獨(dú)家：易居報(bào)告稱四季度樓市將進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)

近日，上海易居(易居博客)房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2009年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)稱，今年1-4月份中國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升至正常水平，成交量全面回暖，成交均價(jià)止跌回升趨勢(shì)明顯；去年二季度以來(lái)的有效需求在今年一、二季度大量消化后，預(yù)計(jì)樓市三季度整體壓力比二季度明顯增大，四季度整個(gè)市場(chǎng)將進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定和相對(duì)健康的狀態(tài)。

　　4月北京平均房?jī)r(jià)1.2萬(wàn)元/平方米

　　報(bào)告顯示，從今年1-4月京滬等主要城市的住宅成交量呈快速上升趨勢(shì)，北京4月份成交超過(guò)200萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)07年平均月成交水平(126萬(wàn)平方米)，上海4月份也達(dá)到180萬(wàn)平方米，也已超過(guò)07年月均成交水平(174萬(wàn)平方米)。深圳的成交量在3月份達(dá)到最高，

　　超過(guò)80萬(wàn)平方米，接近07年月度均值的2倍，4月份有所回落。重慶4月份成交量達(dá)到266萬(wàn)平方米，比去年100萬(wàn)平方米上漲了200%，和前年127萬(wàn)相比也基本是翻番，將上海、北京、天津甩在了身后。

　　易居研究院認(rèn)為，這些成交數(shù)據(jù)是有效的，或者是真實(shí)的。很多人說(shuō)做“假按揭、退房”，這個(gè)比例是很小，要靠“假按揭”做成幾百萬(wàn)平方米的成交幾乎不可能。

　　價(jià)格方面，報(bào)告表示，去年12月份到今年2月份不少樓盤(pán)創(chuàng)造了最低價(jià)，而到了3、4月份，已經(jīng)少有樓盤(pán)再創(chuàng)可比的最低價(jià)。3、4月份價(jià)格回升的速度相對(duì)比較快，回升的速度使得整體均價(jià)都回升。有個(gè)別城市已經(jīng)達(dá)到10%以上的漲幅。北京1月的均價(jià)為10878元/平方米，而到4月時(shí)，這一數(shù)字達(dá)到了12279元/平方米。深圳4月份的均價(jià)在12906元，環(huán)比已經(jīng)有12.59%的回升。

　　借助市場(chǎng)回暖，2009年1-4月企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯著回升，超過(guò)2008年同期水平。房地產(chǎn)投資在今年一季度以后開(kāi)始慢慢回升。去年12月份到今年1月份快速回落，這個(gè)回落幾乎呈“V字形”。新開(kāi)工面積下滑非常明顯，也呈是“V字形”下滑。施工面積同比增幅迅速減少；竣工面積增幅大副回升，但相對(duì)滯后。

　　土地市場(chǎng)可能帶來(lái)三個(gè)“副產(chǎn)品”

　　土地市場(chǎng)方面，和去年同期相比并不樂(lè)觀的，今年1到4月份全國(guó)土地的購(gòu)置與完成開(kāi)發(fā)面積都是7千萬(wàn)平方米左右，同比分別減少28.60%和12.2%，而且各城市之間走勢(shì)各異。一季度，北京、上海、天津等主要城市成交普遍放量，幾乎沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)。土地成交仍以底價(jià)或接近底價(jià)為主，但北京、上海、杭州等城市出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊。杭州有一塊地經(jīng)過(guò)46輪的書(shū)面競(jìng)價(jià)之后，溢價(jià)率達(dá)到127%，上海4月份成交的一塊溢價(jià)率最后達(dá)到82%。

　　一季度企業(yè)新增土地儲(chǔ)備明顯減少，至4月企業(yè)拿地意愿開(kāi)始回升，但增加土地儲(chǔ)備量還同2008年同期存在差距。主要拿地的企業(yè)是綠地、金地、世茂等。傳統(tǒng)的萬(wàn)科、招商、保利拿地速度明顯減緩，而且和去年同期相比不管是意愿還是行為都有比較明顯的差異。

　　報(bào)告認(rèn)為，目前來(lái)看，土地市場(chǎng)還沒(méi)有真正回暖，會(huì)帶來(lái)三個(gè)“副產(chǎn)品”：第一個(gè)“副產(chǎn)品”是目前的房?jī)r(jià)開(kāi)始慢慢回升。大多數(shù)項(xiàng)目的可比房?jī)r(jià)都比之前的最低價(jià)有了10%甚至10%以上的上升。第二個(gè)“副產(chǎn)品”會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量的增加。這些上市企業(yè)從3月份開(kāi)始已經(jīng)加快了開(kāi)工和建設(shè)的步伐。據(jù)調(diào)查，原定今年三四月份上市的供應(yīng)量會(huì)在二季度末三季度初進(jìn)入流動(dòng)市場(chǎng)。第三個(gè)“副產(chǎn)品”，房?jī)r(jià)漲得太快，市場(chǎng)還活躍，銀行也可能會(huì)收緊一些政策，接下來(lái)對(duì)第二套房、第三套房也會(huì)出來(lái)一些限制措施。