專訪北大專家陳國強：房產市場需要回歸理性

在經歷了全球金融危機的沖擊之后，2009年上半年，關于中國經濟開始強勁回暖的預期在全世界蔓延。

　　盡管預期越來越強烈，回暖的跡象也越來越多，但是，影響回暖的各種因素依然很多，前景依然不是那么明朗。外需不穩(wěn)、內需不足、投資難可持續(xù)、消費增長困難等問題正在逐步顯露出來；鋼鐵、房地產、新能源等行業(yè)正在經歷震蕩……中國經濟的復蘇之路注定充滿坎坷，在這樣的一段崎嶇道路中，搜狐財經將連續(xù)追蹤和關注投資、消費、出口以及幾大支柱行業(yè)的變化趨勢，以“搜狐財經經濟復蘇之路系列報道”的形式，推出一系列的訪談、分析和解讀，以讓網友在我們的分析與觀察中觸摸到中國經濟發(fā)展的脈絡。

　　進入6月，房地產市場變得錯綜復雜起來，種種相互關聯又相互矛盾的現象說明了什么？房地產市場究竟處在一個什么樣的階段？帶著這些問題，搜狐財經日前獨家專訪了北京大學房地產研究所所長陳國強。

　　房市回暖與否得細致分析量價關系

　　搜狐財經：經過了今年一季度以來成交量大幅上漲的樓市“小陽春”，關于樓市的焦點也逐漸從成交量轉移到房價上來。在北京，新開盤樓價明顯上漲成主流，樓市的整體漲幅接近千元。其他城市，諸如廣州房價也都在穩(wěn)步上升中，這一切都好像在說明房市開始回暖了，您覺得目前的這個房價上漲趨勢能維持住嗎，會連續(xù)上漲嗎？

　　陳國強： 我們從國家統計局發(fā)布的整體的數據看，前五個月商品房包括商品住宅的房價，同比是處在繼續(xù)下降的情況，不過環(huán)比的確是連續(xù)幾個月上升。

　　當然，不同的城市不同的區(qū)域，市場在這方面表現差異是比較大的。北京最近有不少樓盤的確是在上調價格，不過，我們應該看到除了這些漲價的樓盤，也有很多沒有采取同樣價格策略的樓盤，但是，媒體關注比較多的還是這些上漲的樓盤，銷售比較不錯的樓盤。

　　搜狐財經：那在您看來，這種少數的價格調整情況，究竟僅僅是部分開發(fā)商的一種策略手段還是房地產市場開始回暖了的一種表現？

　　陳國強：如果市場上有很大比例的樓盤或者說普遍都有上調價格，而且價格上調之后，還能維持不錯的成交量，如果是這樣的情況，我們當然可以比較明確地判斷這個市場是出現了比較普遍的或者整體的回暖。

　　我們可能需要關注的是，價格上漲之后的量價關系到底是一種什么情況，這還要我們做更多的更細致的分析。如果出現了量價齊升，從企業(yè)的角度來講肯定是比較理想的狀態(tài)。

　　目前是不是有些樓盤出現了價升量跌，很不理想的情況？我想這是可能存在的。前一段時間，特別是一季度，成交量的快速上升和價格的調整有關系，也就是說成交量是通過下調價格換取的，當時是價跌量漲。所以，不同階段表現出來的市場形態(tài)是有差別的。

　　地王項目、銷售策略等因素助推部分樓盤漲價

　　搜狐財經：那從您掌握的數據來看，現在價格上漲的比較主流的一些樓盤成交量怎么樣？

　　陳國強：這些樓盤，一個是它的銷售情況比較理想，去庫存化比較快，具備了漲價的條件。如果一個樓盤推出三五百套房源，分批推的話，前期價格定得比較合理，會比較受市場追捧，因而銷售非?？?，那么，其后續(xù)的房源繼續(xù)上調價格仍然可以獲得很好的銷售，在北京我們的確看到不少這樣的樓盤。

