樓市情況比2007年更復(fù)雜 三季度末調(diào)控或轉(zhuǎn)向

    收緊二套房貸政策、打擊捂盤惜售行為……近期，樓市在迅速升溫的同時(shí)，也嗅到了政策收緊的氣息，房地產(chǎn)行業(yè)再次站在了十字路口。一方面，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位難以改變；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)存在局部過熱的跡象。這讓房地產(chǎn)政策下半年面臨著“收緊”與“扶持”的艱難抉擇。

　　站在年中的節(jié)點(diǎn)，我們應(yīng)該如何判斷下半年的政策走向呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開了采訪調(diào)查。

　　苗頭顯現(xiàn)

　　個(gè)別城市開打“政策組合拳”

　　6月22日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的研判，嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管控制度。

　　這份通知，被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為房產(chǎn)政策收緊的信號(hào)之一。

　　同時(shí)，在二套房貸政策方面，個(gè)別城市開始打起了組合拳。以上海為例，7月19日，來自上海房管局的信息顯示，針對(duì)當(dāng)前商品房銷售中 “少量多批”、“捂盤惜售”有所抬頭的情況，上海市房管局重申，超過3萬平方米的商品住房項(xiàng)目，確實(shí)需要分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬平方米。

　　上海知名房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)表示，面對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)，國家有關(guān)部委已下到基層調(diào)研，為下半年采取什么樣的調(diào)控政策尋找依據(jù)。

　　國際五大行之一的DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，近期，從政府加強(qiáng)監(jiān)管第二套房貸的政策意圖可以預(yù)計(jì)，下半年，政府對(duì)于樓市的政策態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　蔣尚禮表示，值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日，央行恢復(fù)了暫停半年的一年期央票發(fā)行。根據(jù)1998年“前松后緊”的信貸經(jīng)驗(yàn)，下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)模、回收流動(dòng)性，減緩流動(dòng)性持續(xù)擴(kuò)張的步伐。

　　歷史對(duì)比

　　情況比2007年更復(fù)雜

　　事實(shí)上，今年樓市的發(fā)展與2007年有許多相似之處，但也存在很多不同點(diǎn)。

　　克而瑞高級(jí)分析師傅琦說，回顧中國房地產(chǎn)的調(diào)控歷史可以看到，在不同的歷史時(shí)期和市場(chǎng)行情下，供求關(guān)系的調(diào)控方向不同。

　　2007年，市場(chǎng)成交火爆、供不應(yīng)求的情況很突出，于是政府通過第二套房貸政策對(duì)需求進(jìn)行了控制；2008年，市場(chǎng)低迷成交緩慢，供過 于求現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向“降低交易成本，支持居民購房”的鼓勵(lì)性政策。

　　對(duì)于今年上半年樓市情況，傅琦表示：“我們的總體評(píng)級(jí)是，局部地區(qū)警惕（偏熱）。原因在于，需求釋放明顯過快，月度新增供應(yīng)量跟不上需求釋放的步伐，大量的存量供應(yīng)被消化。”

　　回建強(qiáng)表示，2009年政府面臨的局面是：宏觀經(jīng)濟(jì)依然沒有完全復(fù)蘇，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用明顯。而2007年前政府政策的核心是抑制需求，是以宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長為基礎(chǔ)?；亟◤?qiáng)認(rèn)為，隨著住房保障工作的順利進(jìn)展，住房問題將逐步得到緩解。因此，政府目前面臨的局面，相對(duì)于2007年而言要溫和一些，也更復(fù)雜一些，不宜采用簡(jiǎn)單的行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)。

　　專家預(yù)測(cè)

　　方向：基調(diào)不變 局部收緊

　　上海知名房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，政府對(duì)目前樓市如何判斷，如何運(yùn)用好政府的有形之手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

　　對(duì)于當(dāng)前房產(chǎn)政策初現(xiàn)收緊苗頭，多數(shù)專家分析認(rèn)為，下半年政策部分收緊已是大勢(shì)所趨。

　　中原地產(chǎn)研究中心分析師張海清認(rèn)為，從去年底以來，政策的主基調(diào)為刺激消費(fèi)，加大投資供應(yīng)。在目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，預(yù)計(jì)未來政策的主基調(diào)不會(huì)有方向性改變，但隨著價(jià)格的快速上漲，局部性政策調(diào)整不可避免，如近期銀行對(duì)二套房貸的收緊等。

