預(yù)售制是否可取消?任志強(qiáng)：承受不了就別買房

    辯題一:房地產(chǎn)亂象源于期房制度?

　　王志安：我們的第一個(gè)辯題就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的亂象，它的原因，它的源頭到底是不是期房預(yù)售制度，有請秦兵律師先發(fā)言。

　　秦兵：這個(gè)很明顯，目前從我們的律師角度來看，80%的案件都和房地產(chǎn)預(yù)售制度有關(guān)，所以我們的判斷非常簡單，如果是有什么問題能夠極大地破壞房地產(chǎn)銷售，那就是商品房的預(yù)售制度最大限度地保護(hù)了開發(fā)商的利益，但是最大限度地我認(rèn)為侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。

　　董藩：這是錯(cuò)誤的，首先只說一點(diǎn)，你說80%的糾紛是由預(yù)售而引起的，其實(shí)90%的房子通過預(yù)售來進(jìn)行的，反而是預(yù)售的比例還低，這個(gè)問題怎么來解釋？所以說出現(xiàn)問題是問題，和制度設(shè)計(jì)本身是沒問題的，假定沒有預(yù)售制度，中國房地產(chǎn)不會發(fā)展到今天，很多人就沒房子，也許像你那樣說的。

　　秦兵：那不一定很多人沒房子，咱們看中國的其它地區(qū)，在沒有預(yù)售制度的時(shí)候，人家也都有房子，而且在很早以前沒有預(yù)售制度之前，我們也有房子。

　　董藩：沒有預(yù)售的時(shí)候你住的是什么房子？

　　秦兵：如果我們說現(xiàn)在很多房子住得都很好，你怎么能和非要說預(yù)售有關(guān)系？而且董教授，您知道，這個(gè)預(yù)售制度怎么產(chǎn)生的？預(yù)售制度。

　　董藩：我很清楚它怎么產(chǎn)生的，預(yù)售在短缺情況下產(chǎn)生的。

　　秦兵：不是短缺，是香港的救災(zāi)制度。

　　董藩：我比你要清楚，我要告訴你，在加拿大同樣有預(yù)售。

　　秦兵：但是人家的預(yù)售和中國的預(yù)售可不一樣。

　　任志強(qiáng)：你怎么說是香港創(chuàng)造的預(yù)售制度，這完全錯(cuò)誤。

　　秦兵：中國學(xué)的預(yù)售制度就是學(xué)的香港。

　　任志強(qiáng)：美國也實(shí)行預(yù)售。

　　秦兵：但是你想想，付多少錢？人家那個(gè)預(yù)售付多少錢？咱們是付全款，人家是付多少錢？

　　任志強(qiáng)：你可說錯(cuò)了，誰讓你付全款？

　　秦兵：我們現(xiàn)在不是付全款嗎？

　　任志強(qiáng)：誰讓你付全款？哪個(gè)預(yù)售制度上寫著付全款？

　　秦兵：我現(xiàn)在付30%，再加70%。

　　任志強(qiáng)：那和制度有什么關(guān)系，那是你付，那和制度沒有關(guān)系。

　　秦兵：它提供給你這個(gè)機(jī)會了，如果不允許預(yù)售的話，你只能買。

　　任志強(qiáng)：允許預(yù)售也可以不提供，你在預(yù)售制度上加了規(guī)則。預(yù)售制度本身并沒有錯(cuò)，你說中國的法律不健全，那是另外一回事，那和預(yù)售制度沒有關(guān)系。全球大概96%的國家在執(zhí)行預(yù)售制度，但是為什么人家不出問題。幾年以前，央行的報(bào)告中就曾經(jīng)提出來要否決預(yù)售制度，一個(gè)禮拜之內(nèi)建設(shè)部就否決了這樣一個(gè)央行的說法，是因?yàn)榻ㄔO(shè)部把全國全世界接近于96個(gè)國家的制度拿回來做對比以后認(rèn)為預(yù)售制度沒有問題。

　　舒可心：任先生說的，我表面上是贊成任先生的意見，可以這么說，預(yù)售制度本身是一個(gè)制度，作為一個(gè)商業(yè)制度，它實(shí)際上是可以誰都來用的，但是我想請任總考慮一個(gè)問題，就是中國在市場化進(jìn)程當(dāng)中，我們跟德國和美國這種西方國家不一樣，我們的人民是不是承受得了在預(yù)售制度下自己的財(cái)產(chǎn)受到損失。

