國(guó)資房企財(cái)大氣粗高價(jià)搶地王 房產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

    6月25日，在本報(bào)舉辦的高端地產(chǎn)論壇上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總經(jīng)理諶祖元預(yù)言，北京新一輪土地出讓?zhuān)瑢?huì)出現(xiàn)很多“黑馬”。

　　5天后，這個(gè)預(yù)言很快變成了現(xiàn)實(shí)：6月30日，經(jīng)過(guò)97輪競(jìng)價(jià)，總部位于廣東珠海的中化方興公司以40.6億元競(jìng)得底價(jià)為16.47億的朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地，超過(guò)此前重慶鴻恩寺地塊38.1億的成交價(jià)格，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，全國(guó)總成交價(jià)最高的“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)28萬(wàn)平米，剔除1.5萬(wàn)平米廉租房用地，及一所學(xué)校和一個(gè)體育公園用地，其樓面均價(jià)約為1.6萬(wàn)，創(chuàng)北京土地單價(jià)之最。

　　善于總結(jié)的潘石屹馬上發(fā)出“央企推高未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期”的聲音。確實(shí)，起始于今年二季度的這一輪土地出讓?zhuān)呀?jīng)鮮見(jiàn)民營(yíng)地產(chǎn)商的身影，而變成了國(guó)資房企的爭(zhēng)奪。

　　“小公司”報(bào)價(jià)力壓SOHO中國(guó)

　　報(bào)價(jià)至39.5億時(shí)，SOHO中國(guó)已退出競(jìng)逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對(duì)決，最終，“小公司”以40.6億的價(jià)格成功拍得地王

　　在地產(chǎn)界摸爬滾打20年的SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹眼里，6月30日北京市國(guó)土局競(jìng)拍大廳的氣氛，也可謂“狂熱”。

　　“你們是哪家公司？”就座后，潘石屹問(wèn)身后一位斯文的年輕人，對(duì)方手里拿著3號(hào)牌表情嚴(yán)肅地回答：“一家小公司”。

　　16時(shí)30分，競(jìng)價(jià)開(kāi)始。這塊位于北京東四環(huán)內(nèi)規(guī)劃建筑面積28萬(wàn)平米的地塊，經(jīng)過(guò)之前十余天的網(wǎng)上報(bào)價(jià)后，當(dāng)日競(jìng)拍底價(jià)為26.6億元。公開(kāi)資料顯示，最低競(jìng)價(jià)階梯為600萬(wàn)元，不過(guò)競(jìng)拍開(kāi)始后，主持人即將其提高至2000萬(wàn)，這立即引來(lái)現(xiàn)場(chǎng)一片唏噓聲。“這幾乎是前所未有的超高競(jìng)價(jià)額度”，身邊的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)道。

　　不過(guò)，競(jìng)拍席上的眾多房地產(chǎn)企業(yè)仍爭(zhēng)相舉牌。7號(hào)安聯(lián)地產(chǎn)率先舉牌，1號(hào)中信地產(chǎn)、28號(hào)惠明置業(yè)也紛紛應(yīng)價(jià)。幾分鐘后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然殺出來(lái)，一舉報(bào)出30億整數(shù)，全場(chǎng)騷動(dòng)。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和SOHO中國(guó)緊追不放。

　　16時(shí)55分左右，18號(hào)保利地產(chǎn)報(bào)出了37億的高價(jià)，這時(shí)，坐在潘石屹身后的“小公司”開(kāi)始活躍起來(lái)，將報(bào)價(jià)直接升至37.5億，一直到39.5億———激烈的競(jìng)爭(zhēng)在SOHO中國(guó)、“小公司”和保利之間展開(kāi)，場(chǎng)內(nèi)氣氛越來(lái)越緊張。

　　此刻，舉牌速度極快的“小公司”，已經(jīng)吸引了所有人的目光，而萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中信、華遠(yuǎn)等，已紛紛放棄。