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，傅琦認(rèn)為，需要明確的是，調(diào)控的目的既非“打壓”、也非“托市”，而是保證樓市“持續(xù)、穩(wěn)定、健康”。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前通脹預(yù)期增強(qiáng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)高漲；而另一方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)體增長仍處于波動(dòng)中，沒有完全好轉(zhuǎn)跡象。因此，在這種情況下，預(yù)計(jì)下半年的房地產(chǎn)類相關(guān)政策，主要從解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾下手，擴(kuò)大供給、抑制過度需求，既要保持房地產(chǎn)穩(wěn)定增長，又要抑制房?jī)r(jià)暴漲勢(shì)頭。

　　蔣尚禮表示，預(yù)計(jì)下半年樓市成交量可能難繼續(xù)維持高速增長。穩(wěn)定的價(jià)格，對(duì)于下半年的樓市持續(xù)向好至關(guān)重要。

　　重點(diǎn)：調(diào)節(jié)供求 穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　傅琦分析認(rèn)為，由于調(diào)控的目的是保證樓市“持續(xù)、穩(wěn)定、健康”，調(diào)控政策會(huì)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、市場(chǎng)供求關(guān)系、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)秩序整頓、住房保障、節(jié)能環(huán)保等多個(gè)領(lǐng)域。政策從來不是直接干涉房?jī)r(jià)，而是通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如上海市房管局7月重申，分批預(yù)售商品房項(xiàng)目每次面積少于3萬平方米，就是強(qiáng)制增加供應(yīng)量的手段。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以行政手段嚴(yán)格要求開發(fā)商增加供應(yīng)量的方式，有望被其他城市所復(fù)制。

　　對(duì)于下半年的政策方向，回建強(qiáng)認(rèn)為，最好的辦法是以不變應(yīng)萬變。也就是說，把現(xiàn)有的規(guī)范性政策執(zhí)行好，如二套房貸政策等，確保投機(jī)性需求處于可控狀態(tài)；同時(shí)，加大土地的有效供應(yīng)，鼓勵(lì)中小戶型的建設(shè)和供應(yīng)，用市場(chǎng)的辦法平抑過高的房?jī)r(jià)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的問題，最根本的辦法是增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給。即在確保18億畝耕地紅線安全的基礎(chǔ)上，增加住房建設(shè)土地供應(yīng)量，鼓勵(lì)中小戶型住宅的供應(yīng)，以此緩解當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

    時(shí)間：三季度末調(diào)控或轉(zhuǎn)向

　　傅琦說，2009年，土地市場(chǎng)放量已是必然，不過“遠(yuǎn)水解不了近渴”，對(duì)今年商品住宅的新增供應(yīng)并沒有太大的幫助。所以在短時(shí)間內(nèi)難以提升新增供應(yīng)的前提下，通過政策來控制需求，成為了平衡供求關(guān)系的一個(gè)重要途徑。而調(diào)控的目標(biāo)，是想要通過調(diào)控將土地新增供應(yīng)、商品住宅新增供應(yīng)、商品住宅存量供應(yīng)和商品住宅成交保持穩(wěn)定。

　　傅琦預(yù)計(jì)，第三季度末，將可能是調(diào)控轉(zhuǎn)向的時(shí)期。出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的前提條件是，第三季度前半季度商品住宅新增供不應(yīng)求的矛盾依然延續(xù)，市場(chǎng)存量繼續(xù)下滑；房?jī)r(jià)普漲、大漲。

　　傅琦認(rèn)為，去年以來的鼓勵(lì)性調(diào)控政策，多數(shù)的有效期限是到今年底。如果目前供不應(yīng)求的局面得不到改觀，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入新一輪的上漲通道，這與房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不一致，地方政府必然提早回收鼓勵(lì)性政策，甚至出臺(tái)抑制性政策。

　　傅琦說，以上海為例，目前的市場(chǎng)環(huán)境以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)已經(jīng)顯示出上海房?jī)r(jià)已經(jīng)開始普漲。雖然房?jī)r(jià)上漲并不說明樓市具有泡沫，甚至可以說上海樓市仍屬于比較健康的狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲是供應(yīng)不足以滿足客觀存在的龐大需求所致，但是調(diào)控的目的是 “穩(wěn)定”，房?jī)r(jià)快速上漲不符合調(diào)控的目標(biāo)。