　　任志強(qiáng)：為什么你要讓他的財(cái)產(chǎn)受到損失？

　　舒可心：對，這就是預(yù)售制度產(chǎn)生的。

　　任志強(qiáng)：我的所有客戶你可以調(diào)查，有沒有在面積上產(chǎn)生損失的。

　　舒可心：所以您恰恰可以。

　　任志強(qiáng)：那不是胡扯八道嗎？

　　秦兵：不能這樣。

　　舒可心：我現(xiàn)在想說的就是，中國的預(yù)售制度。

　　任志強(qiáng)：你不能說(期房引發(fā)的房地產(chǎn)案例超過)80%。

　　秦兵：遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在全國所有的投訴都算上來，連10%都不到。

　　舒可心：秦律師剛才講的，有這么多比例的訴訟，但這些訴訟未必業(yè)主都能贏，可能業(yè)主大部分都贏不了，因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)本身就偏向開發(fā)商，但是問題在這兒，當(dāng)消費(fèi)者已經(jīng)跟銀行貸了款了，像上海這次房子倒塌的，這跟預(yù)售制度沒關(guān)系，房子跟預(yù)售制度沒關(guān)系，但是這個(gè)時(shí)候買房人已經(jīng)失去了跟開發(fā)商談判的能力了，錢都在您手里了，所以這個(gè)是造成什么呢？任總，我看過您的很多文章，這造成什么呢？這造成社會問題，制度本身沒有什么好壞，在中國生產(chǎn)關(guān)系，在生產(chǎn)力發(fā)達(dá)不夠的時(shí)候，采用了西方的生產(chǎn)關(guān)系，來跟中國的生產(chǎn)力，老百姓沒有承受這種大風(fēng)險(xiǎn)的能力，你就讓他背上百分之百的債，最后成為負(fù)資產(chǎn)，像上海的這些人，或者像由于房地產(chǎn)市場降價(jià)，使得業(yè)主去年、前年給你錢的房子，假如降價(jià)就會造成負(fù)資產(chǎn)，還不起房，香港也有這種情況。所以關(guān)鍵我不是談?lì)A(yù)售制度好與不好，沒法談，如果脫離了中國的現(xiàn)狀談?lì)A(yù)售制度根本沒法談。

　　王志安：你的意思就是說預(yù)售制度本身或許沒有問題，但是它并不適合今天的中國發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，是這意思嗎？

　　舒可心：從第一天我認(rèn)為就不該設(shè)立預(yù)售制度，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候發(fā)展商是政府的，政府沒錢，任總也沒錢，因?yàn)槿慰偸菄?，就想拿老百姓的錢來弄。

　　王志安：任總怎么看這個(gè)問題？

　　任志強(qiáng)：但是你說這些問題我認(rèn)為根本就不存在，消費(fèi)者協(xié)會給我發(fā)了獎(jiǎng)狀，就是因?yàn)槲矣袚?dān)保制度，擔(dān)保制度完全可以在全世界通行解決。因?yàn)槭澜绺鲊荚趫?zhí)行擔(dān)保制度。

　　舒可心：我插一句話任總，中國這么多，成千上萬的開發(fā)商，只有您一個(gè)開發(fā)商有擔(dān)保制度。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在不止，可能有好幾個(gè)。

　　王志安：大概這個(gè)比例是什么？

　　任志強(qiáng)：如果用擔(dān)保制度來解決，是可以解決的，那你就是補(bǔ)充相應(yīng)的法律去完善它，而不是要否定它，你們現(xiàn)在討論的要倒洗腳水，就把孩子倒掉。

　　舒可心：不是，它完全不是一個(gè)概念。

　　王志安：您說擔(dān)保制度，您能不能解釋一下。任總，您能不能解釋一下？

　　任志強(qiáng)：是用擔(dān)保公司來對我銷售的所有實(shí)物進(jìn)行擔(dān)保，包括質(zhì)量問題，包括面積問題，所有的其它問題。這個(gè)擔(dān)保公司要賠錢，第三方賠錢和我沒關(guān)系，所以這些質(zhì)量問題是完全可以用其它辦法去彌補(bǔ)的，所以預(yù)售時(shí)候有沒有質(zhì)量問題，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)任，面積有誤差，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)任，其它的擔(dān)保公司也可以負(fù)責(zé)任，既然我們可以用其它的方式來解決，你否定這個(gè)預(yù)售制度有什么關(guān)系？沒有任何關(guān)系。

　　舒可心：預(yù)售制度應(yīng)該包括銀行監(jiān)管制度，應(yīng)該包括任總的房屋質(zhì)量擔(dān)保制度，合起來叫預(yù)售制度，如果沒有這樣好的預(yù)售制度，這個(gè)預(yù)售制度就不叫預(yù)售制度。

　　任志強(qiáng)：你說得也不太對。如果按日本來說，它根本就不需要質(zhì)量擔(dān)保，因?yàn)橘|(zhì)量擔(dān)保是用法來解決的，它另外有質(zhì)量法。

　　舒可心：但是在沒有質(zhì)量法的情況下，我們就積極推行預(yù)售制度，勢必造成社會的這種。

    (辯題二:期房制度推動房價(jià)走高?)

