潘石屹：土地市場"過熱" 警惕樓市短期泡沫膨脹

      6月以來，一線地產(chǎn)商紛紛斥資跑馬圈地，大幅提高土地儲備。其中，大量國有企業(yè)也加入了地王爭奪戰(zhàn)。與此同時，房價漲幅也日趨放大。進入7月，重點城市房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)調(diào)整跡象。對此，SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹在接受中國證券報記者采訪時表示，近期土地市場出現(xiàn)的“過熱”現(xiàn)象，很大程度上是源于部分企業(yè)對短期利益的過度追逐，而主要城市房價過快上漲，會抑制住房需求的進一步釋放，泡沫隱憂值得警惕。

    拒絕高價拿地

    中國證券報：今年上半年，各大房企都在擴張土地儲備，統(tǒng)計顯示，上半年十大地產(chǎn)商的土地儲備已達3億平方米；但SOHO中國手握重金卻一直未有土地收獲，這是否說明公司保守？

    潘石屹：房企的價值不能單純用土地儲備的數(shù)量來評價。高額土地儲備需要相匹配的周轉(zhuǎn)率來消化，而土地儲備的價值還要看地段和區(qū)位。一直以來，SOHO中國都密切關(guān)注市場的“洼地”，尋找最有投資價值的地段和項目。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，掌握高峰和低谷對應(yīng)進貨和出貨的平衡關(guān)系至關(guān)重要。

    目前，SOHO中國擁有超過300億元人民幣的物業(yè)可供銷售，現(xiàn)金超過100億人民幣。而這些物業(yè)都處在北京繁華、交通便捷的區(qū)域，無論是未來銷售或者是出租，都是良好的物業(yè)形態(tài)。因為處在最繁華的區(qū)域，所以這些物業(yè)能經(jīng)得住市場波動的考驗。

    如果房地產(chǎn)市場持續(xù)看好，公司將把已有的現(xiàn)金用于現(xiàn)有項目的建設(shè)，保證公司3年以上的發(fā)展。反之，公司充分利用公司的自有資金和銀行貸款，趁低吸納超過300億元的土地和項目。

    中國證券報：北京百億超級“地王”中服地塊近期有可能入市。對于該地塊，SOHO中國有何看待？

    潘石屹：SOHO中國一直選擇城市繁華區(qū)域、交通便捷的地段進行開發(fā)。對符合SOHO中國發(fā)展的每一塊土地，我們都會積極參與，當(dāng)然包括中服地塊。近期，北京土地出讓都是采用公開、透明的掛牌和拍賣的方式；對于公司而言，能否取得中服地塊，關(guān)鍵還是看價格以及開發(fā)實力。我們主張財務(wù)穩(wěn)健，不會因為一塊土地而把企業(yè)置于“進退維谷”的境地。

    警惕需求萎縮

    中國證券報：7月份數(shù)據(jù)顯示，一線城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)價升量跌，這是否意味著價格上漲過快，已經(jīng)抑制了需求進一步的放大？

    潘石屹：7月份，各地商品房銷量下滑，有價格因素，但更主要的是因為短期供給跟不上。價格上漲對需求的遏制是必然的，如果房價過快上漲超過了大多數(shù)居民的購買力，那就是泡沫。中國的房地產(chǎn)市場是新興的市場，新興的市場就有它不成熟的特點。房價短期內(nèi)大幅上漲，確實不利于行業(yè)的穩(wěn)定和健康。對于開發(fā)商而言，在具體操作上，應(yīng)選擇具有地段優(yōu)勢、能夠抵御市場風(fēng)險和波動的項目。

    中國證券報：今年上半年，大多數(shù)高價地塊由國資背景的企業(yè)獲得，這是否在吹起土地泡沫？

    潘石屹：按照國土資源部的觀點，出現(xiàn)“地王”是個別現(xiàn)象，主要集中在北京、上海這些特大型城市，其他城市，土地出讓價格的總額不是上升，而是在下降。不過，地王頻頻誕生，依然值得擔(dān)憂。特別是大型國有企業(yè)在目前的信貸環(huán)境中，取得資金很容易，成本也很低。而他們長期從事的行業(yè)因產(chǎn)能過剩，已經(jīng)無法再投資進行擴大再生產(chǎn)，他們的目標(biāo)投向了土地市場和房地產(chǎn)市場，一定程度上是追求短期的利益，這顯然是在制造泡沫，從長期來看，是泡沫就一定會破滅。