　　樓市調(diào)查

　　50%購房者認(rèn)為房?jī)r(jià)還要漲

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

　　上周末起，銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸，京、滬兩地地方政府重拳打擊“捂盤”。連續(xù)出臺(tái)的政策“組合拳”，究竟能起到多大的作用？目前如火如荼的樓市行情，是否會(huì)因此降溫？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊就此展開專項(xiàng)調(diào)查。大部分被調(diào)查者認(rèn)為，在收緊“二套房貸”后，市場(chǎng)需求仍會(huì)保持目前的旺盛勢(shì)頭。

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，高達(dá)58.51%的被調(diào)查者表示，二套房貸收緊的政策，僅打擊了一部分實(shí)力不夠強(qiáng)的炒房客，資金實(shí)力雄厚的投資客依然會(huì)通過買房抗通脹，樓市將保持目前的熱銷勢(shì)頭；20.21%的被調(diào)查者認(rèn)為，只有少部分受影響的炒房客會(huì)因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)的調(diào)控而離場(chǎng)，剛性需求將依然保持旺盛，市場(chǎng)目前的供不應(yīng)求局面將繼續(xù)維持；只有21.28%的被調(diào)查者認(rèn)為，購房人群數(shù)量會(huì)大量減少，一些城市的熱銷景象會(huì)消失，商品住宅供應(yīng)將從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求。

　　上述調(diào)查顯示，多數(shù)人肯定了北京、上海等城市地方政府打擊捂盤、囤房的必要性。不過，多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為，供不應(yīng)求的現(xiàn)象在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)上依然會(huì)很突出。有45.16%的被調(diào)查者認(rèn)為，政策能夠或多或少逼出開發(fā)商手中的一部分庫存供市場(chǎng)消化一陣子，但之后，可能仍會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)的青黃不接。31.18%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為，由于去年開工量不足，現(xiàn)在開發(fā)商即使想增加供應(yīng)也來不及，供不應(yīng)求的情況依然會(huì)出現(xiàn)。只有23.66%的購房者認(rèn)為，市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面會(huì)改變，開發(fā)商會(huì)大量供應(yīng)新房。

　　在供求局面不變的情況下，大部分參與調(diào)查者認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。50.52%的被調(diào)查者認(rèn)為，市場(chǎng)內(nèi)的抗通脹需求依然旺盛，資金依然源源不斷流入樓市，房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。而36.08%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為，無論是自住需求還是投資需求的購房者都將重新觀望，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)開始走向平穩(wěn)。

　　此前，行業(yè)人士普遍認(rèn)為銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸向市場(chǎng)放出一個(gè)信號(hào)——下半年貨幣供應(yīng)將會(huì)縮緊。但65.59%的參與調(diào)查者卻認(rèn)為，寬松貨幣政策仍然會(huì)是基調(diào)。央行僅僅只是抑制個(gè)人 “二套房”投資性需求，對(duì)個(gè)人自住改善性的房貸需求，央行依然會(huì)提供充足的資金保障。

　　記者觀察

　　政策“蜜月期”將結(jié)束？

　　房地產(chǎn)行業(yè)就像一個(gè)不倒翁，總有很多力量支撐，比如來自地方政府的政策扶持，來自銀行方面的貸款支持等。

　　在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷后，去年10月22日起，地方性的鼓勵(lì)性調(diào)控措施頻頻出臺(tái)。一方面，在購房成本上給予了普通購房者優(yōu)惠；另一方面，市場(chǎng)熱門樓盤多數(shù)開始降價(jià)，刺激了購房需求。在多方面共同的作用下，樓市開始走上量?jī)r(jià)齊升的軌道。

　　隨著囊中飽滿，不少開發(fā)商已經(jīng)慢慢忘卻了曾經(jīng)的“傷痛”。捂盤、漲價(jià)，幾乎成為如今樓市常見的現(xiàn)象。一些房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給當(dāng)前中國樓市的鑒定是：尚未整體復(fù)蘇，但局部偏熱。

　　凡事物極必反。

　　6月下旬，銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸款的限制政策，很可能將是2009年中國樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 一位資深業(yè)內(nèi)人士曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，下半年，繼續(xù)加快信貸增長的空間已經(jīng)相對(duì)有限，因此，房地產(chǎn)信貸短期收緊也在意料之內(nèi)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的政策“蜜月期”，似乎正逐步離開。