　　實際上我們再觀察一下，這些樓盤，即便價格上調之后和同區(qū)域的其他樓盤相比，它的價格優(yōu)勢仍然存在，或者它的項目整體性價比還是很明顯。這種情況不能簡單地說它漲價，主要是跟其他樓盤相比價格上還是有優(yōu)勢。

　　這樣的樓盤，它沒有代表性。但是媒體卻容易誤讀這種現象，讓大家產生一種錯覺：很多樓盤在漲價，漲價之后仍然銷售很不錯。實際上，這只是市場上很熱銷的，表現很亮麗的樓盤。在北京我們的確看到不少這樣的案例。

　　主持人：其實不只是北京，廣州等很多地方價格都在上漲。

　　陳國強：的確是這樣，特別是隨著最近一些城市出現新的地王項目，土地市場出現回暖之后。一個地王的誕生，影響著很多在售和在建樓盤，包括對二手房市場的價格都有比較明顯的影響，這實際上很明顯推高了房價。這個現象過去出現過，現在我們又重新看到了這例子。

　　各方對未來市場判斷的不一致導致了樓市的諸多矛盾現象

　　主持人：你怎么看待現在房價的這種現狀？

　　陳國強：我們看到市場有很多矛盾的現象，讓人困惑的現象，之所以會出現這些矛盾困惑的現象，實際上是因為無論是開發(fā)商還消費者，大家對于市場未來的走向、市場的預期判斷出現分歧了，而且這個分歧還比較大。大家的認識不一致，對未來的判斷有比較大的差異。另外，很多不同的項目、不同的企業(yè)表現出比較明顯的表現不均的現象。

　　同時，我們可以判斷市場處在這么一個特定的過渡期，所以這種相互矛盾的，讓各方比較困惑的現象才會出現，才會存在。

　　我覺得這種亂像或者迷局，實際上是一個特定時期的特殊現象，也很大程度上反映了無論是企業(yè)還是消費者對市場的預期判斷有比較大的差異。而且事實上，在前面幾個月成交量的快速上升中，企業(yè)實際上冷熱不均的情況非常明顯。有些企業(yè)、有些樓盤獲得了很好的銷售業(yè)績，在市場出現了比較好的回暖跡象，但有些樓盤可能沒有獲得相應的市場認可。也就是說像北京，一方面有很多樓盤漲價，另一方面有些樓盤仍然很低迷，成交量也很低，這些情況是同時并存的。

　　市場回暖的基礎還很不扎實

　　陳國強：因為存在這樣一些矛盾現象，所以我們可以大致判斷，市場回暖的基礎或者說市場小陽春的基礎還不是很扎實。正是因為有這樣一些有漲價的有退房的，有擔心庫存壓力很大的，也有現在在探討未來是不是出現供應不足的情況等等，它是反映了這么一個特定的階段各方的意見，跟股市一樣，看空看多的意見分歧很大。

　　搜狐財經：您說回暖的基礎不扎實，是不是也就是說市場調整還不到位？

　　陳國強：應該說回暖來得比大家預期的要快，調整持續(xù)的時間比我們原來預期的要短。特別是漲價這樣一個做法，實際上跟很多人之前的估計有比較大的出入，超出大家的預期。所以，由此可以判斷，這個市場雖然持續(xù)調整將近一年時間，但是調整的深度或者調整是不是很充分，這個問題很多人現在有不同的認識判斷。

　　有一種意見認為，這輪全行業(yè)性的調整還是不充分，調整的不夠。當然不同的市場情況還是有差別的，有些城市去年調整的深度、幅度包括調整的時間要長一點，有些城市所謂的調整主要是表現為成交量的下滑，價格上變動并不明顯；有些市場既有成交量的大幅度下滑，同時也有著價格的深度回調；還有一些城市和區(qū)域也可能成交量下滑也不明顯，價格也是比較穩(wěn)定的。全國不同的市場，區(qū)域性的差異在這些市場當中表現得比較明顯。

