遷協(xié)議簽訂面積51萬多平方米。大規(guī)模的拆遷增加了大量剛性需求。業(yè)內(nèi)人士分析說，一般拆遷戶再次選購商品房，除了套數(shù)增加外，住房面積也極有可能超過以往。

    對于本次寧波新建商品住房價格同比漲幅“領銜”全國，業(yè)內(nèi)人士都表示不意外：“寧波的房價增長與一線城市比相對滯后，這是價格傳導的結果，再加上7月是傳統(tǒng)意義上的淡季，國內(nèi)很多城市都處于房價穩(wěn)定月，但是寧波今年7月份的市場卻站在高點，這樣一比，寧波同比漲幅領先就很容易理解。”銀億房產(chǎn)策劃部人士分析認為，寧波上半年房地產(chǎn)市場實惠型消化后，相對高價樓盤、高價戶型也進入了銷售加速期，因此7月份一些高端樓盤的成交也拉動了整體價格的上揚。

    華星房產(chǎn)策劃咨詢有限公司總經(jīng)理也認為，這次寧波拿第一有其“特殊性”。“金融危機讓很多人把資金投入到地產(chǎn)，作為資產(chǎn)保值的一個載體，再加上通脹的預期各種大環(huán)境讓房地產(chǎn)意外景氣，而寧波這次較大面積的拆遷和城市各項基礎建設的投入等都托起了寧波目前地產(chǎn)較好的基本面，從供需來看，寧波的地產(chǎn)是相對局限的市場，相對于國內(nèi)一線城市來說，全國各地的投資者并不會大量涌入寧波買房，寧波的房地產(chǎn)市場基本上還是‘自己人’在買房，但是寧波本身的供應量略顯不足，而在今年的大需求下，供應更是捉襟見肘。受供需因素決定，供應沒有跟上需求就要向上走，必然導致寧波的房價快速攀爬。從土地成交而言，寧波頻頻出現(xiàn)地王，連近郊都出現(xiàn)了區(qū)域地王，讓周圍房價都為之一‘振’。”

    高地價推高房價

    漲幅背后到底有沒有泡沫？這是被普遍關心的一個問題，各方意見云云。“寧波房價走到這個高度，也不能完全排除有追漲的成分在內(nèi)，但是更多的因素是價格與市場的反彈。”這是寧波業(yè)內(nèi)比較認同的一個說法。

    在全國各地地王頻出，土地市場風起云涌的背景下，最近兩個多月來寧波土地市場也未閑著，甚至連近郊都出現(xiàn)區(qū)域地王。

    6月1日，雅戈爾置業(yè)以8707元/平方米的樓面地價拍下鄞州新城區(qū)聯(lián)心一地塊，成交總價達到10.283億元，成為鄞州區(qū)的新地王。6月5日，慈溪浙江祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別以樓面地價每平方米8335元、8243元拍下滸山江以西兩個地塊，成為慈溪新地王，土地出讓總價高達10.89億元。7月30日，寧波國家高新區(qū)誕生新“地王”，梅墟新城南區(qū)地塊區(qū)域市場6500-7000元/平方米的房價，拍出8170元/平方米的天價。

    高地價已實質(zhì)性地推高了房價上漲預期，目前來看，還是市場供應量不足導致價格上揚，供需關系不能打破的話，價格還會繼續(xù)向上。相對于其他城市而言，寧波的房價還在理性范圍之內(nèi)，而且還有一定上升空間，否則開發(fā)商不會這么瘋狂拿地，由此也證明寧波市場整體來說還是健康的。

    業(yè)內(nèi)人士稱，未來寧波市場可能出現(xiàn)的并不是普漲狀態(tài)，而是分化。比如金地高價拿下梅墟地塊，勢必要做高品質(zhì)項目，比如將來該樓盤售價會在1.5萬元/平方米以上，但是并不說明周邊樓盤也可以賣出這么高的價格，一個并非普漲而是價格分化的市場也說明寧波的價格泡沫不存在。

    國土資源部前不久公布了地價占房價成本調(diào)查結果：“地價占房價15%-30%，平均是23.2%，因此地價不是推高房價的最終因素。”但是很多業(yè)內(nèi)人士，包括SOHO中國董事長潘石屹堅持認為，就是地價推高了房價。

    地王頻出，步步推高房價，在當前實體經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)的形勢下，必然導致房價和購買力之間的更大脫節(jié)。

    價升量跌，該如何看調(diào)整

    與房價漲幅持續(xù)走高同步出現(xiàn)的，是寧波樓市成交量出現(xiàn)的大幅萎縮。據(jù)寧波迪賽提供的數(shù)據(jù)，7月寧波市四區(qū)成交量較上月下跌了近40%。與此同時，在高房價面前，多個重點城市的樓市呈現(xiàn)“價升量跌”的態(tài)勢。分析稱，這既與近期樓市新增供應量不足、“二套房貸”政策嚴格執(zhí)行有關，也是房價不斷上漲將部分購房者“逼入”觀望狀態(tài)的結果。

    價升量跌雖不是樓市逆轉(zhuǎn)的風向標，但細心人士或已發(fā)現(xiàn)各種釋放微調(diào)信號之舉。8月4日，國家統(tǒng)計局撰文提醒政府必須警惕房價高漲。8月5日，國家稅務總局表示，近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點，要求各地稅務機關加強房地產(chǎn)業(yè)等領域的稅收征管。5日晚，央行發(fā)布貨幣報告，首次提出要對寬松的貨幣政策“動態(tài)微調(diào)”。此外，國土資源部、國家發(fā)改委等部門近期對房地產(chǎn)調(diào)控的“小動作”也是頻頻不斷。

    “宏觀政策將極大地左右寧波下半年的樓市。”寧波國驊房地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策是關鍵。盡管銀監(jiān)會出臺的“二套房貸”政策早已實行，但今年上半年的宏觀政策較為寬松，各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度也不一。“信貸政策一旦從嚴從緊實施，對一手房的銷售影響會比較大。”21世紀不動產(chǎn)寧波區(qū)分部工作人員說，在一手房購房者中，有八九成客戶選擇按揭。“這么一來，可買可不買的市民，考慮到首付和利率問題，可能會暫緩購房計劃。”因為按照銀監(jiān)會發(fā)布的政策，只要認定是“二套房貸”的，首付比例不得低于四成，利率要在現(xiàn)行基準利率上提高10%。

    不過，“二套房貸”政策對二手房銷售影響有限。根據(jù)二手房購房者的購買習慣，選擇按揭的比例為七成左右；而在這七成客戶中，首次置業(yè)與購買二套以上的客戶比例為4：6。“估算后，僅四成二手房客戶會受‘二套房貸’政策影響。”