八成在售項(xiàng)目被疑捂盤 舉報(bào)屬實(shí)將收回控價(jià)權(quán)

作為樓盤提價(jià)的不二法寶，開發(fā)商的“捂盤”行為曾一度盛行。北京市建委也因此出臺(tái)了“取證三天內(nèi)整棟開售”的鐵規(guī)。然而，隨著京城房價(jià)進(jìn)入新一輪的上行通道，違規(guī)惜售現(xiàn)象再度席卷而來。記者調(diào)查了最近開盤的10個(gè)樓盤，八成項(xiàng)目疑為違規(guī)，其中有的樓盤獲證一年多才開盤，有的開盤項(xiàng)目甚至公開表示“只開偶數(shù)樓層”。

　　聲音

　　“對(duì)下半年土地市場(chǎng)總體持樂觀態(tài)度：成交活躍并保持一定溢價(jià)，但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。”

　　——中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心日前發(fā)布 《2009年北京土地市場(chǎng)分析報(bào)告》，對(duì)下半年北京土地市場(chǎng)作出分析預(yù)測(cè)，認(rèn)為房企最佳的拿地時(shí)機(jī)已錯(cuò)過，對(duì)于當(dāng)前熱點(diǎn)地塊不宜盲目追高，應(yīng)根據(jù)公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)慎拿地而不是短期跟風(fēng)。另外，該報(bào)告預(yù)測(cè)，今年北京土地市場(chǎng)的總體溢價(jià)率在20%至45%之間。住宅用地溢價(jià)率依然最高，預(yù)期為30%至60%。商業(yè)辦公用地的溢價(jià)率相比2008年會(huì)有大幅提升，預(yù)計(jì)會(huì)在25%至50%之間。城區(qū)地塊溢價(jià)率高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣；流拍事件將會(huì)比2008年顯著減少，具體和政府推地的品質(zhì)相關(guān)；市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在新四區(qū)和順大通三區(qū)，其中又以朝陽、海淀、大興、通州、順義五區(qū)為重中之重。熱點(diǎn)交易類型仍主要是住宅用地型交易，但不排除局部商業(yè)辦公用地交易更熱門的可能。

　　記者調(diào)查

　　八成在售項(xiàng)目被疑捂盤

　　幾天前，呂女士向本報(bào)記者投訴說，自己按照售樓員預(yù)先告知的開盤時(shí)間前往樓盤買房，卻被告知推遲開盤且 “屆時(shí)價(jià)格隨行就市”。“訂金都收了快一個(gè)月了，怎么說推遲開盤就推遲？”氣憤的呂女士懷疑開發(fā)商故意推遲開盤時(shí)間是為了 “趁著行情好繼續(xù)提價(jià)”。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期與呂女士有同樣煩惱的買房人不在少數(shù)。正在西區(qū)樓市物色一套三居室的趙先生告訴記者，他所看過的幾個(gè)項(xiàng)目都存在“捂盤”的跡象。“早就取得預(yù)售證了就是不開盤，開盤也是零零散散把一棟樓分成好多批賣。想趁著價(jià)格沒上去買套房簡直比登天還難。”

　　按照2006年市建委出臺(tái)的規(guī)定，樓盤取得預(yù)售許可證三天內(nèi)必須開盤。但記者調(diào)查了6月下旬以來開盤的10個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)其中不符合該規(guī)定的項(xiàng)目達(dá)八成。例如，位于通州區(qū)北苑環(huán)島附近的天時(shí)名苑，今年5月份就取得了3號(hào)樓和5號(hào)樓的預(yù)售證，但直到6月底才開盤發(fā)售。位于亦莊三羊居住區(qū)的金色·漫香林，二期19號(hào)樓的取證時(shí)間是5月初，但開盤時(shí)間卻也推遲到了6月。更有甚者，位于朝陽區(qū)大屯路上的冠軍早在去年9月就取得了1號(hào)樓的預(yù)售許可證，但實(shí)際卻到本月初才開盤。

　　有意思的是，盡管市建委有明文規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售時(shí)必須“整棟同開”，但有些樓盤偏偏無視此規(guī)定，甚至在開盤信息中公開表示 “只開樓座中的部分房源”。例如，位于海淀區(qū)上地的IMOMA上周開盤時(shí)只推出了1號(hào)樓的“偶數(shù)層”。而記者在北京市房地產(chǎn)管理網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目1號(hào)樓地上12層的奇數(shù)層同樣標(biāo)識(shí)為綠色，即也為可售房源。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被迫違規(guī)