　　王志安：關(guān)于亂象之中還有一個(gè)問題，很多人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價(jià)格大起大落，是跟預(yù)售制度有關(guān)的。

　　任志強(qiáng)：沒有任何關(guān)系，如果沒有預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場價(jià)格更高。

　　舒可心：價(jià)格高我不反對，但是穩(wěn)定。

　　王志安：房子期房的時(shí)候，剛開始賣的時(shí)候價(jià)錢就是便宜，越到現(xiàn)房了，日期越來越近了，價(jià)格越來越高。

　　舒可心：那是當(dāng)然的，反而是消費(fèi)者分享了這個(gè)增值。

　　王志安：他給很多人造成了一種房價(jià)在不斷上漲的現(xiàn)象。

　　董藩：那是錯(cuò)誤的。

　　任志強(qiáng)：成品在不斷完善的過程中，當(dāng)然成品在漲價(jià)了，我們預(yù)售有沒有預(yù)訂汽車的，有沒有預(yù)訂飛機(jī)的？哪個(gè)飛機(jī)是建完了以后你付錢的？

　　王志安：但是預(yù)售汽車的時(shí)候，從來沒有預(yù)定汽車的時(shí)候就說你早預(yù)定可以少花錢。

　　任志強(qiáng)：你到航空展去看看，是不是早預(yù)訂的要少花錢？所有訂的飛機(jī)都是早訂的少花錢，你要買現(xiàn)貨一定貴，這沒什么可討論的。

　　董藩：預(yù)售是根據(jù)現(xiàn)在的供求關(guān)系鎖定一個(gè)價(jià)格，而挑貨是后一個(gè)階段，房價(jià)原則上就是上漲的。因?yàn)槭杖朐谠鲩L，還有其它因素在影響它，所以早預(yù)售的話，其實(shí)消費(fèi)者用自己的錢分享了后面的一部分增值。

　　任志強(qiáng)：問題是供不應(yīng)求造成的上漲，還是供過于求造成的上漲？如果是供不應(yīng)求的原因，就是沒有預(yù)售制度，我們就更加供不應(yīng)求了。

　　董藩：而且沒有預(yù)售制度的話，老百姓更買不到房子。

　　任志強(qiáng)：我們可能得縮到80%到90%的產(chǎn)量，市場供不應(yīng)求的矛盾就會日益嚴(yán)重。

　　舒可心：我覺得任總以改善國民住房待遇的責(zé)任人為自居，說我們發(fā)展商是為了解決全國人民的住房問題。

　　任志強(qiáng)：你說錯(cuò)了，我們只解決一部分人，而且解決高收入的人，你別搞錯(cuò)了。

　　舒可心：對，就是整個(gè)房地產(chǎn)商，我指的是整個(gè)房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商是解決人們的住房問題，但是這里面有一個(gè)評估，加速提供人民住房的速度重要還是在穩(wěn)定的環(huán)境當(dāng)中，讓人們在獲得住房的同時(shí)也能讓社會比較安定，現(xiàn)在房子的價(jià)格起落。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在社會有什么不安定？

　　董藩：加速供應(yīng)才能穩(wěn)定呢。如果沒有供應(yīng)，老百姓沒房子住能穩(wěn)定嗎？

　　舒可心：任總，不能咱看不見，也可能您的公司房子沒有問題，這我也知道，但是整個(gè)房地產(chǎn)商，您不代表房地產(chǎn)商，您代表好的房地產(chǎn)商，我可以這么說，咱們客氣地說，中國大量的開發(fā)商建的房子都是可以俯臥撐的，開玩笑，都是有質(zhì)量問題的。

　　王志安：關(guān)于價(jià)格的問題，你剛才說，其實(shí)房價(jià)的上漲和下跌是因?yàn)楣┣鬀Q定的，不是因?yàn)轭A(yù)售制度決定的。

　　任志強(qiáng)：如果我們國家有豐富的資本市場，或者說資本市場是完全發(fā)達(dá)和開放的，你完全可以實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　王志安：現(xiàn)在我們不談房子的問題，我們現(xiàn)在要推出一個(gè)杯子在市場上，這個(gè)價(jià)錢我就宣布，這個(gè)杯子沒有做出來之前，我賣一塊錢一個(gè)，或者說一百塊錢一個(gè)杯子，一個(gè)月之后，我再賣，就是110塊錢，兩個(gè)月以后再賣就是120塊錢，你像這樣的銷售制度會刺激需求嗎？

