社科院內(nèi)部人士自批樓市藍(lán)皮書：年年預(yù)測年年錯

近年來在樓市輿論中旗幟鮮明的中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海，因發(fā)表觀點認(rèn)為中國房價未來兩年將大跌50%而一度成為焦點人物。近日，他又撰文批評中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)表的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，認(rèn)為其站在了開發(fā)商的立場上。

　　樓市的兩種立場

　　CBN:社會上關(guān)于房地產(chǎn)市場的預(yù)測報告已經(jīng)近乎泛濫，觀點也不盡相同，您為什么選擇評點自己所在的中國社科院的這個報告？

　　曹建海：僅社科院系統(tǒng)本身，就出現(xiàn)了中國社科院和北京社科院的兩種截然不同的判斷，肯定有一種是錯誤的。我對《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的批評，主要是認(rèn)為其研究方法不當(dāng)、預(yù)測水平較低，導(dǎo)致公眾和媒體對社科院整體產(chǎn)生誤會。我認(rèn)為，學(xué)術(shù)研究應(yīng)打破各種情面。因為觀點可以有千萬種，但真理卻只能有一個。在真理得到驗證之前，爭鳴是非常重要的學(xué)術(shù)環(huán)節(jié)。

　　CBN:點評這個報告時，為什么選擇用“立場”作為關(guān)鍵詞？這可能是一個偏主觀性的字眼。

　　曹建海：一般的行業(yè)研究，立足企業(yè)層面基本上能反映行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。但房地產(chǎn)業(yè)是一個特例，不能因循這種方法。因為政府與開發(fā)商共同壟斷經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，與被禁絕自主開發(fā)的公眾之間，存在矛盾。由此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了鮮明的兩種觀點，即偏向既得利益集團的觀點和偏向的公眾觀點，他們分別代表著完全不同的立場。

　　CBN:預(yù)測總會有偏差，翻看過去眾多關(guān)于樓市預(yù)測和分析的報告，能夠最終被事實驗證的并不多，那我們應(yīng)該怎么看待這些報告的權(quán)威性？

　　曹建海：我在2006年預(yù)測了北京房價將在奧運會后回落。事實證明房價在奧運會之前就回落了。我預(yù)測房價將在后奧運時期，即2009～2012年形成一個回落周期，現(xiàn)在我的觀點仍然沒有改變，因為幾乎所有因素都不支持房價上漲。

　　當(dāng)前短期的反彈根本不能代表大的趨勢。中國社科院的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》每年都做預(yù)測，可惜事實證明每次預(yù)測都是錯誤的。我是第一個驗證他們報告的學(xué)者，希望以后他們在研究上更嚴(yán)謹(jǐn)，以免貽笑大方。

　　房價降50%，社會才和諧

　　CBN:您在接受媒體訪談時曾認(rèn)為中國的房價還有40%～50%的降幅，如何得出這個比例的？

　　曹建海：我是以2004年～2005年的房價作為標(biāo)準(zhǔn)的?？紤]到房地產(chǎn)供給始終大于消費需求的實際情況，我認(rèn)為2003年以后的房價上漲，基本上是由投機需求推動的非理性現(xiàn)象，房價應(yīng)該回歸到2003年底的水平。

　　但考慮到通脹因素，以及2004年～2005年是房地產(chǎn)市場化之后的初期階段，這時的房地產(chǎn)市場需求仍是以消費需求為主的，所以我認(rèn)為房價在2012年回落到2004年～2005年的水平是合適的。這個時候如果綜合居民收入增長、房價下跌等因素，全國大中城市平均房價與家庭收入比將由現(xiàn)在的15倍回落到6倍左右，是一個由社會矛盾轉(zhuǎn)向社會和諧的過程。

　　CBN:但從現(xiàn)實情況來看，房地產(chǎn)市場區(qū)域化特色明顯，一線城市可能和三線城市的現(xiàn)狀千差萬別，如果用一個估算的降價比例來描繪未來的樓市前景，會不會有民眾因此受到誤導(dǎo)？

　　曹建海：去年以來全國城鎮(zhèn)房價回落，但三線城市及縣城以下房價還在上漲。這里有啟動周期的原因。但縣城以下平均房價都達(dá)到了2000元以上，這主要是房地產(chǎn)建設(shè)體制向原鄉(xiāng)村區(qū)域推進(jìn)的結(jié)果，不是正?，F(xiàn)象。這個價格與需要城鎮(zhèn)化的農(nóng)民收入差距過大，注定是不可持續(xù)的。

　　但是，考慮到農(nóng)村征地價格已經(jīng)達(dá)到較高水平，三線及以外城市房價回落較之一、二線城市，幅度應(yīng)該小一些，可能達(dá)到20%～30%。當(dāng)然，如果打破開發(fā)商的行業(yè)壟斷，放開房地產(chǎn)開發(fā)，那么在三線及以外地區(qū)，房價肯定能回落一半。

　　用低房價拉動住房消費

　　CBN:目前，房地產(chǎn)業(yè)投資占全國固定資產(chǎn)投資超過四分之一，并且已經(jīng)中央定調(diào)為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，被寄望于能夠在這輪經(jīng)濟復(fù)蘇過程中起到拉動作用，如果未來兩年房價大跌樓市不穩(wěn)，會不會對房地產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)作用造成沖擊？

　　曹建海：這是一個重大的認(rèn)識誤區(qū)。過去，房地產(chǎn)開發(fā)投資可以由暴利機制拉動，但高房價限制了絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民的消費需求，房地產(chǎn)市場被迫進(jìn)入“滯漲”局面，這已經(jīng)成為一個僵局。

　　打開此僵局的一個新思路就是用居民獲得住房的數(shù)量來拉動房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟增長，而不是依賴房地產(chǎn)開發(fā)商的獲利機制。例如，可以由政府出錢給窮人蓋便宜的經(jīng)濟適用房和廉租房、由單位和居民集資建設(shè)住房、由現(xiàn)有土地?fù)碛姓甙ㄞr(nóng)民集體自主開發(fā)住房等等，一旦這些政策放開，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資將重新被啟動，加之由于居民住房而引起的對裝飾裝修、家具家電、水暖電、商業(yè)服務(wù)業(yè)等方面的拉動，將徹底把中國經(jīng)濟拉出泥潭。

　　所以，眼下中國需要貫徹的，是一個低房價拉動居民住房消費的國家戰(zhàn)略；高房價戰(zhàn)略越實施，越有可能積重難返，最后只有以崩盤結(jié)束。

　　CBN:在國內(nèi)，住房問題不可能僅僅是個經(jīng)濟問題，由于強調(diào)其對于民生訴求的功能，很多方面開始干預(yù)，房價上漲時政府要調(diào)控，房價下跌時政府還是要調(diào)控，可能決策層也并不愿看到房價大跌的局面出現(xiàn)？

　　曹建海：事實證明，經(jīng)濟不能脫離政治，因為經(jīng)濟中的產(chǎn)權(quán)，均來自政治程序的決定，而在市場化歷史較短的當(dāng)前中國尤其如此。既然高層追求和諧社會，一定不會允許高房價持續(xù)激化社會矛盾；至于房價大跌，如果能合理控制銀行體系風(fēng)險，反而是拯救中國經(jīng)濟、提高城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化水平的必由之路，這是中國未來一段時期最大的政治之一。