“地王”重出江湖不是繁榮信號 警惕樓市風(fēng)險

    7月23日，上海以30.48億元的高價，杭州以20650元／平方米的單價，創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區(qū)廣渠路15號地拍出40.6億元時，北京出現(xiàn)“五天三地王”局面……  

　　2007年那一輪土地市場熱中，就產(chǎn)生過一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對新一代“地王”的命運有什么啟示？

　　是賠錢退地，還是賠錢賺吆喝

　　“地王”加冕，風(fēng)光無限，開發(fā)商如意算盤“劈里啪啦”響，但市場多變，“地王”得主未必如愿以償。回顧老“地王”，賠錢退地者有之，追漲被套者有之。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”。 

　　2007年6月，志成企業(yè)以11．04億元摘牌上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，成交價是3．14億元底價的2．5倍，折合樓面價約1．64萬元／平方米。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元。 

　　2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價9．04億元、每畝單價近2000萬元高價拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價高達(dá)9953元／平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價，“吐出”福州“地王”。 

　　2008年，南寧標(biāo)號GC2007－15地塊的中山路特色商業(yè)街舊城改造項目，被廣西恒楷置業(yè)投資有限公司以773萬元／畝價格得手，總價達(dá)2．7億元左右，這是南寧“地王”年內(nèi)被三度刷新。同年5月，因未支付1億元項目履約保證金，南寧市收回土地使用權(quán)，500萬元保證金予以沒收。 

　　2008年8月，蘇寧集團經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達(dá)44．04億元的上海南京路163號地塊。該地塊樓面地價高達(dá)每平方米66930元，曾號稱中國“單價地王”。 

　　2007年7月24日，長沙新河三角洲出讓面積為785198．96平方米的地塊，北京北辰實業(yè)股份公司和北京城市開發(fā)集團公司以92億元天價拿下，土地單價每平方米11716元，樓面地價每平方米2400元，在總價上成為“中國地王”。2008年11月底，項目正式開工。目前長沙市新房均價低于每平方米4000元，風(fēng)險可以想象。 

　　“非理性”背后的如意算盤

　　前車之覆，后車之鑒，然而“地王”大有前仆后繼之勢，開發(fā)商傻嗎？顯然，除了想把成本轉(zhuǎn)移到房價里面去的意圖之外，開發(fā)商追逐“地王”的“非理性”行為背后，不乏精打細(xì)算。

　　“‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導(dǎo)作用，拉動其他樓盤高價快速銷售，并增加地區(qū)占有率，這算是為先期占領(lǐng)市場進(jìn)行的額外投入。”中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒博士認(rèn)為，開發(fā)商額外付出比周圍地塊更高的價格，還能使其賬面價值提高。 

　　作為一種商業(yè)手法，“地王”單個項目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經(jīng)被同一家開發(fā)商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔(dān)。此外，開發(fā)商還能用高價地在股市融資。 

　　據(jù)《廣東省2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》分析，當(dāng)年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發(fā)新股，發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲備為籌碼，提升業(yè)績，刺激股價，再融資。如此在樓市、股市左右逢源。“退貨”的土地，實際成為純粹的資本工具，不再是生產(chǎn)資料。 

　　當(dāng)然，如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了大調(diào)整，股市、樓市間“短路”，被套的是購房人和股市投資者。 

　　公眾要理性，莫上“地王”當(dāng)

　　2007年“地王”橫空出世時，網(wǎng)絡(luò)和媒體都在炒作“傍地王，好乘涼”，然而事實上真的如此嗎？老“地王”走了，新“地王”來了，消費者“被賣了還替人數(shù)錢”的事，也許仍然每天都在發(fā)生著。 

　　中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林教授說：“所謂‘地王’產(chǎn)生后帶動周邊房價上漲的說法，完全是一個‘誤區(qū)’。從理論上來說，影響房價的因素，一個是區(qū)位，一個是基礎(chǔ)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是一個關(guān)鍵?，F(xiàn)在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現(xiàn)，對這個地區(qū)的帶動作用可以說一點兒也沒有了。不但沒有帶動作用，還使當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施負(fù)荷比重增加。那么，你說住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會比以前增加很多。” 

　　朱道林說，“地王”所處的地方，特別地塊過大的“地王”，會影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)運行關(guān)系。無論對買房還是租房而言，“地王”的出現(xiàn)，對區(qū)域并不一定是好事。對周邊小區(qū)設(shè)施、生活成本、交通條件、環(huán)境質(zhì)量，都會形成擠壓。“應(yīng)該引導(dǎo)消費者不要跟這個風(fēng)，不要替開發(fā)商炒作，不要自己給自己制造負(fù)擔(dān)。” 

　　“地王”風(fēng)險誰來承擔(dān)