　　任志強(qiáng)：這和銷售制度沒關(guān)系，如果是因?yàn)殇N售制度就能讓它漲價(jià)，而不是因?yàn)樾枨箨P(guān)系能讓它漲價(jià)，那我一開始就應(yīng)該定120元，我傻？我為什么一開始要定一百呢？如果是供求關(guān)系決定的。供求關(guān)系決定了，你到賣120元的時(shí)候，有沒有人去買你的杯子，如果有人買一開始你定價(jià)可能定低了。

　　王志安：這是另外一個(gè)元素。

　　任志強(qiáng)：不是另外一個(gè)元素，這就是根本的供求關(guān)系決定，如果供求關(guān)系決定了是供不應(yīng)求占主導(dǎo)地位，你才可能出現(xiàn)先賣的賣一百，后賣的賣120元。

　　王志安：但是什么決定供求？

　　任志強(qiáng)：什么決定供求？城市化，我們的城市人口，我們的家庭分裂速度等等一大堆，首先要決定的是土地供應(yīng)是不是市場化，如果生產(chǎn)杯子的原材料是被壟斷的，而不是市場化的，它就很難做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承認(rèn)在供求里面，人們對價(jià)格上漲的預(yù)期也決定著供求？

　　任志強(qiáng)：我不承認(rèn)。

　　舒可心：對，肯定是。

　　任志強(qiáng)：你查查從2003年到2006年國土局的報(bào)告上，每年減少多少土地供應(yīng)，如果這些土地供應(yīng)按原來的速度供應(yīng)不減少，怎么會形成2007年的暴漲呢？為什么2007年年初我們的國務(wù)院報(bào)告上提出要用增加供給的方式來解決供求關(guān)系問題？就是因?yàn)榍斑B續(xù)四年的時(shí)間供應(yīng)太少了，但是2007年供應(yīng)的土地還沒有變成產(chǎn)品的時(shí)候，我們又開始剎車，所以才造成2008年出現(xiàn)了問題，和預(yù)售制度沒有任何關(guān)系，因?yàn)槲覀冊谥耙呀?jīng)實(shí)行了預(yù)售制度很多年了，為什么沒出現(xiàn)這么多問題？消費(fèi)者協(xié)會有正式報(bào)告，房地產(chǎn)的投訴是在下降，而不是在上升的，雖然絕對數(shù)量是上升了，但是和我們總的銷售量相比是下降的，說明什么？說明預(yù)售制度和它沒關(guān)系。

　　秦兵：一個(gè)重要的問題就是它把本來我們在很快時(shí)間要進(jìn)行達(dá)成的談判，無限制地延長了，比如早市，為什么快到閉市的時(shí)候價(jià)格一定降下來？這是規(guī)律，為什么呢？因?yàn)檎勁袝r(shí)間縮短了，必須12點(diǎn)要關(guān)門，所以我趕緊把東西賣出去。但是如果它有無限的談判時(shí)間，到晚上12點(diǎn)才關(guān)門，我一定不降價(jià)。我們的預(yù)收制度就把談判時(shí)間在實(shí)物生產(chǎn)之前，就開始了，所以提高了開發(fā)商的談判時(shí)間和談判地位，所以價(jià)格上去了。另外，還有一個(gè)重要原因，預(yù)售制度為什么要廢除？就是它違背了經(jīng)濟(jì)法則，任總，你買的99%的東西都要看到實(shí)物才付錢對嗎？只有買房子，是什么都沒看到的時(shí)候就要付錢。

　　任志強(qiáng)：你說這個(gè)沒有任何道理在哪兒？我們現(xiàn)在的市場中銷售的二手房和一手房現(xiàn)在基本上是一比一了，二手房是不是預(yù)售制？不是，我們用不著討論。在我們的商品房里頭，其中現(xiàn)房部分大概占到三分之一，或者說略弱一點(diǎn)，這一部分是不是現(xiàn)房？這兩個(gè)部分加起來已經(jīng)大于了預(yù)售制度，是不是房地產(chǎn)這一部分就不漲了？二手房房價(jià)為什么會“呼呼”漲呢？它沒有預(yù)售制度。

　　舒可心：但是房屋預(yù)售制度確實(shí)給開發(fā)商更多的描繪最新最美圖畫的機(jī)會，給更多的開發(fā)商談判的主動權(quán)，然后使得消費(fèi)者在選擇的時(shí)候，有特別多的困惑，使得這個(gè)房子漲價(jià)的機(jī)會。所以我覺得我們不能，一說房子漲價(jià)，全都?xì)w罪于預(yù)售制度，但是一說預(yù)售制度，它似乎跟一切的惡都沒關(guān)系，我反對您這種觀點(diǎn)。

