京滬深二手房成交量仍處歷史高位 存下調(diào)空間

進(jìn)入5月，樓市出現(xiàn)明顯變化。新房集中入市加重市場(chǎng)觀望，升級(jí)置業(yè)漸成交易主流。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市交易量仍有下調(diào)空間。

　　有數(shù)據(jù)表明，5月份京滬深三地二手房市場(chǎng)不約而同地表現(xiàn)出了量跌價(jià)漲局面。其中北京5月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)重新跌破兩萬，回落至19738套，交易量環(huán)比下降8.3%，成交價(jià)格則在4月的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了3.2%的上漲；上海二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅下降約6.5%，成交價(jià)格整體顯示為穩(wěn)中微升；深圳二手房成交11630套，環(huán)比下降13.7%，整體成交均價(jià)小幅上揚(yáng)，部分區(qū)域價(jià)格漲幅高達(dá)8%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，三四月份需求的集中釋放、業(yè)主報(bào)價(jià)上調(diào)以及性價(jià)比較高的房源的減少都是造成5月二手房交易量環(huán)比回落的原因，但此次成交量的回落除了二手房市場(chǎng)本身的原因以外，新房市場(chǎng)供給的集中增長在一定程度上稀釋了二手房市場(chǎng)的需求。以北京為例，5月北京市新房供應(yīng)當(dāng)中住宅項(xiàng)目有41個(gè)，環(huán)比4月上漲了10.8%，新房的集中入市不僅分流了二手房市場(chǎng)需求，同時(shí)也在一定程度上增加了消費(fèi)者觀望、等待更多選擇的情緒。

　　來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，5月份，北京改善型購房增多，總價(jià)集中在150萬元左右，大面積房屋漸受青睞，三居成交已占30%。該機(jī)構(gòu)分析，這除了去年末開始實(shí)施的稅費(fèi)減免及利率下調(diào)等樓市刺激政策的影響外，限外令解除后外籍人士在京購房的數(shù)量上升也是原因之一。這部分人大多選擇大面積的高檔住宅或別墅，以方便全家人居住，從而促使三居室及以上的住宅交易量大漲。

　　同樣，上海5月份二手房市場(chǎng)成交總量有所下滑的同時(shí)熱銷房型也出現(xiàn)了由小戶型、低總價(jià)房源向改善型、中高價(jià)位的房源過渡的局面。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月上海80萬元以下總價(jià)段的交易套數(shù)占比下降5.2%至21.4%；與此同時(shí)，120萬～200萬元總價(jià)段的交易套數(shù)占比上升5.4%至31.1%；200萬～300萬元總價(jià)段的占比也上升了1.7%，為15.3%。總體來看120～300萬元總價(jià)段的交易套數(shù)占比高達(dá)46.4%，占據(jù)了5月二手房交易的半壁江山。

　　深圳5月二手房成交量為102.52萬平方米，環(huán)比4月下降14.5%，同比增長156.0%。盡管5月深圳二手房交易量環(huán)比有所下滑，但總體交易量仍維持著較高的水平，持續(xù)著單月破萬套的成績。而在成交價(jià)格上，由于前期市場(chǎng)對(duì)低價(jià)房源的大量消化，5月房源掛牌和成交價(jià)格均有所上漲。例如南山區(qū)，在2008年市場(chǎng)調(diào)整期間，房價(jià)下滑明顯，因此隨著市場(chǎng)交易量的增加，區(qū)域價(jià)格回調(diào)空間較大，其中后海片區(qū)房價(jià)上漲最為明顯，環(huán)比上漲8%的同時(shí)，與2008年底相比價(jià)格更是上漲了25%左右。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，京、滬、深三地二手房市場(chǎng)相對(duì)于三四月份激增的成交量而言出現(xiàn)10%左右的回落屬于正常的市場(chǎng)調(diào)整，因?yàn)樵谡叽碳ばЧ饾u減弱、積壓的需求得以釋放之后，成交量過快、過高的增長必然難以為繼，此時(shí)成交量的小幅回調(diào)有利于市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡以及交易價(jià)格的穩(wěn)定。

　　北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨著價(jià)格的持續(xù)上漲，6月消費(fèi)者將再次在觀望氛圍中徘徊，從而一定程度上抑制消費(fèi)者購房的行為，導(dǎo)致北京的交易量與5月持平或繼續(xù)下浮。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管5月交易量較4月有所回落，但目前京、滬、深三地二手房成交量仍處于歷史高位，存在一定的下調(diào)空間。