房?jī)r(jià)急升質(zhì)量存疑 迷樣樓市如何智慧買(mǎi)房？

    “原本以為今年北京房?jī)r(jià)會(huì)在調(diào)整中再次走低，但短短幾個(gè)月，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下降，反而再次大幅攀升，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)回到了歷史最高點(diǎn)。不知道是應(yīng)該選擇觀望還是應(yīng)該出手購(gòu)房。”剛剛參加工作的李小姐困惑地說(shuō)。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，最近一段時(shí)間，房?jī)r(jià)的快速上漲令很多購(gòu)房人開(kāi)始猶豫甚至觀望，與此同時(shí)，上海在建樓房倒覆事件也引發(fā)了購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量的憂慮。對(duì)此，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多購(gòu)房者的購(gòu)房行為都是在房?jī)r(jià)上漲通道中完成的，想要在房?jī)r(jià)最低點(diǎn)抄底很難，應(yīng)結(jié)合自身情況選擇高性價(jià)比的房子。

　　高房?jī)r(jià)下應(yīng)選擇價(jià)格洼地

　　最近一段時(shí)間，樓市表現(xiàn)得異?；鸨粌H成交量持續(xù)放大，而且房?jī)r(jià)也屢屢飆升。尤其是近期“地王”的頻頻出現(xiàn)，更是為周邊區(qū)域房?jī)r(jià)上漲提供了支撐，也讓二手房業(yè)主有了提價(jià)的底氣。

　　面對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，應(yīng)否購(gòu)房以及應(yīng)該如何選房成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉說(shuō)，不管房?jī)r(jià)上漲速度如何，適合與不適合應(yīng)該一分為二。對(duì)于首次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要充分享受到首套房低首付、低利率、多種稅收免除等國(guó)家優(yōu)惠政策，就可以說(shuō)首次置業(yè)者在這個(gè)時(shí)候購(gòu)房是合適的；對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)上漲快，雖然改善住房的成本在提高，但是這部分購(gòu)房者可以選擇一些房?jī)r(jià)相對(duì)較低的價(jià)格洼地區(qū)域購(gòu)房；對(duì)于拆遷、生育等被迫需要改善購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們屬于不得不買(mǎi)房的人群，對(duì)于這類(lèi)人群，該出手時(shí)就出手。

　　對(duì)于目前要購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，胡景暉建議，應(yīng)多考慮軌道交通沿線、城市與郊區(qū)邊緣地帶購(gòu)房。相對(duì)于城市核心區(qū)域的房子來(lái)說(shuō)，這些區(qū)域的房產(chǎn)房?jī)r(jià)較低，受到軌道交通的輻射，這些曾經(jīng)不起眼的地方也會(huì)成為政府加強(qiáng)建設(shè)的重要地段，因此升值空間會(huì)大大增加。

　　二手房安全性相對(duì)高于期房

　　除了房?jī)r(jià)受到廣泛關(guān)注外，近日，上海在建樓房倒覆事件也引起了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的關(guān)注，并引發(fā)了是否應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)期房等問(wèn)題的爭(zhēng)論。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認(rèn)為，上海這次事件實(shí)屬個(gè)案，僅以此質(zhì)疑上海乃至全國(guó)商品房的房屋質(zhì)量問(wèn)題會(huì)稍顯將個(gè)案問(wèn)題擴(kuò)大化的嫌疑，如果購(gòu)房者因此擔(dān)憂房屋質(zhì)量而延誤購(gòu)房或放棄購(gòu)房計(jì)劃，稍顯欠缺理性。這不僅是因?yàn)檫@次倒樓事件屬于個(gè)案，不具備共性因素，還因?yàn)榻衲晟习肽暌詠?lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)好，樓市行情一路看漲，預(yù)計(jì)下半年仍將保持成交高位的水平，屆時(shí)，房?jī)r(jià)極有可能跟風(fēng)再漲，購(gòu)房者將會(huì)因此時(shí)的擔(dān)憂而承擔(dān)更多的購(gòu)房成本。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)此事件的披露和在社會(huì)上所引起的反響，從房產(chǎn)交易的角度來(lái)看，很有可能會(huì)導(dǎo)致在未來(lái)一段時(shí)間里，出現(xiàn)部分購(gòu)房者放棄購(gòu)買(mǎi)期房轉(zhuǎn)而考慮二手房的現(xiàn)象。

　　孟奇指出，從購(gòu)房安全性的角度對(duì)比，一直以來(lái)二手房的優(yōu)勢(shì)都大于期房。二手房的房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施等情況，購(gòu)房者可以身臨其境地感受，甚至可以通過(guò)與周邊鄰居的交談，進(jìn)一步了解到二手房所處社區(qū)的鄰里關(guān)系、保安、物業(yè)水平等這類(lèi)軟性服務(wù)的情況，非常有利于幫助購(gòu)房者把握所購(gòu)房產(chǎn)的安全性。相反，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期房的人來(lái)說(shuō)，雖然前期購(gòu)買(mǎi)期房的價(jià)格普遍較低，但購(gòu)房者大多會(huì)為這種低價(jià)承擔(dān)一定潛在的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，畢竟從社區(qū)環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理到房屋質(zhì)量等問(wèn)題，在未入住之前，基本上只能聽(tīng)開(kāi)發(fā)商描繪，如若未來(lái)交房時(shí)，交房標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商的承諾，那么對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要么是無(wú)奈地接受，要么是弱勢(shì)群體狀告開(kāi)發(fā)商，卷進(jìn)維權(quán)艱難的局面里。

