樓市再度亢奮 泡沫重回的深層背景是什么？

風(fēng)險來自井噴的資金流動性？還是剛性需求再次被壓制的引來的價格飆升？中國樓市未來趨勢如何演繹？本期，上海證券報集合多位專家、企業(yè)家觀點，解析樓市泡沫重回的深層背景，并展望可能出現(xiàn)的短、中、長期后果，以期為投資決策者帶來有益參考。

　　從寒冬回暖，到泡沫歸來，樓市只用了短短6個月時間，完成了從“熊極”向“牛極”的轉(zhuǎn)變。市場消費信心恢復(fù)之快，開發(fā)商拿地熱情恢復(fù)之快令人瞠目。“春節(jié)過后，市場好像和絕大多數(shù)人開了一個玩笑，沒有任何信號和前兆，突如其來的一輪成交放量和價格飆漲，確實在我們的意料之外。這種現(xiàn)象不太符合市場邏輯，沒有跡象可尋，這某種程度上，給人一種壓抑感。”遠洋地產(chǎn)市場總經(jīng)理肖勁在參加“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”前期新聞專訪時稱。

　　一面是收益暴漲，一面是緊張與壓抑，連房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)感到了市場的異樣。

　　一個不可否認的事實是，房價已經(jīng)漲回2007年市場最高峰，而經(jīng)濟基本面遠沒有當時那樣健康良性。彼時實體經(jīng)濟和中小企業(yè)產(chǎn)銷兩旺，居民收入穩(wěn)定增長，內(nèi)需外貿(mào)相映生輝。而2009年的今天，中國經(jīng)濟隨全球經(jīng)濟一起面臨深度調(diào)整，經(jīng)濟仍舊處于低部盤整成為上至中央下至地方的共識。而唯有中國股市和樓市，卻體現(xiàn)出與經(jīng)濟基本面格格不入的逆勢狂飆。

　　地王來襲

　　2月份開始，全國大多數(shù)典型城市的樓市成交量和價格節(jié)節(jié)攀升，到4、5月時達到頂峰。“廣州5月樓市成交量同比增加近一倍”、“房價10天提3500元 北京樓市小陽春已轉(zhuǎn)大陽春”、“上海6月成交量或再創(chuàng)新高”等標題屢現(xiàn)報端。

　　受此激勵，各地密集爆出的地王新紀錄將市場徹底帶回2007年以前的“激情燃燒的歲月”。

　　30日下午15：30，北京廣渠路15號地塊正式開始競標，此前，地塊報價從16.47億元，結(jié)果以40億元成交，溢價達140%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該地塊還沒有正式出讓前，周邊樓盤單價已經(jīng)直漲數(shù)千元。此前的26日，北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)九廠地塊經(jīng)過46輪的激烈競價，拍出了19.6億元，使得樓面價高達15216元/平方米，成為北京今年總價和均價雙料新地王。中原地產(chǎn)李文杰表示，地塊上市銷售時的價格將超過目前周邊房價30%以上。而這30%的空間正是目前房價的上漲空間。

　　此外，保利、龍湖、萬科、金地等品牌開發(fā)商也開始積極入市拿地，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團等大型國字頭企業(yè)也紛紛踏進土地市場，憑借更雄厚的國資實力試圖分享此輪樓市紅利。

　　2009博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤介紹，多數(shù)參與論壇的權(quán)威人士認為在當前實體經(jīng)濟缺乏足夠支撐的情形之下，房地產(chǎn)投資需求的加速入市本身意味著房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的產(chǎn)生。近期土地成交的價格高于預(yù)期，大多數(shù)開發(fā)商并未達到通過重置土地拉低2007年高價土地成本的目的，這將為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的負累。

　　投資熱潮再現(xiàn)

　　需求結(jié)構(gòu)的變化也令人憂心。中信證券調(diào)查顯示，目前上海高端物業(yè)成交占比由10%升至18%，中低價商品房則由45%降至33%。因為價格的不斷上漲，剛性需求正在逐漸被排擠在購買隊列之外。一位豪宅開發(fā)商則告訴記者，江浙民營企業(yè)主正成為豪宅主力消費軍，因為害怕企業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品賣不出去，他們手里的資金不敢投入恢復(fù)生產(chǎn)，但又要防止通貨膨脹，所以都用來購買高端稀缺物業(yè)。

　　深圳華僑城、上海綠城玫瑰園、湯臣一品等豪宅項目屢創(chuàng)銷售紀錄。中原地產(chǎn)廣州區(qū)總經(jīng)理黃韜介紹，目前廣州投資性買房的占比已經(jīng)達到40%，其中90%的投資者出于防通脹的資產(chǎn)保值考慮。

　　“這其中就存在了一個巨大的風(fēng)險，一旦流動性政策有變，比如國家通過加息收縮流動性，這40%的投資性購房需求將快速消失，而房價又讓剛性需求難以進入，那么降價和成交量下降將不可避免。”一位資深分析師稱。

　　經(jīng)濟學(xué)家金巖石認為，目前股市、房市的“通貨膨脹”比預(yù)期來得更生猛，這是一種新型“投資性滯脹”，即實體經(jīng)濟增長的停滯與資產(chǎn)價格的膨脹。CPI(消費者物價指數(shù))代表的通貨膨脹一旦浮出水面，超額貨幣的發(fā)行速度必然下降，政府的貨幣政策將逐漸收緊。如果實體經(jīng)濟的增長依然遲滯，不能支持高股價和高房價，股市和房市的非理性繁榮就會結(jié)束。