　　潘石屹開(kāi)始頻頻回頭去看身后這個(gè)意料之外的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“小公司”。與其他對(duì)手不同的是，“小公司”似乎不用計(jì)算價(jià)格，始終是直接果斷舉牌，也沒(méi)有打電話向外界高層請(qǐng)示。

　　至39.5億時(shí)，SOHO中國(guó)已退出競(jìng)逐，剩下保利地產(chǎn)和“小公司”的對(duì)決，最終，“小公司”以40.6億的價(jià)格力壓保利，成功拍得地王。全場(chǎng)響起了熱烈的掌聲，潘石屹回頭向3號(hào)舉牌人豎起了大拇指。

　　流動(dòng)資金堪比“最有錢(qián)房企”

　　方興地產(chǎn)目前可調(diào)動(dòng)的資金在300億左右，這幾乎與當(dāng)前號(hào)稱(chēng)“最有錢(qián)的房企”萬(wàn)科、SOHO中國(guó)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相當(dāng)

　　這家名為方興的“小公司”來(lái)頭并不小，其在香港上市，并擁有一個(gè)“顯赫”的大股東：中國(guó)中化集團(tuán)。

　　成立于2004年的方興地產(chǎn)，只能算地產(chǎn)界的“小字輩”，但其大股東中化集團(tuán)，擁有強(qiáng)大的背景，資產(chǎn)上千億，旗下五大主業(yè)分別為能源、農(nóng)業(yè)、化工、金融及地產(chǎn)。自2007年以“內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)股”在港上市后，方興地產(chǎn)不斷得到大股東注資，羽翼逐漸豐滿。

　　2009年初，中化集團(tuán)在2008年年報(bào)中表示，由于公司營(yíng)業(yè)收入和盈利增速下降，公司將“以堅(jiān)持不懈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)沖擊”。

　　在外界看來(lái)，中化集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型首先體現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。今年以來(lái)，方興地產(chǎn)加快了擴(kuò)張步伐。初步估算，加上配股集資、銀行授信以及售樓收入，方興地產(chǎn)目前可調(diào)動(dòng)的資金在300億左右，這幾乎與當(dāng)前號(hào)稱(chēng)“最有錢(qián)的房企”萬(wàn)科、SOHO中國(guó)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相當(dāng)。

　　在此背景之下，此次競(jìng)拍廣渠路15號(hào)地，“中化方興很明顯是志在必得。”據(jù)一位買(mǎi)了標(biāo)書(shū)卻沒(méi)有舉牌的地產(chǎn)公司拿地負(fù)責(zé)人稱(chēng)，房地產(chǎn)公司測(cè)算價(jià)格，是以北京未來(lái)房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)10%為基礎(chǔ)，倒推出樓面地價(jià)和總價(jià)。而根據(jù)最后40.6億元的競(jìng)拍價(jià)格測(cè)算，方興地產(chǎn)對(duì)北京未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，達(dá)到每年增長(zhǎng)50%。

　　“一般土地出讓合同，付款期都是半年以上。這次是一次性付款。”潘石屹告訴記者。此外，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)另一位地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)推測(cè)，方興地產(chǎn)的舉牌人得到的授權(quán)拿地額度在45億之上。

　　“40.6億這個(gè)價(jià)格不低，但仍在我們的控制范圍內(nèi)，”競(jìng)拍結(jié)束后，方興地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高對(duì)本報(bào)記者表示，“中化方興還會(huì)繼續(xù)拿地，區(qū)域也不僅限于北京，在全國(guó)各地都有可能。”

　　主流房企競(jìng)拍表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　與方興的“大手筆”形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、SOHO中國(guó)等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹(jǐn)慎

　　蓋劍高表示，“廣渠路15號(hào)地是我們?cè)诒本┠玫牡谝粋€(gè)住宅項(xiàng)目。”并透露，此前方興在考慮拿地時(shí)，曾進(jìn)行了論證，公司認(rèn)為廣渠路15號(hào)地是一塊非常稀缺的綜合體項(xiàng)目地塊，看好項(xiàng)目中的商業(yè)地產(chǎn)在CBD東擴(kuò)方案推進(jìn)后的發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后總建筑面積可達(dá)近40萬(wàn)平方米。

