開(kāi)發(fā)商上演小戶型樓盤(pán)大戰(zhàn) 商用轉(zhuǎn)住宅銷(xiāo)售火

最近,北京樓市出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象,許多開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地轉(zhuǎn)做住宅樓盤(pán),并且這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售都異常火爆。

　　針對(duì)這種現(xiàn)象,《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)京東的三個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

　　商業(yè)用地轉(zhuǎn)建居民用房成潮

　　記者將走訪地點(diǎn)選擇在地鐵八通線雙橋站附近,雙橋這一帶伴隨著CBD地區(qū)的興起,發(fā)展可以說(shuō)是日新月異。從京通快速路雙橋出口出來(lái),撲面迎來(lái)一種工程建設(shè)的氣息,抬眼望去,整個(gè)雙橋地區(qū)是一個(gè)繁忙的工地,吊車(chē),卡車(chē),攪拌機(jī)發(fā)出的轟鳴沖擊著耳膜,運(yùn)送建筑材料的卡車(chē)在雙橋西路穿梭往返,而在三年之前,這里還是一片荒地,零星點(diǎn)綴著部分農(nóng)田。

　　現(xiàn)在有三個(gè)樓盤(pán)座落在雙橋地鐵附近:金隅·可樂(lè)（查看地圖）+,（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金隅可樂(lè),北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)）,朗廷大廈 (推廣名:CROSS朗廷（,以下簡(jiǎn)稱(chēng)朗廷,北京東方旺盛商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)),以及北京匯通濱水動(dòng)漫城（以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯通動(dòng)漫,由一深圳開(kāi)發(fā)商做）。 查看地圖）

　　其中,金隅可樂(lè)以及朗廷屬于商業(yè)用地開(kāi)發(fā),匯通動(dòng)漫的土地屬于朝陽(yáng)區(qū)劃撥用地開(kāi)發(fā),沒(méi)有土地使用證,也就是人們經(jīng)常說(shuō)的:小產(chǎn)權(quán)房。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。說(shuō)得再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”

　　在金隅可樂(lè)售樓處,記者發(fā)現(xiàn)了十余位等待簽約的客戶,并且不斷有新顧客來(lái)咨詢樓盤(pán)情況。銷(xiāo)售向記者表示:5月1日開(kāi)盤(pán)之后一星期就銷(xiāo)售出200多套,現(xiàn)在暫時(shí)不再進(jìn)行銷(xiāo)售。記者在半個(gè)月之后對(duì)金隅可樂(lè)進(jìn)行了電話回訪,發(fā)現(xiàn)金隅可樂(lè)再次開(kāi)盤(pán)后又銷(xiāo)售了200余套房,并且每平方米的銷(xiāo)售均價(jià)提高了100元。在朗廷的售樓處,銷(xiāo)售并沒(méi)有表現(xiàn)出售樓應(yīng)有的熱情,銷(xiāo)售告訴記者,前期銷(xiāo)售不錯(cuò),再銷(xiāo)售的時(shí)候可能加價(jià)300元每平米,并勸記者盡快進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。匯通動(dòng)漫的銷(xiāo)售情況也是異?；鸨?依靠較低的單價(jià)吸引了不少潛在消費(fèi)者,據(jù)了解,匯通動(dòng)漫位置稍微好點(diǎn)的樓盤(pán)已被搶購(gòu)一空,記者提及匯通動(dòng)漫是“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題的時(shí)候,銷(xiāo)售對(duì)這個(gè)問(wèn)題避而不答,一直向記者暗示樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆,價(jià)格低,如果不抓緊購(gòu)買(mǎi)將無(wú)樓可買(mǎi)。

　　商用地建成住宅與普通住宅的對(duì)比

　　金隅可樂(lè)以及朗廷都是在商業(yè)用地上進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)間公寓,雖然他們?cè)阡N(xiāo)售上說(shuō)明這是為小型公司辦公準(zhǔn)備的寫(xiě)字樓,但是兩者所布置的樣板間完全是按照居家來(lái)準(zhǔn)備的,電視廚房一應(yīng)俱全,而且在金隅公司網(wǎng)站上金隅可樂(lè)的分類(lèi)跟具有70年住宅用地產(chǎn)權(quán)的金隅·七零九零都放在商品住宅中,定位在:純粹青年時(shí)尚社區(qū)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),這類(lèi)商業(yè)用地轉(zhuǎn)建居民用房的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)都十分明顯,以金隅可樂(lè)為例,單價(jià)相比相同區(qū)域住宅低20%-30%,而且因?yàn)槭巧逃庙?xiàng)目,房產(chǎn)可以作為辦公的注冊(cè)地點(diǎn),方便初期創(chuàng)業(yè)的小公司注冊(cè)使用。但該樓盤(pán)缺點(diǎn)也是同樣的突出,作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,土地使用年限不是一般居民住宅的70年,而是較短的50年。按照現(xiàn)行政策,個(gè)人的戶口不能跟商業(yè)地產(chǎn)捆綁,孩子也就不能隨房屋落戶,不能上附近的重點(diǎn)小學(xué)/中學(xué);使用成本較高,房屋的水電物業(yè)費(fèi)用按照商用地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取,是普通住宅的2倍左右。另外,沒(méi)有成型的小區(qū)配套設(shè)施,如小區(qū)會(huì)館,健身場(chǎng)所,社區(qū)醫(yī)院,學(xué)校等。有買(mǎi)房者認(rèn)為,這樣在居住上也許不如普通住宅來(lái)得舒心。在支付手段上,購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)只能享受至多10年期首付50%的貸款,普通商業(yè)住宅則可享受長(zhǎng)至30年,80%貸款的優(yōu)惠條件。

