業(yè)內(nèi)：商品房價(jià)格永遠(yuǎn)背離低收人群收入水平

央行昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份居民戶貸款大幅增加。多位專家表示，這意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場的回暖。5月份我國居民貸款增加1876億元，其中中長期貸款猛增了1008億元。

　　同時(shí)央行6月12日公布的《二季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查》顯示，盡管超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”，但是對未來房價(jià)看漲的居民比例漸增，看跌的大幅減少到上季度的一半。

　　與國家統(tǒng)計(jì)局5月份數(shù)據(jù)相對應(yīng)，樓市走出低迷并且穩(wěn)定上行預(yù)期更加強(qiáng)烈了。信心也來源與土地市場的成交現(xiàn)狀，幾乎所有一線城市房企又加入到了增加土地儲(chǔ)備的熱潮中。大型國企和上市企業(yè)對土地的興趣之濃，已經(jīng)逐漸趕上和超越07年。

　　以北京為例：北京土地供應(yīng)計(jì)劃一直沒有完成的跡象，譬如2005、2006兩年僅完成供地計(jì)劃的35％和59％。2007年北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年度。2008年未能保持這一良好態(tài)勢，當(dāng)年計(jì)劃供應(yīng)土地6100公頃，其中住宅用地1700公頃，實(shí)際僅供應(yīng)1468．5公頃，其中住宅用地911．1公頃。很可憐的局面也來源于土地流拍和房企對樓市信心的嚴(yán)重不足。

　　但是四月之后的土地市場卻一改之前的局面，特別是廣渠路10號(hào)土地溢價(jià)的表現(xiàn)，給企業(yè)信心的回暖以極大的推動(dòng)，之后北京以及全國土地市場全面回暖，大型國企和上市公司都紛紛加入購置土地的熱潮中。而土地市場的穩(wěn)定恢復(fù)是樓市陽春的直接反應(yīng)。應(yīng)該說居民貸款特別是中長期貸款的增加很多流入了房企，加之資本金率下調(diào)和地方政府為招商引資而放寬土地出讓金交付的條件，土地儲(chǔ)備增長成為可能。

　　至于對房價(jià)的預(yù)期，以目前房價(jià)的形成機(jī)制來看，解決房價(jià)問題是不可能的，原因還是土地價(jià)格的形成。特別是一線城市，土地占比房價(jià)的比例是極大的。一線城市主要在于土地整理成本的高昂。所以城市中心的房價(jià)中，土地占比達(dá)到一半以上也屬正常。而拆遷成本在城市中心的土地整理中是逐漸提高的。還是以北京為例：西長安街老電信大樓附近民居的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由8800多調(diào)整為33000多，增幅375%，這也是方向性。

　　商品房房價(jià)將永遠(yuǎn)背離基本收入人群的收入水平，這一點(diǎn)不會(huì)改變。居住問題的解決除了商品房之外還有拆遷改造，保障住房存在著。

　　也從來不會(huì)有對商品價(jià)格的全面認(rèn)同。實(shí)際只有增加居民收入的選擇一途。