　　企業(yè)投資意愿和信心并不是很大回升

　　搜狐財經：判斷市場處于什么樣的情況，究竟是否回暖，應該主要看哪些因素？

　　陳國強：我個人的判斷，有幾個因素都要去兼顧。像前一段時間大家主要關注的是成交量，最近一段時間可能更多關注到房價的變動。

　　除了成交量和房價，我覺得可能還需要關注：比如作為一個重要產業(yè)，房地產投資增長的情況。從年初以來，房地產開發(fā)投資的增長，雖然增幅不大，但是呈現了一個持續(xù)回暖的特征。一到二月份是1%，一季度是4.1%，一到四月份4.9%，一到五月份是6.8%，這個是全國的情況。我們同時看到，像北京、上海、深圳、廣州等一線市場，房地產的開發(fā)數字實際上是負增長的情況。

　　觀察行業(yè)市場回暖，投資增長情況是一個重要的指標，6.8%的增長水平和過去比較正常的市場態(tài)勢下的25%的增幅相比是偏低的。另外，拿它和固定資產投資相比，也處在比較低的水平。盡管過去房地產一直是低于這個數字，但是現在是低于百分之二十幾，這個數字說明企業(yè)的投資積極性依然不高。

　　另外，一個重要的因素需要考慮，土地市場的回暖程度。最近的確看到很多企業(yè)在投資信心上面有比較積極的表現，也看到很多很激烈的景象，這說明土地市場和過去相比，的確出現了回暖的跡象。當然，我們要拿它和2006年、2007年相比，特別是拿前面五個月度相比，回暖主要集中在四五月份尤其是五月份，這個情況更明顯。北京五月份一個月成交的土地出讓金或者出讓的地塊比前面四個月的總和可能還要多，不是一個均衡的持續(xù)的情況。這個也表明了企業(yè)對未來市場的一種預期。

　　企業(yè)的投資信心，這也是市場回暖與否的一個很重要的指標。從這些因素可以判斷市場是否出現回暖或者說回暖能不能比較好的持續(xù)。除了成交量和房價外，這些因素都是很重要的。

　　搜狐財經：那從土地市場的回暖還有企業(yè)投資的信心來看的話，是不是也可以說明市場在回暖呢？

　　陳國強：投資的確是已經呈現出持續(xù)上升的特征，但是它的投資熱情應該還是比較有限的，信心的恢復還處在初級階段，我們可以這樣來認定。包括現在還有幾個行業(yè)經營指標：土地購置面積、新開工面積、竣工面積，這些當中特別是新開工面積跟土地購置面積更能準確地反映企業(yè)的投資意愿或者投資信心，它是對于未來市場的一種預期和判斷。

　　如果這些數字都和投資的增長情況一樣，都比較明顯地處在一個向上的趨勢，那么我們當然可以對未來的市場趨勢更樂觀。新開工面積、竣工面積包括土地的購置面積這些指標目前我們看到的還不是很大的回升。

　　宏觀經濟和企業(yè)價格策略決定市場走勢

　　搜狐財經：您覺得這段不穩(wěn)的狀態(tài)會持續(xù)多久？

　　陳國強：我想這個很大程度上和幾個因素相關，首先是宏觀經濟的表現，整體經濟的表現很大程度上制約著行業(yè)的發(fā)展走勢。

　　從比較微觀的角度，我覺得如果近期市場出現了漲價的做法，可能會比較明顯地影響市場的銷售，對于消費者的心理以及成交量都會有比較大的抑制。漲價這個做法做得不好可能挫傷大家的消費熱情，影響大家的購買意愿。如果成交量又出現比較明顯的下滑，我想它不但會影響消費者，可能也會影響到開發(fā)商自己的投資。

