銀行為高房?jī)r(jià)推波助瀾 下半年樓市或有價(jià)無(wú)市

    進(jìn)入五、六月份以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷走高，漲速加快。不少城市的很多區(qū)域房?jī)r(jià)漲到比歷史最高位的2007年9、10月份還高。北京、上海、廣州、深圳等一線城市上半年一手房均價(jià)漲幅超過20％甚至超過40％，二手房平均漲幅也超過15％甚至30％，核心區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅更加大。眾多二線城市的房?jī)r(jià)也是紛紛上揚(yáng)。

　　與房?jī)r(jià)瘋狂上漲同時(shí)進(jìn)行的，還有樓市投資性需求的入場(chǎng)，“地王”的不斷誕生。樓市大有超越2007年之勢(shì)。

　　然而，最近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)利空消息不斷出現(xiàn)，例如，央行重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，一線城市成交量開始出現(xiàn)下跌，地產(chǎn)股也沒有了前日的瘋狂，而陷入走弱境地。

　　以萬(wàn)科A為例，在近日大盤不斷飆升的過程中，其股價(jià)從7月初的14元左右到8月初的13元左右，一直震蕩不已，并維持在13元左右的水平。

　　經(jīng)歷了前期的瘋漲，金融、地產(chǎn)股票在7月份持續(xù)走弱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于大盤的上漲速度，一些權(quán)重股還多次拖累大盤指數(shù)。

　　于是市場(chǎng)開始有觀點(diǎn)質(zhì)疑：“經(jīng)歷了瘋狂的上半年，樓市是不是已經(jīng)見頂開始回調(diào)了呢？”

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的數(shù)位專家認(rèn)為，受信貸政策依然寬松等因素影響，樓市下半年總體依然上行，但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，下半年或明年初可能將會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的情況。

　　多因素導(dǎo)致下半年房?jī)r(jià)上漲

　　“我覺得下半年的房?jī)r(jià)依然會(huì)漲。”8月3日，房地產(chǎn)分析師薛建雄在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者電話采訪時(shí)認(rèn)為，近日地產(chǎn)股的波動(dòng)應(yīng)當(dāng)視為對(duì)利空政策的反應(yīng)，之前房地產(chǎn)政策一直都是利好，中央要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，這無(wú)疑被市場(chǎng)視為利空消息，讓前期上漲過快的地產(chǎn)股出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象。

　　薛建雄認(rèn)為，和當(dāng)年的“70／90”政策一樣，就算中央重申要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，但預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)起到的效果有限，最終的執(zhí)行效果并不一定理想。

　　“‘90／70’政策出臺(tái)后，所謂‘上有政策下有對(duì)策’，開發(fā)商通過把多套房打通成一套房，或者把上下層做成復(fù)式樓、別墅，或者是買60平方米的房子送60平方米的陽(yáng)臺(tái)等手段，來(lái)規(guī)避政策限制，最后的政策效果并不理想。”薛建雄告訴本報(bào)記者。

　　“樓市還沒有見頂。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰同日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，今年的信貸整體規(guī)?？赡軙?huì)收縮一些，但從目前的市場(chǎng)來(lái)看，北京、上海等城市的樓市依然處于供不應(yīng)求的階段，真正能買到滿意房子的人還是比較少。

　　“7月份成交量的減少是由于供應(yīng)量在減少，從整體市場(chǎng)的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)是不會(huì)下跌的，預(yù)計(jì)今年下半年整體房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。”李文杰告訴本報(bào)記者，以北京為例，主要城區(qū)的房子現(xiàn)在明顯是供不應(yīng)求。這輪市場(chǎng)上揚(yáng)的特征就是城區(qū)的二手房交易量急劇增長(zhǎng)，這也說明了需求的結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的看法比較謹(jǐn)慎，他告訴本報(bào)記者，現(xiàn)在判斷樓市是否已經(jīng)見頂有點(diǎn)早，觀察市場(chǎng)的變化不能以短期的角度來(lái)看，和股市存在板塊輪動(dòng)的道理一樣，樓市也會(huì)受到短期因素的影響，現(xiàn)在下結(jié)論說樓市已經(jīng)見頂比較主觀，需要再觀察一段時(shí)間。

　　“現(xiàn)在有不少投資客進(jìn)入樓市的原因也是在于他們看好中長(zhǎng)期樓市，是基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)向好的判斷。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)也是正常的，不能把短期因素看得過重。我認(rèn)為樓市長(zhǎng)期依然向好，依然會(huì)上行。”陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示。