　　京城專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊也提醒說(shuō)，從上海在建樓房倒覆的個(gè)案引申看，房貸借款人值得注意的是購(gòu)買(mǎi)尚未封頂?shù)臉潜P(pán)需謹(jǐn)慎，容易引發(fā)諸多風(fēng)險(xiǎn)。首先，樓盤(pán)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題甚至發(fā)生樓體倒塌，業(yè)主肯定是要向開(kāi)發(fā)商索賠，但同時(shí)銀行貸款也需要按期償還，如果三方之間未能好好協(xié)商或者在哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極容易出現(xiàn)糾紛；其次，未封頂?shù)臉潜P(pán)可能無(wú)法按期交房。期房的不安全因素在于開(kāi)發(fā)商一旦出現(xiàn)資金缺口，項(xiàng)目就有可能出現(xiàn)爛尾，更談不上按期交房，無(wú)法保障業(yè)主的利益。此外，另一個(gè)比較惡劣的風(fēng)險(xiǎn)就是開(kāi)發(fā)商卷款潛逃，有可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題中途停工，或者開(kāi)發(fā)商把錢(qián)挪作他用、轉(zhuǎn)移、攜款而逃甚至直接宣布破產(chǎn)無(wú)法交付使用，讓購(gòu)房者更是防不勝防。

　　吳昊指出，購(gòu)買(mǎi)未封頂?shù)臉潜P(pán)需要謹(jǐn)慎，就北京地區(qū)而言，銀監(jiān)會(huì)對(duì)未封頂?shù)臉潜P(pán)預(yù)售是要嚴(yán)查且明令禁止的，相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)房人的利益有所保障。不過(guò)，較比二手房產(chǎn)權(quán)明晰、即買(mǎi)即住、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)且銀行貸款方便等優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房人在考慮購(gòu)買(mǎi)新樓盤(pán)還是二手房上需要謹(jǐn)慎行事。

選購(gòu)期房如何防范風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于選擇購(gòu)買(mǎi)期房的買(mǎi)家，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體的建議。

　　孟奇建議說(shuō)，選擇購(gòu)買(mǎi)新房的購(gòu)房者可在購(gòu)房前從如下幾個(gè)方面衡量房產(chǎn)交易的安全性，力爭(zhēng)規(guī)避包括房屋質(zhì)量、交易資金安全、合同簽訂、產(chǎn)權(quán)交割等重要方面的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位的從業(yè)資質(zhì)，了解開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位曾經(jīng)運(yùn)作過(guò)的項(xiàng)目，應(yīng)購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)合格的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；其次，簽署合同時(shí)認(rèn)真查看合同條款，避免簽訂霸王合同，對(duì)雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系應(yīng)明確；再次，收房時(shí)應(yīng)認(rèn)真驗(yàn)收，對(duì)質(zhì)量、面積等存有疑慮的可自行聘請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)量單位予以重新測(cè)量。

　　對(duì)此，北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟表示贊同。對(duì)于如何考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，她說(shuō)，可以到開(kāi)發(fā)商公司辦公處考察。按照通常的市場(chǎng)規(guī)則，實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，對(duì)消費(fèi)者有良好的信譽(yù)；與此同時(shí)，可以考察其已售出的商品房。在這些已經(jīng)售出的住宅區(qū)里考察時(shí)，可分兩步走：一方面先看周?chē)沫h(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷；另一方面，到住戶中去探問(wèn)，如果開(kāi)發(fā)公司房建得好，管理好，收費(fèi)合理，住戶會(huì)有好評(píng)價(jià)的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費(fèi)過(guò)高，住戶會(huì)毫不留情地講出來(lái)。

　　常淑娟還提醒期房買(mǎi)家，應(yīng)仔細(xì)考察施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方。房屋質(zhì)量問(wèn)題與施工方、監(jiān)理方和有關(guān)部門(mén)監(jiān)督不到位也有很大關(guān)系，對(duì)預(yù)售樓盤(pán)的施工方、監(jiān)理方的資質(zhì)考察不能忽略。另外，鑒別商品房質(zhì)量?jī)?yōu)劣，還要看其設(shè)計(jì)水平的高低。購(gòu)房前，應(yīng)該仔細(xì)研究開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)圖低。結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量是商品房質(zhì)量中最關(guān)鍵也是最不易了解的部分。購(gòu)房前務(wù)必要求開(kāi)發(fā)商出具《建筑工程質(zhì)量合格書(shū)》，如有必要，還可以檢查一下出具證書(shū)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)是否具備資格。與此同時(shí)，還要與開(kāi)發(fā)商明確依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理辦法》中規(guī)定的保修期限和保修范圍，以防患于未然。

　　對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)家而言，孟奇建議說(shuō)，一方面，應(yīng)到二手房所在地實(shí)地勘察，盡可能多的了解房源所處社區(qū)環(huán)境、配套建設(shè)等情況；購(gòu)房前查看業(yè)主的房產(chǎn)證原件，確保房源可出售性和真實(shí)性；購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)；買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同，對(duì)雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系應(yīng)明確，特別應(yīng)注意對(duì)付款、過(guò)戶、交割等重要事項(xiàng)的約定；更為重要的是，要查看中介公司的從業(yè)資質(zhì)，與符合資質(zhì)的中介公司合作。