　　企業(yè)在市場上的一些經營策略、價格策略可能會影響市場的心理，會對前一段出現的消費熱情有一個抑制的作用。

　　搜狐財經：企業(yè)對于價格的把握直接影響著市場的發(fā)展趨勢，那您對于房價還將遭遇拐點的觀點怎么看？

　　陳國強：現在這個市場，一方面有很多樓盤在漲價，同時也存在沒有漲價甚至調價的樓盤。這些樓盤可能之前價格抬太高了，所以維持原來的價格，但是可能消費者不買賬，依舊難以獲得比較理想的銷售量。有漲價的還有低價的還有調價的，這種情況可能會導致整體的均價有波動。

　　搜狐財經：整體的價格形勢大家比較關心，未來的一段時間，價格會繼續(xù)往上漲還是維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)？

　　陳國強：如果宏觀的經濟這些重要的指標能夠繼續(xù)向好的話，同時我們企業(yè)在維護市場穩(wěn)定發(fā)展方面還能掌握比較好的度，還是比較理性比較克制地來看待目前的市場現象或者說采取的競爭策略、價格策略還是比較理性的，我想可能市場進一步走向回暖的可能性比較大。

　　搜狐財經：隨著市場回暖是不是價格必定會有一個上升的趨勢？

　　陳國強：按理說應該是這樣的，市場進一步好轉了，進一步回暖了，大家信心更足了，特別是消費者信心更充足了，我想在這樣的一個前提之下，房價出現整體往上走基本上是可以確定的。

　　庫存在消化的同時，剛性需求也在消化

　　搜狐財經：隨著行業(yè)的不斷回暖，后期新開工面積、竣工面積不斷增多，會不會使空置率的問題更嚴重？

　　陳國強：前一段時期快速上升的銷售在很大程度上對前期大家比較擔心的庫存做了一個比較好的消化。庫存壓力降低了，這是大家比較一致的判斷。

　　但是我個人有一個堅持的觀點，不能夠單單看到供應庫存消化的方面，實際上去庫存本身是兩個方面，一方面消化了供應方面的庫存，同時消化了需求的庫存，這是一個問題的兩個方面，應該站在不同的角度來看。后續(xù)的市場供應會繼續(xù)，庫存的問題和未來的供求關系取決于未來某個時點的供需狀況，我們不能夠單單看到有利供應的庫存被消化掉了，但是同時也需要看到需求的庫存也被消化了，未來的供需情況要在特定的時間點上去判斷。

　　搜狐財經：特定的時間點指什么？

　　陳國強：特定的區(qū)域、特定的時間，可以更準確更好地來做判斷。這個問題我想可能需要提醒或者需要強調的一點是，不能夠單單看到供應的庫存消化的這一面，我們也到看到需求庫存被消化的一面。

　　一些剛性消費者不可能在短時間里面再有第二次消費，這個是必然的。而且隨著房價的上調，這些需求特別是剛性需求的這些群體購買力也是剛性的，房價上調了只能等著將來在條件具備的時候再消費了，這個因素需要看到，不能夠簡單地說成交量上升了把這些庫存的壓力減輕了或者說把這些問題解決的，不是這么簡單。

泡沫若不擠干，市場將會再次面臨新一輪調整

　　陳國強：原有的庫存是消耗了，但是有源源不斷新的供應，這個是動態(tài)的，過去積壓的這部分很大程度上被消化了或者庫存壓力減輕了，但是同時有后續(xù)的供應，庫存的問題關鍵取決于它的后續(xù)需求情況怎么樣，新的供求關系到底是怎么樣的，我們要通過這樣的角度來判斷。

　　如果我們站在比較客觀的一個立場來看待，如果這個市場本身有內在調整的需求，那么讓它充分調整對行業(yè)健康發(fā)展來說肯定是好事情。如果有泡沫沒擠掉，或者擠壓泡沫不充分，這個問題在將來也會出現。

　　市場在出現一定回暖之后，大家又把房價很快拉上去了，必然會要面臨我們曾經遇到過的問題。過高的房價跟有限購買力之間的矛盾，通過什么方式解決？通過擠泡沫擠水分的方式來解決。而過去一年，有些城市這個問題解決得比較好，有些市場卻沒有解決這個問題，又進入了新的一輪上漲。