　　董藩：預(yù)售制度恰恰造成了房價(jià)的相對增長幅度相對下降，如果沒有預(yù)售制度，我們整個(gè)開發(fā)能力會下降很大，開發(fā)商有多少資金？沒有多少資金，有了預(yù)售制度，集合了全社會的資金，然后生產(chǎn)房子，生產(chǎn)能力大大增加了，供應(yīng)增加了，當(dāng)然，有利于價(jià)格增長幅度的下降。第二個(gè)，消費(fèi)者在提前把錢拿了出來，交一個(gè)價(jià)格，預(yù)售的時(shí)候確定的價(jià)格是根據(jù)當(dāng)時(shí)的供給和需求確定的，而交貨的時(shí)候是兩年之后，甚至有的時(shí)候可能覺得，快一點(diǎn)要一年半，那個(gè)時(shí)候決定的現(xiàn)貨價(jià)格是什么？根據(jù)當(dāng)時(shí)的供給和需求，過去這種供給和需求和未來一年半、兩年供給和需求完全是不同，一般來說消費(fèi)者恰恰通過預(yù)售獲得了這種增值。

    (辨題三:現(xiàn)在取消期房制度時(shí)機(jī)已到?)

　　王志安：我們不久前在網(wǎng)上搞了一個(gè)調(diào)查，你是否贊成取消期房的預(yù)售制度，在這個(gè)里頭有97.1%的參與對調(diào)查的對象贊成取消期房預(yù)售制度，而不贊成的只有2.5%，說不清的只有0.5%，有很多網(wǎng)友跟我們留言，他們說期房預(yù)售制度是一個(gè)不平等的契約，房子沒有修好就交錢，顯失公平，現(xiàn)在實(shí)際上是先交錢再買房，是用老百姓的錢來蓋房再賣給老百姓，這叫什么方法？實(shí)際上這是現(xiàn)在網(wǎng)上的一些觀點(diǎn)。下面我們就討論第二個(gè)問題，實(shí)際上就是說我們現(xiàn)在到底該不該取消期房，有沒有可能性來取消期房？

　　任志強(qiáng)：大部分是贊成的人不去帖帖子，只有不贊成的人才去帖帖子，所以這個(gè)沒有任何意義?？傮w來說，如果你調(diào)查的人數(shù)連買房子的人數(shù)都不如，你憑什么說這個(gè)有意義呢？因?yàn)橘I房子我們已經(jīng)看到了，今年已經(jīng)有這么多家，人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過你網(wǎng)民調(diào)查的人數(shù)，有任何意義嗎？沒有任何意義。

　　王志安：這個(gè)百分比沒有太大的意義，但是剛才這位網(wǎng)友說了，實(shí)際上現(xiàn)在期房預(yù)售制度是我們交了錢讓開發(fā)商去蓋房子。

　　任志強(qiáng)：胡說八道，我覺得這個(gè)話說錯(cuò)了，絕不是對你說的，因?yàn)槲覀優(yōu)槭裁匆荣I地？那政府沒給我這個(gè)70年的使用權(quán)，這70年的使用權(quán)是以后的事兒，你先把政府買地的70年租約先廢了，我現(xiàn)在是不是投了？我要是達(dá)不到一定的投資額，能給我發(fā)預(yù)售證嗎？怎么叫你給我錢我才蓋房子？我習(xí)慣性用語說的胡說八道，你別以為我是人身攻擊，這跟人身攻擊沒有任何關(guān)系。買飛機(jī)是不是要先付25%才給你劃，我先買了地沒有？我建了前頭的基礎(chǔ)沒有？如果沒建立基礎(chǔ)，怎么能給我發(fā)預(yù)售證？因?yàn)轭A(yù)售證已經(jīng)有很清楚的規(guī)定，到什么程度才能發(fā)預(yù)售證？我一開始收你20%的錢夠不夠我前提？不夠，你怎么能說我用你的錢呢？這是概念錯(cuò)誤。

　　舒可心：任總不說話了我說。剛才任總舉的例子其實(shí)有重要的一個(gè)特點(diǎn)，飛機(jī)有明確的產(chǎn)品規(guī)格，而房子經(jīng)常是變來變?nèi)サ?，而且房屋質(zhì)量本身因?yàn)樗撬ぎa(chǎn)品，房屋的承建商有很多問題，所以質(zhì)量很難保證，因此當(dāng)飛機(jī)交貨和房子交貨的這種風(fēng)險(xiǎn)，另外一個(gè)就是承受人是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)人，這是社會問題，如果我們跟美國訂了飛機(jī)，美國不延期交貨，對社會沒有太大的影響，對社會大眾沒有太大影響，我們所以講預(yù)售制度是把老百姓綁架到期貨制度里來。

