2009北京土地市場報告:北京土地市場已現(xiàn)泡沫

“低迷、徘徊、復蘇、瘋狂———我們用這個循環(huán)描述2008年開始到2010年年中的北京土地市場，除非出現(xiàn)其他強有力事件的干預，比如政府再次揮動調(diào)控大棒，否則泡沫累積和消化將是未來中期市場面臨的最大課題。”這段話是7月2日中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的“2009北京土地市場分析報告”的開篇語。該報告結果顯示，上半年北京土地市場已初現(xiàn)過熱苗頭，存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

　　“燙手山芋”速變“香餑餑”

　　市場好轉之快讓人們始料不及。去年這個時候，北京土地還出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象，可不到一年，當初的“燙手山芋”又都變成“香餑餑”了。6月30日下午17點20分，中化方興投資管理有限公司以40.6億元打敗SOHO中國、保利等眾名企，奪得朝陽區(qū)廣渠路15號地。短短五天，北京市單宗土地成交總價再次被刷新。此前，6月25日，通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億元，第二天，朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊就以19.6億元的成交價超出。據(jù)北京土地整理儲備中心官方網(wǎng)站顯示，6月25日、26日兩天，北京共成交12塊地，成交總金額近67億元。北京土地市場的升溫速度令人驚奇。

　　據(jù)“2009北京土地市場分析報告”顯示，對上半年北京土地市場的走勢進行描述性分析?？梢园l(fā)現(xiàn)2009年前四個月北京土地市場極為冷清，5月份出現(xiàn)井噴似的回暖，6月份延續(xù)強勢。北京土地市場在迅速擺脫冷清的同時，已經(jīng)初現(xiàn)過熱苗頭。通過對北京土地市場上半年運行態(tài)勢，該報告對下半年市場走勢預期做出預測：流拍事件將會比2008年顯著減少；熱點交易類型仍主要是住宅；全年的總體溢價率估算在20%到45%之間。住宅用地溢價率依然最高，預期為30%至60%。該報告對下半年土地市場總體持樂觀態(tài)度，但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。對房企而言最佳拿地時機已錯過，對于當前熱點地塊不宜盲目追高。

　　多種因素導致拿地熱情回歸

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)在最近一段時間拿地的高潮：一是開發(fā)商去年都沒怎么拿地，一直處于“饑餓”狀態(tài)；二是國務院把普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，開發(fā)商資金運作余地增大；三是今年房屋成交量迅速回升，房企資金回籠速度加快；四是金融系統(tǒng)新增貸款房地產(chǎn)業(yè)占了最大的一塊，市場上資金比較充沛，多種因素促成開發(fā)企業(yè)拿地熱情回歸。

　　樓市回暖為開發(fā)企業(yè)提供了資金。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月各大城市樓市回暖，全國商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%，開發(fā)商尤其是大型開發(fā)商資金回籠速度加快。例如公告顯示，萬科1月至5月累計銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，同比分別增長27.4%和20.9%，較為充足的現(xiàn)金成為近期各大開發(fā)企業(yè)開始拿地的主要原因。

　　政府能保證充足的土地供應

　　記者從北京市國土資源局了解到，截至5月25日，北京市已推出土地116宗，土地面積607公頃，建筑規(guī)模848萬平方米，其中經(jīng)營性用地供應63宗，土地面積405公頃，建筑規(guī)模614萬平方米；供應量相當于2008年同期的302%。

　　北京市國土資源局副局長曾贊榮前不久表示，今年北京市進一步加大了土地儲備開發(fā)力度，預計今年可完成儲備開發(fā)土地3600公頃，政府完全有能力根據(jù)市場變化，合理把握供地節(jié)奏，促進土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，防止因供地不足推動房價上漲。為此，市國土資源局將會在今年前三季度完成大部分經(jīng)營性土地供應任務，第四季度將根據(jù)屆時的用地需求決定如何加大市場供應。

　　來自官方的聲音很清楚：政府能保證充足的土地供應，開發(fā)商不必心急爭地。