　　搜狐財經：結合現在的一些情況來看，這些泡沫應該怎么來擠？

　　陳國強：一方面，比如開發(fā)商自己主動來調整價格，使價格回到相對合理的地方；另外一方面，可以通過提升購買力的方式來解決，如果宏觀經濟好轉，居民收入提升、購買力和消費信心增強了，差距縮小，這個問題就解決了。

　　目前，一方面，收入增長方面沒解決好，大家的預期沒有提上去，消費信心恢復得還比較慢。另外一方面開發(fā)商沒有把房價回調，甚至是在朝相反的方向調整，這個問題就又要面對了。過去出現的問題又要讓我們去面對，不可避免又迎來一次新的調整。

　　搜狐財經：其實這個過程當中開發(fā)商的作用是非常大的。

　　陳國強：對，應該是這樣。

　　判斷土地市場回暖言之過早

　　搜狐財經：您剛才也提到判斷市場是否回暖有一個比較關鍵的因素，那就是土地市場是否回暖，您怎么看待覺得現在土地市場回暖了嗎？

　　陳國強：可能還是應該謹慎一些，出現地王或者部分企業(yè)有這種比較積極的擴張表現，并不是說多數企業(yè)都已經出現了這樣一個回暖。

　　現在土地出讓的項目增多了，低價有溢價的情況，跟過去相比更明顯了，但這是和2008年或者2009年前幾個月的比較低迷的情況來做對比的。跟這幾個月比，一季度的確是有比較好的表現，但是我們也知道一季度全國的土地有40%的項目是流拍的，成交的地塊里面70%是底價成交的，所以這需要在更長的時間來看。五月份出現的回暖是在基數比較低的起點上表現這樣的回暖跡象。

　　另外，也和各地政府推出的供地策略、節(jié)奏有關系，像北京因為四五月份拿出一些比較優(yōu)質的地塊，所以企業(yè)參與的熱情比較高，如果跟之前一樣，都是一些邊遠郊區(qū)的地塊，企業(yè)的參與熱情就不會像現在這樣高了。土地的溢價也不可能達到像廣渠門項目幾倍的溢價，不可能的，這個也跟企業(yè)地方政府的供地策略、供地的力度、節(jié)奏有關系。

　　有好的地塊推出來肯定關注的企業(yè)會比較多，如果是相反的話，大家沒什么興趣，成交的可能性也比較小，特別是溢價率不會高。

　　搜狐財經：您的意思是現在并不能就有個判斷說土地市場已經有一個回暖了？

　　陳國強：是。當然有一個比較好的示范的效果，拍出地王項目會帶動很多樓盤，帶動很多人的預期，改變大家的預期。

　　搜狐財經：在信心預期方面會有很好的作用，其實在此前，有很多開發(fā)商也囤積了不少土地，經過一年多的調整，您覺得土地囤積問題解決了嗎？

　　陳國強：要看從什么方式什么角度來看待，大家比較一致的是，目前市場上成為存量的土地資源非?？捎^，超過十億平方米，這個量跟我們企業(yè)通常的每年新開工面積相比的話，足夠未來幾年的開發(fā)。

　　但是分布是不均衡的，有些地塊雖然在企業(yè)手上，但是它在短期內可能沒辦法形成實際有效供應，因為拆遷、產權關系等問題制約了它的上市進程。地雖然在企業(yè)手上，但是它是不可能形成有效供應的，有很多因素制約著它。

　　資本金下調對房地產更多是信心刺激

　　搜狐財經：調整期對于土地消化還是有一定作用的，您剛才談到回暖的因素還有企業(yè)投資的信心，國家下調資本金比例對于信心會有一定的促進作用嗎？

　　陳國強：這個肯定有它的考慮，雖然現在拉動經濟的主要因素里面投資增長保持在很高的水平，但是這個投資主要是以國家政府投資為主或者說以政府投資為主力、國有央企為其次，民間投資、企業(yè)的投資、私人部門的投資實際上增長是非常有限的。