　　“開發(fā)商可以利用開盤前較長的認(rèn)購期積累需求，以在開盤當(dāng)天集中釋放形成‘熱銷’，又可以通過分批少量推盤造成房源緊張的假象，最終為漲價(jià)鋪墊條件。”一位營銷策劃人士告訴記者，推遲開盤、分批發(fā)售，即所謂的“捂盤惜售”，是開發(fā)商制造旺銷、拉動(dòng)價(jià)格所一貫采用的營銷策略。“近期捂盤惜售現(xiàn)象卷土重來，主要原因是今年以來成交數(shù)字的上揚(yáng)導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠速度相應(yīng)加快，近期房價(jià)及地價(jià)高漲的趨勢(shì)又提升了開發(fā)商對(duì)后市走強(qiáng)的期望值，使得不少開發(fā)商有意放緩了銷售速度，等待漲價(jià)。”

　　但亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅卻認(rèn)為，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，真正有足夠信心為了坐等漲價(jià)而捂盤的開發(fā)商并不多。“在市場(chǎng)條件好的時(shí)候，捂盤的確是拉動(dòng)價(jià)格的利器，但是近期開發(fā)商捂盤惜售的原因，主要還是為了規(guī)避貿(mào)然入市的風(fēng)險(xiǎn)，等待好的市場(chǎng)環(huán)境。”郭毅分析說，去年樓市蕭條期的市場(chǎng)環(huán)境是供大于求，開發(fā)商即使及時(shí)開了盤也賣不出去。眼下雖然樓市成交量有所抬升，情形略見好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)并未全面回暖，如果達(dá)不到足夠的蓄客量貿(mào)然開盤，由此損傷項(xiàng)目的品牌形象，影響整個(gè)項(xiàng)目的后期銷售，開發(fā)商將要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為了等待比較好的市場(chǎng)環(huán)境，減少入市風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商就選擇了“被迫”違規(guī)。

　　官方說法

　　舉報(bào)屬實(shí)將收回控價(jià)權(quán)

　　針對(duì)開發(fā)商的捂盤行為，北京市建委曾于2006年5月30日出臺(tái)法規(guī)，規(guī)定開發(fā)商自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起3天內(nèi)必須開盤，并應(yīng)按整棟對(duì)外銷售；囤房不賣、捂盤情節(jié)嚴(yán)重的項(xiàng)目將被公開銷售，即由市建委要求開發(fā)商上報(bào)每套未售房的價(jià)格，并在房產(chǎn)交易網(wǎng)和有關(guān)媒體上公布，該項(xiàng)目所有未售房屋都必須按公布的價(jià)格出售，使開發(fā)商失去對(duì)項(xiàng)目價(jià)格的控制權(quán)，其資質(zhì)評(píng)定和升級(jí)以及市場(chǎng)準(zhǔn)入資格也將受到聯(lián)動(dòng)處罰。

　　“從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目何時(shí)開盤、一次發(fā)售多少套房源都屬于銷售策略的范疇，是純粹的市場(chǎng)行為。但是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境十分特殊，政府出臺(tái)這項(xiàng)規(guī)定是為了從宏觀調(diào)控的角度打擊開發(fā)商囤房提價(jià)的行為，避免人為控制市場(chǎng)供應(yīng)引發(fā)價(jià)格過快上漲。”北京煒衡律師事務(wù)所莊清忠律師認(rèn)為，“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境雖然發(fā)生了變化，即由于價(jià)格上漲過快導(dǎo)致供應(yīng)相對(duì)大于實(shí)際需求，但是政府的法規(guī)一旦出臺(tái)就必須執(zhí)行下去，針對(duì)此項(xiàng)法規(guī)執(zhí)行情況的監(jiān)管也應(yīng)該加強(qiáng)連續(xù)性和實(shí)效性。”

　　記者致電市建委投訴熱線，工作人員表示，舉報(bào)捂盤可以通過兩種渠道，一是書面遞交材料，二是使用北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)上投訴功能，舉報(bào)情況屬實(shí)將收回開發(fā)商對(duì)房源的控制權(quán)。 晨報(bào)記者 楊舒萌

　　入市提醒

　　惜售疑為障眼法盲目入市代價(jià)大

　　“不能排除部分開發(fā)商人為制造緊張氣氛，以達(dá)到加快樓盤賣出的目的而捂盤。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從整體上看，北京樓市剛現(xiàn)暖意，部分地段稍差、缺乏大型成熟配套的樓盤，仍存在議價(jià)空間。這類樓盤的消費(fèi)者如果受到開發(fā)商捂盤惜售的蒙蔽，認(rèn)為房源緊張機(jī)不可失而頭腦發(fā)熱，那么即使買到自己需要的房源，也有可能比開發(fā)商實(shí)際的銷售價(jià)格多付出不少。