　　董藩：沒有人逼著你非去簽這個(gè)預(yù)售合同，你可以等著買現(xiàn)貨，問題是什么？你根本買不到，這是一個(gè)短缺市場，短缺市場上，如果你把預(yù)售取消，大家都想干嗎？拉關(guān)系，去找權(quán)利人，去找公司內(nèi)部人去買房子，反而普通老百姓更買不到。

　　舒可心：但是買到的房子一定是看得見明明白白的。

　　任志強(qiáng)：買飛機(jī)的，買游艇的都不是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。如果連基本信任都沒有，我們就不需要建立市場經(jīng)濟(jì)了。我們現(xiàn)在有這么多現(xiàn)房，沒有人非得強(qiáng)迫你去買期房，期房是你自愿選擇的，要知道市場經(jīng)濟(jì)的過程中，沒有說開發(fā)商強(qiáng)迫你必須到我這兒來買房子，是你愿意到我這兒來買房子，你愿意實(shí)行期貨交易，你要不期貨交易，你就等我蓋完現(xiàn)房以后再買，別人愿意接受預(yù)售制度，人家買了，到時(shí)候等現(xiàn)房的時(shí)候沒你的房子，你活該，你不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)你就忍著。

　　王志安：您的意思就是說在現(xiàn)在是買方的力量大于賣方力量的時(shí)候，就會制定一個(gè)相對于對于買方更有利的游戲規(guī)則，是這意思嗎？

　　任志強(qiáng)：不是，定規(guī)則的人是政府，政府說我是為了保護(hù)賣方嗎？我定這個(gè)預(yù)售制度是為了保護(hù)買方嗎？都不是。它是一種公平，包括秦律師說我們可能是從國外學(xué)來的，為什么？這里有一個(gè)重大差別就是他們說的，我買的東西在實(shí)行預(yù)售制度的國家大部分實(shí)行的是海洋法，海洋法所有都是虛擬的，所以才有虛擬經(jīng)濟(jì)一說，股票什么都是學(xué)來的，而我們實(shí)行的是大陸法，大陸法就是看見的才算有，所以我們要登記權(quán)證，但是改革開放以后，我們不得不向海洋法進(jìn)行學(xué)習(xí)，所以把大陸法和海洋法在法律上進(jìn)行結(jié)合的過程中，可能中間會有誤差，要進(jìn)行彌補(bǔ)，秦律師是律師，我也是學(xué)法律的，所以我很清楚。

　　王志安：秦律師是學(xué)法律的，你覺得西方銷售制度是不是一個(gè)公平制度？

　　秦兵：在目前中國來說，它是一個(gè)極為不公平的制度，它把消費(fèi)者，本來應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)貨交易的一個(gè)交易模式，放到了期貨交易的方式上，所以冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，但是對于開發(fā)商來說，它是一個(gè)極其方便的融資工具，所以任先生這么積極地來支持它。

　　王志安：開發(fā)商融資本身也應(yīng)該說沒有對錯(cuò)之分，如果這個(gè)融資本身的行為是有利于生產(chǎn)來講呢。

　　秦兵：讓我說完。

　　董藩：你剛才說完了，你已經(jīng)打了句號了。這個(gè)話在北京電視臺跟老潘也說過這么一次。主持人已經(jīng)說了話，我接的主持人的話，怎么叫不讓你說完？

　　親兵：任總你看著主持人在和我說話，應(yīng)當(dāng)判斷形勢，就是讓我來發(fā)言。

　　董藩：我沒判斷出來。

　　親兵：你看，認(rèn)真看就行了。我的想法是這樣的，就是融資是沒有錯(cuò)誤的，但是當(dāng)我們來確定一種銷售模式的時(shí)候，我們看它是否有利于客戶，是否有利于弱勢的公眾，目前來看，預(yù)售制度肯定不符合這個(gè)行為原則，我們不要說是誰制定它的，我們就說這個(gè)結(jié)果。

　　王志安：為什么你覺得？

　　秦兵：大量的訴訟，剛才任先生說，訴訟的人很少，比例可能比較少，但其實(shí)不是這樣，我們現(xiàn)在最多接到的退房案件，因?yàn)榉课葙|(zhì)量上的案件，你們知道有多少呢？一起九百套，只不過我們在現(xiàn)實(shí)生活中，很少去公布它，去研究它，如果我們?nèi)ソ沂舅膬?nèi)部，后面發(fā)生的事情，你就發(fā)現(xiàn)觸目驚心，房屋質(zhì)量，一平方米四萬塊錢的房子，房屋到什么程度？我踹一腳能把腳踹到墻里面。