　　但40.6億的價(jià)格，對(duì)于廣渠路15號(hào)地的絕大部分競(jìng)拍者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)高標(biāo)桿。

　　與方興的“大手筆”形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、SOHO中國(guó)等主流地產(chǎn)商均表現(xiàn)謹(jǐn)慎，萬(wàn)科負(fù)責(zé)舉牌的副總裁丁長(zhǎng)峰僅在33.1億舉牌一次，遠(yuǎn)洋雖然前段表現(xiàn)搶眼，但在36.8億即放棄。

　　“我們公司原來(lái)測(cè)算的極限單價(jià)是1.4萬(wàn)元/m2，總價(jià)為35.4億元左右。”潘石屹稱(chēng)，雖然自己最后在39.5億才罷手，但那只是為了試探后面的競(jìng)拍者，并不是真實(shí)的底價(jià)。而華潤(rùn)，只是進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)觀摩了一番，并未舉牌。

　　“經(jīng)歷了2008年的低谷之后，主流房企逐漸變得理性和謹(jǐn)慎，”華潤(rùn)置地北京公司有關(guān)人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)是個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，每家成熟的公司都有一套自己的運(yùn)營(yíng)和成本控制模式。“新進(jìn)入者和我們的‘玩法’完全不一樣。”

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為，國(guó)企需要的是業(yè)績(jī)，但這個(gè)業(yè)績(jī)不是利潤(rùn)業(yè)績(jī)，而是營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)。“國(guó)企沒(méi)有資金成本的壓力，民營(yíng)企業(yè)則有，三年期的貸款，一年的利息是6%，這里可能就差了18%。上市公司國(guó)企的股東回報(bào)要求不是那么高，而民營(yíng)企業(yè)一定是要掙錢(qián)的，所以民營(yíng)企業(yè)不敢去拿價(jià)這么高的地。”

國(guó)資背景地產(chǎn)商財(cái)大氣粗

　　從近期進(jìn)入土地市場(chǎng)的央企來(lái)看，央企地產(chǎn)逆勢(shì)擴(kuò)張經(jīng)已經(jīng)展開(kāi)；同時(shí)，地方國(guó)企也成為各地土地市場(chǎng)的主力

　　與往年不同的是，進(jìn)入二季度后各地的土地競(jìng)拍，金地、富力、合生、龍湖等民營(yíng)地產(chǎn)商已經(jīng)鮮見(jiàn)身影，取而代之的是各路國(guó)企。此前被熱捧的廣渠門(mén)外10號(hào)地競(jìng)拍中殺出的“黑馬”中國(guó)電子、中信地產(chǎn)也具有國(guó)企背景。

　　6月25日，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地王；6月26日，中國(guó)電子集團(tuán)旗下成都中澤置業(yè)以19.6億元競(jìng)得了北京奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊，創(chuàng)北京樓面地價(jià)新高；6月30日，主角則是中化方興。正是它們，將地王紀(jì)錄一次次刷新。

　　而更早之前，央企地產(chǎn)逆勢(shì)擴(kuò)張已經(jīng)展開(kāi)。今年4月，保利地產(chǎn)募資增發(fā)80億用于拓展；中信地產(chǎn)對(duì)外透露正在備戰(zhàn)A股IPO，中糧、中建、中鐵集團(tuán)，也紛紛整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬分拆或打包上市。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，過(guò)去20多年間，地產(chǎn)行業(yè)基本上是“民進(jìn)國(guó)退”，國(guó)資房企市場(chǎng)占率最低到8%，但現(xiàn)在已開(kāi)始“國(guó)進(jìn)民退”。

　　國(guó)企動(dòng)作頻頻的背后，有政策支撐。據(jù)國(guó)務(wù)院研究中心一知名學(xué)者介紹，過(guò)去80%以上的央企都曾涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2004年，國(guó)資委下文推進(jìn)央企地產(chǎn)重組，并在此后的兩年陸續(xù)圈定了16家主業(yè)可經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的央企，其余則須剝離。“但自2006年之后，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高，這種限制實(shí)質(zhì)上已經(jīng)失效。”

