國(guó)務(wù)院參事正密集調(diào)研房地產(chǎn)

國(guó)務(wù)院參事正密集調(diào)研房地產(chǎn)。

　　一位近日參加國(guó)務(wù)院參事調(diào)研座談會(huì)的開發(fā)商透露，在包括工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)等組織參與的一次行業(yè)座談會(huì)上，許多開發(fā)商反映穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的系列政策沒有配套細(xì)則，執(zhí)行情況比較差，這也是今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降的一個(gè)主要原因。

　　國(guó)務(wù)院參事任玉嶺向本報(bào)記者表示，上半年已經(jīng)密集調(diào)研了很多城市，組織了多次座談會(huì)。國(guó)務(wù)院參事室已經(jīng)就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和住房保障等話題形成了多份調(diào)研報(bào)告上報(bào)，下一階段主要是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次問題，提出政策建議。

　　促投資新政落地難

　　今年4月29日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知下調(diào)了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，5月28日又下發(fā)配套細(xì)則，其中提出房地產(chǎn)類投在項(xiàng)目資本金下調(diào)比例在5-15%左右。

　　中國(guó)國(guó)際金融有限公司研究部副總經(jīng)理沈建光指出，今年1-4月份全國(guó)財(cái)政收入下降9.9%，支出增長(zhǎng)31.7%，照此速度，年底可能突破9500億的財(cái)政預(yù)算赤字。同時(shí)，1-5月份已完成全年投資預(yù)算額度的61.9%，三季度以后政府依靠基建等投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的力度越來越小。

　　在此基礎(chǔ)下，下半年啟動(dòng)房地產(chǎn)投資至關(guān)重要，來自民間的房地產(chǎn)投資如果能在三季度穩(wěn)定下來，將成為固定資產(chǎn)投資的主要接續(xù)力量。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況，房地產(chǎn)新開工、施工等項(xiàng)目投資規(guī)模仍堅(jiān)持下降態(tài)勢(shì)。1-5月份，房屋新開工3.57億平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一向記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，尤其是處理好存量房消化和新開工房屋之間的關(guān)系。目前，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)力已經(jīng)交給地方政府。

　　但是，分地區(qū)來看，1-5月份，地方政府的穩(wěn)定房地產(chǎn)投資成績(jī)單并不理想。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)上市公司研究報(bào)告顯示：北京房地產(chǎn)投資下降5.9%；上海下降2.7%；廣東下降14.2%；成都下降24%；鄭州下降1.4%。

　　如何穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，成為宏觀調(diào)控智囊部門關(guān)心的話題。

　　而在上述國(guó)務(wù)院參事參加的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)座談會(huì)上，企業(yè)代表紛紛反映，一些鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策落地存在困難。

　　以“35%資本金下調(diào)”這條最重要的政策落地情況來看，銀行和國(guó)土部門沒有配套的細(xì)則措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)在操作上存在難題。

　　上述參加座談會(huì)的開發(fā)商指出，雖然發(fā)改委部門下達(dá)了下調(diào)資本金的政策，但是開發(fā)商仍舊要辦完土地證，繳納完土地出讓金之后，才能向銀行申請(qǐng)貸款。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)文林峰也指出，一般開發(fā)程序上來說，開發(fā)商需要先拿下土地證，然后去找投資商或銀行融資。而目前最制約開發(fā)商的是土地出讓制度，一次性繳納土地出讓金的情況下，開發(fā)商資金壓力并沒有減少。

　　文林峰指出，雖然目前有部分城市出臺(tái)了分期付土地出讓金的政策，但是對(duì)開發(fā)商來說，最重要的是拿到土地證向銀行貸款。因此，在銀行審貸政策沒放松，國(guó)土部門發(fā)土地證政策沒調(diào)整的情況下，僅僅下調(diào)35%的項(xiàng)目資本金比例，并不能刺激房地產(chǎn)投資上升。

　　地價(jià)再度推高

　　任玉嶺向記者表示，當(dāng)前開發(fā)商投資意愿不足，也是與對(duì)房市后期預(yù)期有關(guān)，當(dāng)前房?jī)r(jià)和市場(chǎng)行情下，消費(fèi)者買不起房，開發(fā)商也沒看到銷量明顯回升的跡象。

　　據(jù)某研究院研究報(bào)告，今年1-5月份，大部分城市房屋銷售回暖，主要開發(fā)商回籠資金情況不錯(cuò)。但是，開發(fā)商回籠現(xiàn)金后，第一選擇往往不是投入待開發(fā)項(xiàng)目中，作為開發(fā)資金。而是把回籠的錢用來買地。

　　今年5月份，僅萬科就在6個(gè)城市拿下8幅地塊，花費(fèi)40億元。除了購(gòu)地規(guī)模迅速增長(zhǎng)外，地價(jià)也迅速飆升。北京、上海、廈門等地均出現(xiàn)了“新地王”。

　　在就“房?jī)r(jià)和地價(jià)”的關(guān)系座談中，開發(fā)商代表們紛紛表示，當(dāng)前土地出讓制度和地方政府習(xí)慣采取的“暗標(biāo)”做法，使剛剛回暖的樓市迅速推高了土地市場(chǎng)。

　　例如，目前很多地方政府為了預(yù)防土地流拍，采取土地出讓“預(yù)出讓”制，不公開買賣之前，先試探意向購(gòu)買開發(fā)商的報(bào)價(jià)。

　　這就讓開發(fā)商很難琢磨土地的報(bào)價(jià)方向，有意購(gòu)買該地塊的開發(fā)商必須面臨“押大還是押小”。由于不是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，過程并不公開透明，土地競(jìng)得方只能高價(jià)買地。

　　除了這種“預(yù)出讓”情況外，地方政府采取掛牌出讓的土地，看到報(bào)價(jià)開發(fā)商比較多的時(shí)候，就開始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，又回到了此前眾多開發(fā)商在一起搶地的情況。

　　一家參與座談會(huì)的江蘇開發(fā)商代表指出，無論大小規(guī)模的開發(fā)商，現(xiàn)在拼命拿地只有一個(gè)動(dòng)機(jī)，就是囤地生財(cái)?，F(xiàn)在趁地價(jià)比較低和政府手中土地比較充裕的情況下，拿下一些土地，等待漲價(jià)。

　　而這個(gè)新一輪地價(jià)推高房?jī)r(jià)的游戲中，地方政府也是踴躍參與者。

　　文林峰建議說，樓市回暖的現(xiàn)狀來之不易，各方應(yīng)該珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)，不應(yīng)讓高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的情況重新上演。屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能陷入新一輪的增長(zhǎng)陷阱中。