業(yè)內(nèi)人士:常規(guī)開(kāi)發(fā)模式下半數(shù)開(kāi)發(fā)商將被淘汰

中國(guó)地產(chǎn)走上商品化時(shí)代的十多年來(lái)，王志綱是不能忽視的一個(gè)人。曾經(jīng)做過(guò)學(xué)者、記者的王志綱，從1994年開(kāi)始從新華社下海成為獨(dú)立策劃人，并創(chuàng)建“王志綱工作室”。廣東碧桂園、重慶龍湖……，一個(gè)個(gè)快速成長(zhǎng)的地產(chǎn)蛟龍，都與他結(jié)下不解之緣。

　　昨日的兩江地產(chǎn)論壇上，王志綱預(yù)言“拿地、建房”這個(gè)常規(guī)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)走入窮途末路，為此半數(shù)以上的開(kāi)發(fā)商被淘汰。

　　給地產(chǎn)商警示：

　　常規(guī)操作老板要死一半

　　“你懂臨空經(jīng)濟(jì)嗎？懂會(huì)展經(jīng)濟(jì)嗎？保稅經(jīng)濟(jì)明白嗎？”發(fā)言伊始，王志綱對(duì)開(kāi)發(fā)商作了這樣的提問(wèn)。

　　“你一年只能做1個(gè)億的開(kāi)發(fā)生意，你的眼睛只能看到腳底下這塊地，當(dāng)然就只能吹糠見(jiàn)米建房子賣(mài)。”王志綱表示，這樣的傳統(tǒng)操作，在政府“土地招拍掛，容積率、戶型都有限制”的情況下，利潤(rùn)將會(huì)越來(lái)越薄，最后至少淘汰50%以上的開(kāi)發(fā)老板。

　　王志綱說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生了很深刻的變化。現(xiàn)在省長(zhǎng)市長(zhǎng)向我們提得最多的，是能不能把中旅請(qǐng)進(jìn)來(lái)，而不再是把某些大開(kāi)發(fā)商請(qǐng)過(guò)來(lái)。因?yàn)槟切┐箝_(kāi)發(fā)商船大不好掉頭，到哪個(gè)城市都愛(ài)用麥當(dāng)勞的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)模式，無(wú)限克隆，無(wú)限同質(zhì)化。所以在省長(zhǎng)市長(zhǎng)們看來(lái)，是多你不多，無(wú)你不少。”“而中旅不一樣。他們的華僑城做了‘錦繡中華’、‘世界之窗’，這樣的主題地產(chǎn)才是現(xiàn)在我們最需要的。”

　　他接著給地產(chǎn)商支招說(shuō)：“今天的省長(zhǎng)市長(zhǎng)需要你能不能做物流，你能不能做會(huì)展商貿(mào)，你能不能做休閑度假，你能不能通過(guò)土地整治拉動(dòng)區(qū)域。”所以，做開(kāi)發(fā)，要能夠同時(shí)把很多業(yè)態(tài)集中起來(lái)，包括居住、辦公、物流、商業(yè)、休閑、度假、旅游，整合全國(guó)甚至全世界的資源形成一個(gè)超級(jí)平臺(tái)。王志綱表示，這樣的企業(yè)目前乏善可陳。

　　給官員們支招：

　　發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)要“四劃”

　　三句話后，王志綱再露“謀士”本色，又對(duì)官員們“兜售”起他關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高論來(lái)。

　　他舉了個(gè)例子。去年年底，他邀約了一幫人，準(zhǔn)備砸20億啟動(dòng)長(zhǎng)白山的休閑旅游開(kāi)發(fā)。省委領(lǐng)導(dǎo)對(duì)投資當(dāng)然很歡迎，但開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目并沒(méi)有特別重視。

　　“你必須得考慮萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅。你這個(gè)區(qū)域有什么亮點(diǎn)？怎么樣讓人家記??？把這個(gè)東西把握住了，這個(gè)區(qū)域就活了。”面對(duì)省委領(lǐng)導(dǎo)的“不重視”，王志綱再施三寸不爛之舌。

　　王志綱給領(lǐng)導(dǎo)分析說(shuō)，原來(lái)的很多年，長(zhǎng)白山也花了很多錢(qián)“吆喝”。可為什么做不火？是因?yàn)樵瓉?lái)長(zhǎng)白山旅游推的只是觀光旅游，而觀光是永遠(yuǎn)掙不到大錢(qián)的。但現(xiàn)在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)位居全球前列，休閑旅游將成為一個(gè)前途無(wú)量的新興產(chǎn)業(yè)。抓住了這個(gè)機(jī)遇，吉林省就有可能在強(qiáng)勢(shì)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)外，再出現(xiàn)第二個(gè)經(jīng)濟(jì)抓手。

　　后來(lái)到云南，他也如法炮制，談定了一個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)，也是很快就火了。見(jiàn)此，云南省委省政府領(lǐng)導(dǎo)向他提出一個(gè)問(wèn)題：“每年都搞招商引資，但是最后乏善可陳，原因何在？”

　　王志綱答復(fù)說(shuō)，現(xiàn)在招商引資搞區(qū)域開(kāi)發(fā)一般都是規(guī)劃先行，這是不夠的，應(yīng)該是“四劃”。第一叫謀劃，先找區(qū)域發(fā)展的魂。第二是策劃，找到一種具有唯一性的可持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特戰(zhàn)略。第三才規(guī)劃，最后是計(jì)劃（指給各級(jí)部門(mén)分解任務(wù)）。