　　從近期進(jìn)入土地市場(chǎng)的央企來(lái)看，除保利、招商、中糧等國(guó)資委圈定可經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)外，中國(guó)電子、中國(guó)恒天等均不在16家圈定央企之列；此外，地方國(guó)企也成為各地土地市場(chǎng)的主力，7月6日，大興地王的爭(zhēng)奪，就在來(lái)自北京的國(guó)企金隅嘉業(yè)和來(lái)自上海的國(guó)企綠地集團(tuán)之間展開(kāi)。

　　7月5日，中信建投的一份研究報(bào)告稱(chēng)，自中國(guó)電子、中化之后，另一央企中國(guó)恒天集團(tuán)旗下的經(jīng)緯紡機(jī)，同樣大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　本報(bào)記者獲悉，恒天集團(tuán)已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)公司平臺(tái)準(zhǔn)備拿地。“集團(tuán)獲得了很多貸款，但集團(tuán)不知道怎么花，投資本業(yè)還是會(huì)虧損，”恒天集團(tuán)內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，集團(tuán)于是把過(guò)去的一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，做成一個(gè)平臺(tái)公司，由集團(tuán)注資，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

　　“財(cái)大氣粗，”這是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)近期土地市場(chǎng)上央企的直接評(píng)價(jià)。他認(rèn)為，在2008年至今的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，國(guó)資尤其是央企得到的信貸支持，遠(yuǎn)大于民營(yíng)企業(yè)。

　　土地競(jìng)拍熱門(mén)地塊溢價(jià)明顯

　　任志強(qiáng)在博客上撰文認(rèn)為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價(jià)出讓?zhuān)鐑r(jià)總額超74億

　　如果說(shuō)央企入場(chǎng)對(duì)行業(yè)的影響還不明顯的話，其拿地的價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)，則已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　就在方興拿下15號(hào)地的第二天，附近小區(qū)沿海賽洛城業(yè)主安先生，將自己的一套70平米一居賣(mài)出了小區(qū)的最高單價(jià)：15000元/平方米！

　　“15號(hào)地的樓面地價(jià)都16000元了，”安先生說(shuō)，當(dāng)他知道這個(gè)消息時(shí)，就試探性地提高了自家房子在中介門(mén)店的掛牌價(jià)格，沒(méi)想到買(mǎi)方也接受了，而且很快支付了訂金，怕他反悔，訂金還多支付了兩萬(wàn)。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)界“泡沫論”再起。潘石屹認(rèn)為，一周內(nèi)兩個(gè)新“地王”的產(chǎn)生，尤其是廣渠路15號(hào)地的土地成本已達(dá)到16000元/平米，超過(guò)周邊在售房屋價(jià)格。

　　而在廣渠路15號(hào)地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，原凱德置地高管毛大慶就坦言，北京正在提前進(jìn)入3萬(wàn)元房時(shí)代，這里面隱含泡沫；中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌，則用“虛火”來(lái)形容這一地塊的出讓。

　　對(duì)此，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)7月6日在博客上撰文認(rèn)為，今年5、6月份北京市出讓的36塊土地中，16塊溢價(jià)出讓?zhuān)鐑r(jià)總額超74億。其中六月份的11塊溢價(jià)土地，平均每平方米溢價(jià)4205.7元。

　　任志強(qiáng)稱(chēng)，溢價(jià)的概念是指政府已核算完土地的開(kāi)發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤(rùn)，并未包括原有的土地出讓金收益。“那么假定暫不計(jì)算稅費(fèi)，這些高價(jià)的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？”

　　任志強(qiáng)表示，從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營(yíng)行為，但房?jī)r(jià)不可能在高地價(jià)的支撐下掉下去。

　　泡沫隱憂信貸或?qū)⒃俅问站o

　　近期交行、民生銀行等已經(jīng)收緊二套房貸，第二套房均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策

