物業(yè)沒權(quán)私自出租樓頂 業(yè)主有權(quán)查其“賬本”

最高人民法院于今年5月24日發(fā)布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，就兩部司法解釋中熱點問題，本報特邀資深房地產(chǎn)律師馬文龍、藍日揚進行了解讀。

　　買完公建后，有權(quán)在外墻面掛招牌嗎？

　　[案例] 市民王先生問，我購買公建房屋，準備開酒店，我想用我買的公建外墻面做個招牌，物業(yè)公司不讓，他們講當初王先生與開發(fā)商簽訂合同時約定外墻面屬于開發(fā)商，所以我無權(quán)用，如果要用得交使用費，這種說法有法律依據(jù)嗎？

　　[馬文龍律師解答] 根椐最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分，只要王先生沒有違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，有權(quán)使用外墻面，外墻面約定由開發(fā)商保留所有權(quán)或使用權(quán)的為無效條款。

　　物業(yè)公司有權(quán)出租樓頂嗎？

　　[案例] 市民黃先生問，他所在商場的樓頂被物業(yè)公司出租給了一家駕駛學校當訓練場，但也沒召開業(yè)主大會討論，錢也不知道用到什么地方，他想問這種做法合不合法？

　　[藍日揚律師解答] 根椐最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，樓頂屬于建筑物業(yè)主區(qū)分共有的共有部位，該司法解釋第七條規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，應由全體業(yè)主決定，物業(yè)公司無權(quán)出租共用部位，其收益歸全體所有，業(yè)主有權(quán)了解共有部分的使用和收益情況。

　　業(yè)主違法違約，物業(yè)公司有權(quán)起訴嗎？

　　[案例] 某物業(yè)公司楊經(jīng)理問，在物業(yè)服務過程中經(jīng)常遇到業(yè)主拆改承重結(jié)構(gòu)，如一樓的業(yè)主擅自挖地下室，蓋儲藏室等，他們出面制止，業(yè)主卻稱物業(yè)公司管不著，請問，這種說法有法律依據(jù)嗎？

　　[馬文龍律師解答] 根據(jù)《物權(quán)法》第八十六條、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條、《遼寧省物業(yè)管理條例》第四十三條規(guī)定，業(yè)主或其他行為人（包括承租人、借用人等）不得損害房屋承重結(jié)構(gòu)、違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等。對于上述行為，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主均可要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。

　　業(yè)主有權(quán)要求公開賬目嗎？

　　[案例] 李先生入住某高檔住宅小區(qū)多年了，但小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司對相關(guān)收支情況從不同意公開，李先生想了解一下，他有沒有權(quán)利要求公開？

　　[藍日揚律師解答] 最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況等等。