　　王志安：剛才任總說的，這個(gè)問題是一個(gè)房屋質(zhì)量生產(chǎn)的監(jiān)管問題，不是預(yù)售制度問題。

　　秦兵：正是因?yàn)槲覀兊姆课葙|(zhì)量問題，房屋質(zhì)量制度、面積制度或者說是產(chǎn)權(quán)制制度、抵押制度不足以對期貨進(jìn)行嚴(yán)格的限制，所以讓某些開發(fā)商，某些開發(fā)商的欺詐大行其道。

　　王志安：你的意思就是說通過監(jiān)管解決不了這個(gè)問題？

　　秦兵：解決不了，就目前十幾年了。

　　王志安：通過其它完善也解決不了這個(gè)問題？

　　秦兵：我買第一套預(yù)售房，1993年，現(xiàn)在2009年，16年過去了，糾紛越來越多，性質(zhì)越來越惡劣，說明我們目前根本不足以進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)售制度是一個(gè)期貨制度，大宗的期貨交易需要嚴(yán)格的立法，我們目前的預(yù)售管理辦法只有18條，根本不足以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　任志強(qiáng)：就是因?yàn)樵诓唤∪臅r(shí)候先要有一個(gè)制度出臺允許大家試，然后后頭去逐步完善這個(gè)相關(guān)的法律，才有可能進(jìn)行改革，而每個(gè)土地承包制大家是按了手印，知道是違法的也按手印，否則條件具備的時(shí)候再去，那就沒有土地承包制了，中國就沒有三十年改革了，他才說的一個(gè)16年，我們這三十年對他來說，按他的理論全得否決了，因?yàn)闆]有相應(yīng)完整的法律制度，我們就不能進(jìn)行預(yù)售制度，就不能進(jìn)行其它任何一個(gè)改革，就是這樣的問題。

　　王志安：能不能這樣任總，在我們現(xiàn)在其它法律，它在其他法律還不完善的情況下我們暫停呢？比如說等我們其它法律完備了，這個(gè)制度我們再引進(jìn)呢？

　　任志強(qiáng)：因?yàn)橛幸粋€(gè)人生孩子有缺陷，你就讓所有人都不能生孩子？

　　董藩：因?yàn)橐粋€(gè)法律曾經(jīng)錯(cuò)誤地懲罰過一個(gè)好人，我們把所有的法律全取消掉嗎？

　　舒可心：開發(fā)商都是生孩子的人。(辯題四:取消期房會擊跨房地產(chǎn)業(yè)?)

　　王志安：關(guān)于這個(gè)問題我們先討論到這兒，現(xiàn)在也有人說，其實(shí)如果預(yù)售制度取消了，就會對我們房地產(chǎn)市場構(gòu)成一個(gè)非常致命的打擊，因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商融資的能力可能會受到影響，他們的資金鏈會斷，我不知道這點(diǎn)任總同意不同意。

　　任志強(qiáng)：我同意。

　　王志安：然后會形成一種寡頭壟斷的局面，小的開發(fā)商就被淘汰了，比如現(xiàn)在北京現(xiàn)在有三千家開發(fā)商，也許最后倒掉了之后，就剩幾個(gè)大的寡頭瓜分這個(gè)市場，反而會使這個(gè)市場的價(jià)格被操縱，我不知道秦兵律師，你怎么看這個(gè)問題？

　　秦兵：肯定我主張，這一個(gè)行業(yè)中盡量有少的競爭者，其實(shí)你看我們的彩電，過去全國是四百家彩電生產(chǎn)商，價(jià)格也非常高，質(zhì)量非常差，現(xiàn)在可能是不到二十家，但是我們看到了，質(zhì)量越來越好，價(jià)格越來越低，為什么呢？寡頭競爭更加有序，我倒支持這一點(diǎn)，像中國，中國現(xiàn)在據(jù)說有六萬家開發(fā)商，我想最后能剩下50家足夠了，然后由這些寡頭來進(jìn)行激烈的市場競爭。

　　王志安：一旦他們要實(shí)行這個(gè)市場的價(jià)格壟斷。

　　秦兵：有反壟斷法，美國大概就是四大開發(fā)商，我們知道的這幾個(gè)，像日本基本上四大開發(fā)商、四大建筑商，為什么他們的價(jià)格不足以影響大家的這種對房地產(chǎn)業(yè)的這種認(rèn)同呢？就是因?yàn)楣杨^之間必須進(jìn)行認(rèn)真的競爭，而不是虛假的競爭，一旦有虛假競爭，就會違背反壟斷法，那面臨著巨額的罰款。