　　在近期舉行的北京國(guó)際金融論壇上，原全國(guó)人大副委員長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危直言，今年一季度以來(lái)信貸快速增長(zhǎng)，其中確有一部分資金流入了股市和樓市，而這也是造成目前股市和樓市暫時(shí)回暖的原因之一。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新增信貸流入央企再流入樓市目前沒(méi)有明確的數(shù)據(jù)，但可將之視為信貸寬松的間接影響，比如制造業(yè)的央企接受投資取得新的銷(xiāo)售和流水，然后再去投資房地產(chǎn)，也是有可能的。

　　6月24日，國(guó)家審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義在《國(guó)務(wù)院關(guān)于2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》中披露：通過(guò)對(duì)工行、建行、中信銀行、中行、交行和招行進(jìn)行審計(jì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這6家機(jī)構(gòu)對(duì)基層分支機(jī)構(gòu)的管理存在薄弱環(huán)節(jié)，一些基層分支機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　隨后，央行在6月底發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2009》明確表態(tài)，警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，“密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)”。

　　此外，本報(bào)記者獲悉，近期交行、民生銀行等已經(jīng)悄然收緊了二套房貸，目前第二套房均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成，利率上浮10%的政策。上海、廣州、杭州、大連等多地區(qū)銀監(jiān)局下發(fā)了有關(guān)收緊二套房貸的通知。

　　“我們對(duì)開(kāi)發(fā)貸款采取的是反周期的策略，”民生銀行有關(guān)人士表示，在房產(chǎn)市場(chǎng)冷的時(shí)候給予積極支持，在市場(chǎng)熱的時(shí)候保持警惕，一旦房?jī)r(jià)壓力測(cè)試超過(guò)警戒線，就會(huì)相應(yīng)調(diào)整貸款政策。

　　記者手記 不宜夸大“地王拉高房?jī)r(jià)”

　　雖然方興地產(chǎn)至今不直接回應(yīng)其測(cè)算成本及未來(lái)售價(jià)，但業(yè)內(nèi)對(duì)于其“超過(guò)2.6萬(wàn)元才能盈利”的炒作已經(jīng)接近白熱化，潘石屹更放言“新地王一定會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)及全市房?jī)r(jià)”。

　　不可否認(rèn)，地王的價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)確實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)，廣渠路周邊二手房業(yè)主紛紛坐地漲價(jià)便是明證，但這種拉動(dòng)作用，不宜過(guò)分夸大。

　　從方興地產(chǎn)的背景來(lái)看，其一向以高端持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，在此次廣渠路15號(hào)地出讓前，北京市國(guó)土局將地塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地和住宅用地比例進(jìn)行了調(diào)整，達(dá)到5：5，未來(lái)或許方興地產(chǎn)會(huì)通過(guò)商業(yè)物業(yè)來(lái)減輕廣渠路15號(hào)地住宅成本的壓力，而且，以其定位而言，所建成的房產(chǎn)與周邊的普通住宅也難有可比性。譬如，位于朝陽(yáng)北路的星河灣賣(mài)30000元以上/平方米，也沒(méi)見(jiàn)它拉高了東四環(huán)和廣渠路的房?jī)r(jià)。

　　此外，誰(shuí)說(shuō)房企高價(jià)拿了地就一定會(huì)高價(jià)賣(mài)房、且就能賣(mài)出去賺錢(qián)呢？我們都應(yīng)該記得，萬(wàn)科等在去年三季報(bào)、年報(bào)中，為其2007年高價(jià)拿地的土地計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備，也就是虧損。廣渠路15號(hào)地，也不排除有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，廣渠路15號(hào)地對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)，只是當(dāng)前樓市“大陽(yáng)春”或者“夏天”來(lái)臨的縮影，目前廣渠路沿線以及全市的住宅銷(xiāo)售，包括二手房和新房，如果以該地塊為價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)，真以為北京“已經(jīng)進(jìn)入3萬(wàn)元房時(shí)代”，顯然是不太現(xiàn)實(shí)的，也充滿“沖得越高、跌得越深”的風(fēng)險(xiǎn)。