　　“天價地的獲得很可能形成風(fēng)險，但是這個風(fēng)險要由企業(yè)來承擔(dān)，而不能轉(zhuǎn)嫁給社會。”俞明軒說，“企業(yè)既然敢出這么高的價，就要監(jiān)督企業(yè)按規(guī)劃做下去。一定要監(jiān)控企業(yè)后續(xù)行為。”要控制土地開發(fā)期，防止企業(yè)把土地放在那里，讓土地自然增值。政府要加強土地供應(yīng)監(jiān)督，針對天價地，重點防范企業(yè)把自己承擔(dān)的風(fēng)險“讓”社會承擔(dān)。“企業(yè)要按規(guī)劃指標(biāo)，不折不扣地落實。企業(yè)拿地后再改規(guī)劃，就是社會資源再分配，要警惕。” 

　　按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價款的20％繳納土地閑置費。對閑置房地產(chǎn)用地還要征繳增值地價，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。 

　　據(jù)報道，廣州國土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見上報廣州市政府，首批8家房地產(chǎn)企業(yè)將因為沒有如約履行經(jīng)營性用地拍賣和開發(fā)流程，將面臨處罰。2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價超過了當(dāng)年土地成交均價4622元／平方米，從而成為各種“地王”。目前未動工或緩開工的高達(dá)24個。 

　　長期追蹤“地王”的中國土地勘查規(guī)劃院地價研究所所長趙松說：“如果開發(fā)商沒有拿地后調(diào)整規(guī)劃、提高容積率的空子可鉆，如果有關(guān)部門嚴(yán)格按出讓合同規(guī)定竣工時間對項目建設(shè)情況進(jìn)行跟蹤檢查并予以查處，如果方方面面監(jiān)管制度健全完善，土地非理性競價行為可能會收斂一些。” 

　　對真正的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，土地首先是生產(chǎn)資料。我國地產(chǎn)龍頭萬科集團提出“決不拿地王”，萬科董事會秘書、首席研究員譚華杰近日在接受記者采訪時表示，許多“地王”都是只有短期內(nèi)房價超過歷史峰值20％至30％才能盈利的項目。

　　將未來的經(jīng)營安全和發(fā)展前景押注在房價迅速暴漲的預(yù)期之上，具有巨大的道德和經(jīng)濟風(fēng)險，而承擔(dān)這一風(fēng)險的應(yīng)該是企業(yè)。

　　“地王”重現(xiàn)，不是繁榮信號

　　造就“地王”的巨量資金來源是引發(fā)爭議的一個重要原因。此前，北京等地新“地王”的拍得者中，頻頻出現(xiàn)的央企身影已經(jīng)引起了多方詬病。擴內(nèi)需、保增長依然為當(dāng)前首要任務(wù)的情況下，大量資金遠(yuǎn)離企業(yè)，扎堆樓市，這樣的此消彼長，必然導(dǎo)致真正需要資金的企業(yè)難以獲得補給，對實體經(jīng)濟的回暖形成不利影響。

　　每一次新天價誕生的槌音落定，都伴隨著無數(shù)人的望樓興嘆。“地王”頻出，步步推高房價，但房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，始終不可能超越鏈條終端——購房者的承受能力。而當(dāng)前實體經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)，就業(yè)形勢依然嚴(yán)峻，居民實際購買力并未提高，“地王”頻出必然導(dǎo)致房價和購買力之間的更大脫節(jié)。沒有成交量支持而僅靠銀行資金硬撐的高房價和假繁榮，勢必爬得越高，摔得越狠。

　　“地王”的出現(xiàn)，不僅緣于開發(fā)商的非理性炒作，也與地方政府的推波助瀾不無關(guān)系。如不盡快從土地供應(yīng)制度、政策入手徹底打破“借地生財”的利益鏈條，地方政府作為土地市場繁榮的直接受益者，只會繼續(xù)在開發(fā)商、商業(yè)銀行、炒房者之間的利益泥潭中越陷越深。

　　“地王”風(fēng)光無限，既與安居相去甚遠(yuǎn)，更非經(jīng)濟繁榮信號。房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，從長遠(yuǎn)看只能依賴于真實有效需求的培養(yǎng)，而不應(yīng)成為投機者的盛宴。

　　房價超2007年應(yīng)無懸念

　　今年以來，全國主要城市的平均房價漲幅已達(dá)20%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論成交量還是房價，2009年超過2007年應(yīng)無懸念。

　　國家發(fā)改委調(diào)查顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。這是今年以來全國70個大中城市房價同比、環(huán)比首次出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)四個月上漲，且漲幅逐月擴大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。在經(jīng)歷了一季度的交易量放大之后，房地產(chǎn)價格開始在二季度逐漸反彈。

　　緊跟開發(fā)商之后，投資性客戶也開始捕捉到了市場回暖的苗頭，近兩三個月來，投資性客戶逐漸在房地產(chǎn)市場活躍起來。從今年第一季度，全國房價就已經(jīng)開始上漲，現(xiàn)在則已經(jīng)重回上升通道，進(jìn)入了普漲和大漲階段。可以預(yù)見，下半年樓市供需兩旺的局面難以改變。