　　政府調整普通住宅項目的資本金應該從保投資、促增長更多從這樣的角度考慮，保持投資的持續(xù)增長，特別是需要帶動民間的投資、企業(yè)的投資，光靠政府為主的投資對于保八的目標會有它的局限性。有必要把民間的投資、企業(yè)的投資信心提升起來，把它帶動起來。房地產的投資，下調項目資本金是一個類型，也是同樣的考慮。

　　所以，這個資本金的下調，象征意義大于它的實際意義。因為現在土地拿地，不是說你支付20%就給你了，不是我們想象的把資本金下調了，企業(yè)必然迎來很寬松的信貸條件，銀行金融機構審核一筆開發(fā)貸款或者其它貸款，它會綜合考慮。開發(fā)資質比較高、項目優(yōu)質的項目公司容易獲得貸款，這些條件不怎么樣的公司，可能不會因為資本金下調就能改變基本事實。

　　政府政策應該更著眼于長遠發(fā)展

　　搜狐財經：其實在調整的這段時間里，國家出了很多的政策，現在回過頭來看這些政策，您覺得它起到它該起到的作用了嗎？或者有些政策還需要怎樣的調整？

　　陳國強：政府政策更多的著眼于宏觀經濟的全局，這是一個最大的最根本的著眼點。第二，更多考慮市場或者行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，避免行業(yè)大起大落的波動。第三，跟房地產相關的最近一段時間政策的重心更多突出保民生的特點，突出保障性住房，未來房地產的住宅市場更多強調雙軌并行的思路，很大程度上體現了保民生的特點。第四，對于政策做一個簡單的判斷，更多關注一些短期因素的考慮，長期的一些問題可能關注的還不是很充分。因為本身對于刺激住宅消費方面，很多的政策很多的規(guī)定帶有時效性，到時間了一些政策會不會再延續(xù)？這可能也取決于當時的一些經濟環(huán)境或者相關因素的平衡等等。

　　這些實際上是很大程度上反映了我們政府特別是地方比較多的關注一些短期因素，比如說對整體經濟的拉動效應，對住房企業(yè)的壓力，或者短期內有效刺激消費者的住房需求，提供短期稅費方面的優(yōu)惠調整。

　　如何來促進行業(yè)的長期持續(xù)健康？我想還有很多工作需要做。現在有些工作可能在醞釀調研當中，但是的確還有很多工作需要跟進跟上。

　　主持人：這些工作具體應該是哪些方面？

　　陳國強：拿住房保障這樣一個特定的問題來看，實際上無論是中央政府還是地方政府，對于如何落實保障住房政策有很多不同的做法，也有很多實際上和當地面臨的一些現實問題相掛鉤。比如很多城市采取了用現金補貼的方式，不是政府來統一規(guī)劃或者投資開發(fā)相關的廉租住房或者其他形式的保障房。

　　具體的住房保障政策如何來實施，實際大家的認識做法千差萬別。將來是不是把住房保障政策作為長期的基本政策來執(zhí)行還是臨時性的短期政策？這些問題實際上都存在很多分歧，具體做法上面也有很大差異。這些從政府的角度既要兼顧短期問題，也要著眼于長期發(fā)展，確定一個很明確的發(fā)展思路或者說通過立法的方式把它固定下來。未來住房保障作為國家一個很重要的基本國策，什么樣的人群以什么樣的方式來確保這個政策能夠不走形不變樣能夠貫徹始終，這些都需要探討或者需要政府來推動執(zhí)行。

　　搜狐財經：最后一個問題，對于房地產市場未來的發(fā)展，您有什么樣的期待？

陳國強：希望這個市場是一個比較平穩(wěn)的健康的可持續(xù)的發(fā)展，不要出現大的波動，大起大落，這個是各方都不希望的結果。盡管在短期內，對企業(yè)來說，可能會有更好的投資回報，但是如果是一個不可持續(xù)的方式，我想可能也無法持續(xù)。