專家上書國土部望公開項目地價

    國土資源部不久前公布的“全國105個城市620個房地產項目地價占比房價平均為23.2%”這一數(shù)字引發(fā)不小爭議，但在一些業(yè)內專家看來，“能公布出來就是一種進步，這或將成為地價信息透明制度的一個推進。”

　　記者近日獲悉，中國土地勘測規(guī)劃院日前已向國土資源部土地利用司遞交了一項建議，要求對今后每個房地產開發(fā)項目的地價信息都逐一公布，“而且是在開發(fā)商賣房的時候進行公布，以解決市場上信息不對稱的問題。”

　　據了解，這項建議目前還沒有得到土地利用司的相關批復，進入政策討論環(huán)節(jié)尚需時日。接受本報采訪的國土資源部專家分析，“部里采納該項建議的最大障礙，除了來自意識的轉變外，更多的是目前的管理能力跟不上，工作內容增加了，做不過來。”

　　“地下地價”

　　鮮為人知的是，一套“地下運行”的全國城市地價指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)趴在國土資源部“后院”已有10年之久。10年間，這套系統(tǒng)目標監(jiān)測范圍從最初的10余個城市擴展至105個城市，且繁衍出眾多監(jiān)測范圍更廣的省域和市級地價指數(shù)子系統(tǒng)(僅江蘇一省和北京一市，各自的地價監(jiān)測點就超過100個)。但更多時候，這套系統(tǒng)僅為國土資源部的決策提供“內參”，并未釋放更多社會價值。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，就技術層面而言，逐個項目公布地價并非難事，全國城市地價指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)完全可以監(jiān)測到具體項目。這套系統(tǒng)由中國土地勘測規(guī)劃院總牽頭，在每個監(jiān)測城市設有技術合作單位，其通常是由過去國土和建設系統(tǒng)脫鉤出來的中介評估機構組成，他們擁有龐大的評估師隊伍，對地價情況格外敏感。國土資源部委托他們定期上報各監(jiān)測地區(qū)地價情況，并匯總至中國土地勘測規(guī)劃院加權分析。

　　“與中介機構合作的目的是盡量避開政府，保持數(shù)據的中立。”據鄒曉云介紹，國土資源部對下設的這些技術合作單位實行松散控制，比如將地價監(jiān)測工作作為考核評估師資質的指標，或據此給予繼續(xù)教育和出國培訓的機會，或允許評估師優(yōu)先使用這些數(shù)據為他人做商業(yè)策劃等等。而國土資源部對上報數(shù)據的客觀性要求也格外嚴格，如有不實，即要“返工”。

　　地價指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)通常是在一個城市設定若干個有代表性的固定監(jiān)測點，基礎地價信息可據公開資料獲得，變動地價信息則是模擬交易、重復評估，即根據房價和租金反推地價。

　　鄒曉云告訴記者，在國外，對公共資源的信息公開早有先例。比如荷蘭，王室的財產和婚姻狀況在網上都是公開的，人們認為這并非隱私，“尤其是當這些信息和公共資源發(fā)生沖突時，就不能算隱私”。

　　“而在中國，房地產也可以定義為有限的公共資源，因而地價信息不應該被視為保密數(shù)據。”鄒曉云說，“土地是公開出讓的，是公共資源。因而對公共資源的經營和管理也必須公開，而不能被商業(yè)秘密化。”

　　“民用”存疑

　　對于這樣一個龐大的官方信息系統(tǒng)，一旦轉為“民用”，會對房地產市場產生什么影響？

　　鄒曉云認為，地價信息的公布是房地產市場最需要、最基礎性的東西。“一個市場如果不公開透明的話，它就永遠是被少數(shù)人操縱的市場，就不可能是一個健康的市場”。

　　但不容忽視的問題是，若地價信息公布不當極有可能激化社會矛盾。不久前國土資源部公布地價占房價成本后引發(fā)的數(shù)字爭議就是先例。爭議的焦點恰在于此，國土資源部公布的“僅是土地交易價格，即土地整理儲備中心拿到的那部分錢，沒包括稅費”。如此對“地價”的定義自然難以服眾。

　　中國城市經濟學會副會長、中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員楊重光認為，逐個公布項目地價信息不能否認其積極意義，但“要公布，數(shù)據就要細致”，不能以模糊、謬誤甚至造假的信息誤導視聽，否則容易引發(fā)更大矛盾。

　　楊重光表示，房地產開發(fā)項目地價構成相對復雜，其中既包括土地出讓金價格，又包括各種稅費，而且同一區(qū)位的項目地價成本構成也不盡相同，比如有些項目拆遷費高昂，有些項目沒有拆遷費，這都將影響地價占比房價的計算結果。