房市"升溫"防忽悠 專家提示買房客要多留心眼

眼下房市又悄然“升溫”。浦東新區(qū)法院日前邀請房產部門、金融機構等舉辦房產專題研討會，共商解決日益增長的房產糾紛的對策。法律專家結合近期典型個案向老百姓提示買房“風險”。

　　1 中介管錢不牢靠 人去樓空卷錢跑

　　案例：小徐看中了顧某名下的一套房屋，在中介的竭力撮合下，雙方簽訂了一份《房地產買賣居間協(xié)議》，約定：房屋成交價54萬元，買方在兩天內將3萬元定金交到中介公司指定賬戶，視為賣方收訖。

　　小徐如約將定金打入該賬戶后，中介工作人員拍胸脯保證賣家一有消息就會立即通知他。誰知一個月過去了，中介沒有任何音信，小徐試著與顧某聯系，顧某卻說自己也一直在等中介的消息，還埋怨小徐怎么3萬元定金一直不付……兩人一起去找中介公司理論時才發(fā)現，中介公司早已人去樓空。案是報了，可付出去的定金怎么辦？小徐多次與顧某協(xié)商不成，便一紙訴狀將其告上法庭，要求解除雙方買賣居間協(xié)議，并返還3萬元定金。最終，法院審理后認為：根據雙方簽訂的《居間協(xié)議》，顧某雖然實際沒有拿到錢，但已視為“賣方收訖”。由于中介公司倒閉所引發(fā)的風險應當由顧某承擔，判決其返還小徐定金3萬元。

　　風險提示：二手房買賣中，交易資金安全最重要。許多人對中介公司容易放松警惕，認為這么大的公司出不了什么問題，于是買方定金、首付款甚至全部房款都進入房產中介公司開設的公司賬戶甚至是個人賬戶里。因此盡量不要選擇讓資金通過中介轉手，不妨到房地產交易中心設立的專門資金監(jiān)管窗口辦個放心。

　　2 限售房屋謹慎買 莫聽他人巧言辭

　　案例：急于買房的小周，偶然間在某個新動遷小區(qū)周圍的中介處看到一套價格相當優(yōu)惠的二手房。據稱，這套房子是張某動遷剛分得的配套商品房，便宜是因為這類房屋5年內不能辦理產權過戶。

　　見小周猶豫，中介表示有辦法辦過戶，否則分文不收。于是小周與張某簽訂《房地產權益轉讓產權過戶合同》，約定：張某以74萬元的價格將房屋所有權轉給小周，當小周收到交易中心出具的以他為申請權利人的收據時首付38萬元；收到交易中心出具的以小周為所有權人的房地產證時付清余款。

　　小周收到第一張收據后放心地支付了38萬元。幾天后，卻等來了不予核準其產權登記的通知，理由是：申請人遞交的據以過戶的動遷安置協(xié)議系偽造。眼看交易不成，小周要求張某退錢，張某卻稱經濟困難無力退款。小周只得訴至法院要求張某退還38萬元房款及因合同不能履行所產生的違約金。最終法院判決小周與張某所簽的合同無效，張某應將38萬元返還小周。而小周明知該房屋是限售房，仍提供虛假動遷協(xié)議辦理過戶致使合同不能履行，故不支持其違約金的訴請。

　　風險提示：限售房的價格一般要比相同地區(qū)房價低20%以上。價格便宜了，風險也很大：由于無法辦理產權過戶，加之房價波動，出賣人“一房二賣”或最終不配合辦理過戶手續(xù)的可能性非常大。出售人只有動遷協(xié)議或預購協(xié)議、尚未辦理產權證的房屋盡量不要買；對報價明顯低于周邊房價的房屋及新的動遷小區(qū)的房屋更要保持高度警惕，在確認可以購買之前盡量不要支付定金、意向金以及首付款等。

　　3 售后包租是噱頭 投資前景要判斷

　　案例：蔡某經人介紹買下位于浦東大道某公寓的一套房，再返租給開發(fā)該樓盤的公司開辦酒店式公寓，即所謂的“售后包租”。根據約定：公司為每位像蔡某一樣的投資客統(tǒng)一辦理銀行卡并于每月5日將租金收益打入卡內；前五年的租金每月3500元，第六至第十年租金為每月4500元。然而1年多后，公司以經營困難為由，每月僅支付2000元租金，蔡某多次交涉未果，便將其告上法庭，要求按期足額支付租金。

　　法院審理后認為，被告公司以虧損為由減少租金數額，沒有法律依據，最終判決支持蔡某的訴訟請求。然而由于被告公司經營不善、瀕臨破產，蔡某至今未能收取足額租金。

　　風險提示：作為一種純粹商業(yè)行為，法律保護“售后包租”業(yè)主投資的權利，但不保證業(yè)主的投資行為一定能夠取得收益。業(yè)主在投資前首先要清醒認識投資風險，綜合考慮開發(fā)商資信狀況等因素慎重決定；二是對投資前景有自己的判斷，不要一味相信開發(fā)商單方承諾；三是要弄清楚自己購買房屋的基本信息，如果是商鋪等非居住性房屋，一定要現場查看，確認所購房屋是獨立的建筑單元。

　　4 共有人擅自售屋 買賣合同無效力

　　案例：李某趁丈夫趙某在國外工作之際，通過房屋中介掛牌出售兩人共同出資購買的一套商品房，隨后以120萬元的價格與王某成交。趙某回國后發(fā)現妻子擅自賣房，便將李某和王某告上法庭，請求確認房屋買賣無效，要求王某歸還房屋。

　　庭審中，王某辯稱房產證上名字只有李某，且自己已足額付款、辦理了過戶，因此買賣有效。法院認為，房屋雖登記在李某一個人名下，仍屬夫妻共同財產?，F趙某明確拒絕賣房，因此合同無效。李某須返還王某120萬元購房款及利息，王某則必須在判決生效后10日內提前清償貸款、注銷抵押登記后將房屋返還給李某夫婦。

　　風險提示：購房者在購買二手房時應：一看房屋產權登記信息，一定要求所有權利人都親自到場并在房屋買賣合同上簽字，不要輕信出賣人所說的自己得到了其他共有人授權之類的話；二看出賣人的婚姻家庭狀況，如果已婚，那么出售房屋極可能是夫妻共同財產，買賣時必須得到夫妻雙方的書面同意。

　　浦東新區(qū)法院領導在研討會上指出，要規(guī)范房產市場、預防風險，須司法、行政和金融管理部門互相配合。法院應加大與政府相關部門、金融機構的溝通協(xié)調，形成長效的“雙聲道”機制。同時，法院的判決要體現明確的價值導向，同時加大宣傳力度，充分放大審判的引導作用，化解潛在糾紛。