　　王志安：你的意思是說價(jià)格操縱與否，跟他們的企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和剩幾個(gè)人沒關(guān)系，最重要的是一個(gè)市場。

　　秦兵：沒關(guān)系，是不是真正的競爭，只要是真正的競爭，哪怕只有兩家，價(jià)格也一定能夠降下來，所以不要擔(dān)心，所以不要擔(dān)心說就剩下幾十家，或者幾百家，我認(rèn)為這是一件好事兒。

　　董藩：首先秦兵說得不對，在美國有12萬家以上開發(fā)商，根本不是他說這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　任志強(qiáng)：最小的開發(fā)商一年可能只生產(chǎn)兩個(gè)樓盤。

　　董藩：幾棟樓，定制的。

　　任志強(qiáng)：兩套房子。

　　董藩：第二，我告訴你，眾多開發(fā)商存在是對廣大業(yè)主有好處的，因?yàn)楣?yīng)者增加，代表著競爭充分，對價(jià)格來講，會抑制它上漲的趨勢，所以如果是市場上只是幾個(gè)寡頭市場，幾個(gè)寡頭在壟斷這個(gè)市場的話，對消費(fèi)者來講是一個(gè)災(zāi)難。

　　任志強(qiáng)：這就像我們的汽油、柴油一樣。

　　董藩：對。還有電信，電信是典型的。

　　秦兵：寡頭要有，競爭一定要是真正的市場競爭，只要是真正的市場競爭，價(jià)格一定能夠降下來。看美國的石油，幾家，去加油的時(shí)候不就四家嗎？美國、日本的開發(fā)商，四大開發(fā)商，四大建筑商。我們就看市場主體的減少并不意味著市場競爭的弱化，市場主體的增加并不意味著市場競爭的激烈，而且現(xiàn)實(shí)中我們看到了，中國有這么多開發(fā)商，房價(jià)依然不是很高嗎？

　　任志強(qiáng)：我申請說。

　　王志安：任總。

　　任志強(qiáng)：我說他不但舉了個(gè)很壞的例子，而且數(shù)據(jù)都不對，如果房地產(chǎn)本身是一個(gè)不動產(chǎn)，縣一級的大公司就不去，我們舉個(gè)最好的例子，就是我們的四大銀行，為什么把縣一級的分行、支行都取消了？它經(jīng)營要虧損，所以它大到一定程度以后它要虧損，所以它把底下的小銀行全取消，這就是他說的寡頭的結(jié)果。人們在縣一級是得不到服務(wù)的。我們有660個(gè)城市，如果是兩家競爭，不可能布到660個(gè)城市，我們縣一級現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的房地產(chǎn)還很弱很弱，或者說不靠小企業(yè)是掙不了錢的，大企業(yè)的管理成本就讓你掙不了錢。

　　王志安：像您的企業(yè)愿不愿意到縣一級開發(fā)？不可能?？隙ú辉敢狻?/p>

　　任志強(qiáng)：如果說這一個(gè)縣一年只有十萬銷售量，我的員工一個(gè)班子，如果承擔(dān)不了三十萬我就不干了。我們得出的數(shù)據(jù)是12萬家美國的地產(chǎn)商?他得出的數(shù)據(jù)只有四大家，因?yàn)樾〉奶嗔?，所以就把這些小的地方的給填滿了，才有供應(yīng)產(chǎn)品，大的只在核心城市，只是因?yàn)樗目偭看?，幾個(gè)核心城市里頭，但是那些小城市它去嗎？他不去，必然就產(chǎn)生那些地方根本就不可能有供應(yīng)量，這是違反市場經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本的道理.

　　舒可心：當(dāng)預(yù)售制度被取消以后，可能很多靠預(yù)售制度生存的開發(fā)企業(yè)會倒閉，但是那些有自有資金的良好的開發(fā)商，像任總這樣有質(zhì)量擔(dān)保的小開發(fā)商還會活躍在市場當(dāng)中。

　　任志強(qiáng)：我活不下去。

　　舒可心：有這種，任總你讓我說完。

　　任志強(qiáng)：我們必要條件是取得預(yù)售制度，首先得開放資本市場，不開放市場，所有人都活不下去，包括那些大開發(fā)商都活不下去。

　　舒可心：關(guān)鍵任總一點(diǎn)，我想說的是，如果你買大豆，買一船的大豆，買水泥一船一船的，這是商人和商人之間，他們承受得了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在一個(gè)人傾全家的錢，再拿銀行去貸款買了房，他承受不了，就變成社會問題。

　　任志強(qiáng)：承受不了你就別買房子。

　　舒可心：你看。