　　房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉3日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則認(rèn)為，樓市的走勢(shì)和金融的關(guān)系十分緊密，如果現(xiàn)在以美元為主的國(guó)際儲(chǔ)備和結(jié)算貨幣構(gòu)成的世界金融體系依然拼命開動(dòng)印鈔機(jī)，那么中國(guó)樓市下半年依然上行幾乎沒有懸念。

　　銀行為高房?jī)r(jià)推波助瀾

　　同樣是二套房貸政策，為什么2007年就能起到很大的效果，現(xiàn)在卻不能起到同樣效果呢？

　　分析師薛建雄告訴本報(bào)記者，2007年出臺(tái)的二套房貸政策之所以能很好地調(diào)控高房?jī)r(jià)，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)出臺(tái)二套房貸政策的時(shí)候銀行的貸款指標(biāo)剛好用完，開發(fā)商和購(gòu)房者再去貸款的話，銀行就會(huì)設(shè)立重重關(guān)卡。

　　“例如國(guó)家一年給銀行5萬(wàn)億的貸款指標(biāo)，當(dāng)銀行把指標(biāo)用完的時(shí)候，貸款人再去貸款就很難了，就算國(guó)家不出二套房貸政策，你去貸款也很難。”

　　“現(xiàn)在的情況跟2007年不一樣，中央一直重申要保持適度寬松的貨幣政策，這就意味著下半年銀行的貸款規(guī)模不會(huì)受到很大的控制。由于房子變現(xiàn)能力強(qiáng)和房貸利益可觀，對(duì)于以盈利為目的的銀行來(lái)說，貸款給房地產(chǎn)業(yè)比貸給工業(yè)企業(yè)強(qiáng)很多。房地產(chǎn)業(yè)的貸款無(wú)疑是最好的最安全的貸款，因此，銀行會(huì)更愿意把貸款放給房地產(chǎn)業(yè)。”薛建雄對(duì)本報(bào)記者表示。

　　“估計(jì)二套房貸政策執(zhí)行起來(lái)不會(huì)太嚴(yán)格，反而可能成為銀行拉業(yè)務(wù)的一個(gè)借口，促進(jìn)購(gòu)房者下單。”薛建雄說，6月份就有銀行發(fā)布報(bào)告稱央行要收緊二套房貸，并多次重申預(yù)計(jì)7月份房貸會(huì)更加嚴(yán)格，實(shí)際上7月份的二套房貸并沒有變得更嚴(yán)格。到了7月的時(shí)候，銀行又出來(lái)說8月1日中央要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。銀行這樣做的目的就是促成購(gòu)房者趕緊下單并盡快辦理貸款手續(xù)。

　　薛建雄透露，雖然申請(qǐng)7折利率的貸款需要購(gòu)房者提供收入證明和首套房證明，但只要銀行不嚴(yán)查，個(gè)人弄假證明蒙混過關(guān)是很容易的。并且，在貸款規(guī)模不受限制的情況下，甚至有的銀行為了業(yè)績(jī)，明知購(gòu)房者作假不但不查，反而去教購(gòu)房者如何繞開政策的限制從而辦到7折利率的貸款。

　　薛建雄認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在流動(dòng)性充裕的情況下，即便銀行不放貸款，開發(fā)商和購(gòu)房者也比較容易從其他渠道弄到錢。只要市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，銀行的貸款規(guī)模不受限制，樓市就不會(huì)出現(xiàn)見頂和調(diào)整的情況。

　　樓市或?qū)⒃傧?ldquo;有價(jià)無(wú)市”境地

　　“一二線城市下半年有可能還會(huì)出現(xiàn)2007年時(shí)的‘有價(jià)無(wú)市’的情況。”薛建雄告訴本報(bào)記者，由于消費(fèi)者的收入增長(zhǎng)速度無(wú)法跟上房?jī)r(jià)的上漲速度，下半年的樓市成交量可能會(huì)比上半年低。但從全國(guó)來(lái)看，由于三、四線城市的樓市可能會(huì)在下半年得到真正恢復(fù)，這將讓全國(guó)樓市下半年的成交量和上半年相比將持平或略高。

　　薛建雄認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅上漲后可能不會(huì)馬上就有很大的成交量或者說可能就沒有什么成交量，這跟2007年的情況有點(diǎn)相似，“有價(jià)無(wú)市”的情況有可能會(huì)再次出現(xiàn)。