　　看起來(lái)這些商業(yè)用地建成的住宅相比普通住宅幾乎毫無(wú)優(yōu)勢(shì),為什么開(kāi)發(fā)商熱衷于開(kāi)發(fā)如此之多的樓盤(pán)呢？

　　開(kāi)發(fā)商與政府的博弈

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地為何作為民用住宅來(lái)開(kāi)發(fā),購(gòu)房人也無(wú)法理解。對(duì)此,金隅可樂(lè)的銷(xiāo)售解答到:從開(kāi)發(fā)商的角度,拿住宅用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)是最佳選擇,住宅用地的單價(jià)成本較低,而且銷(xiāo)售單價(jià)較高,但是政府對(duì)于住宅用地的開(kāi)發(fā)控制嚴(yán)格,每年可以用于開(kāi)發(fā)的住宅用地有限,所以拿單價(jià)較高的商業(yè)用地開(kāi)發(fā)民用住宅是一種無(wú)奈之舉。記者從某楊姓業(yè)內(nèi)人士了解到,政府在土地規(guī)劃方面存在不合理性及超前性,造成許多不合適開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)地塊流入市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商迫于盈利及銷(xiāo)售壓力,不得不將這些拍得的地塊改建成容易銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目。

　　記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站了解到,北京的住宅土地供應(yīng)量減少,在2008年拍賣(mài)成交的148塊土地中,有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相關(guān);在2009年成交的77塊土地中,只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相關(guān),而且這些居住用地大部分在順義,通州等遠(yuǎn)郊區(qū)。有專(zhuān)家認(rèn)為,政府的這種“抑制銷(xiāo)售”行為,雖然可以得到高額甚至是超額的財(cái)政收入,但是側(cè)面也成了房?jī)r(jià)高漲的推手。業(yè)內(nèi)人士表示:一個(gè)新開(kāi)的樓盤(pán),土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)會(huì)占到房屋最終售價(jià)的35%和15%左右。也就是說(shuō),房屋銷(xiāo)售收入的過(guò)半都成了地方政府的財(cái)稅收入。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商,雖然商業(yè)用地的單價(jià)較高,而且開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)售價(jià)較低,但是,由于不需要建設(shè)普通住宅小區(qū)的配套設(shè)施,這樣樓盤(pán)具有較高的容積率。以金隅可樂(lè)為例,容積率為3.09,比旁邊遠(yuǎn)洋一方（樓盤(pán)的容積率1.5高出一倍,這樣可以大大降低開(kāi)發(fā)成本,保持較高利潤(rùn)。 查看地圖）

　　消費(fèi)者無(wú)奈的選擇

　　記者在走訪過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)在售樓處進(jìn)行咨詢的基本是30歲左右的年輕人,銷(xiāo)售人員也表示,來(lái)咨詢以及購(gòu)買(mǎi)的除了部分投資者,大部分是工作幾年,有一定購(gòu)買(mǎi)能力的年輕人。雖然旁邊的住宅樓盤(pán)單價(jià)每平方米只比這些商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)高出2000-3000元不等,但是較大的面積使得總價(jià)不能為這些剛畢業(yè)不久,積蓄不多的年輕人接受。而這些總價(jià)四十萬(wàn)左右的大開(kāi)間顯得非常有吸引力。

　　記者隨機(jī)采訪的購(gòu)房者表示:畢業(yè)不久,雖然現(xiàn)在月收入較高,但是還是不能承受高昂的房?jī)r(jià),金隅可樂(lè)總價(jià)比較合適,貸款購(gòu)買(mǎi)壓力不大,上班也很方便。這也代表了大部分購(gòu)房者的心聲。記者詢問(wèn)較短的產(chǎn)權(quán)以及較高的居住成本會(huì)成為選擇這些住房的減分因素,大部分受訪者表示影響不大,足夠低的房屋單價(jià)足以沖抵日后的居住成本,甚至有消費(fèi)者愿意冒風(fēng)險(xiǎn)選擇匯通動(dòng)漫這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”,是因?yàn)閰R通動(dòng)漫具有更低的單價(jià)。

　　走訪的末尾,記者偶然發(fā)現(xiàn)在金隅可樂(lè)的東面是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū),于是向一位購(gòu)房者詢問(wèn)為什么不考慮更加便宜,配套也完善的經(jīng)濟(jì)適用房,購(gòu)房者只是對(duì)記者微笑并不回答。記者了解到,經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房門(mén)檻苛刻,首先要有北京戶口,另外還有各種限制,因而大多數(shù)有需求的購(gòu)房者被擋在了外面。

　　記者觀察

　　“居者有其屋”是我們一直心懷的美好愿望,但是面對(duì)高昂的房?jī)r(jià),消費(fèi)者能夠選擇的住宅往往很少。住宅問(wèn)題,是民生大計(jì),并不能只靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié),萬(wàn)能的市場(chǎng)也會(huì)有暫時(shí)失靈的情況。

　　政府對(duì)投入市場(chǎng)的土地可有更加合理的規(guī)劃,保障充足的住宅用地供應(yīng),降低相關(guān)的稅費(fèi),從根本上降低房屋的購(gòu)買(mǎi)成本;加大經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)力度（查看地圖）,增加廉居房建設(shè),一方面要求和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià),一方面緊縮住宅用地的投放力度和速率,表現(xiàn)出抬高房?jī)r(jià)的行為,而這是房?jī)r(jià)居高不下的根本原因。