北京高退房樓盤集體漲價(jià) 專家呼吁商家吸取教訓(xùn)

在經(jīng)歷痛苦觀望煎熬之后，蟄伏一年的中國(guó)樓市在“金四銀五”進(jìn)入“小陽(yáng)春”。不過，在交易量放大的同時(shí)，“退房潮”、“假按揭”傳言讓樓市回暖的真實(shí)性備受質(zhì)疑。究竟是樓市出現(xiàn)回暖，還是在下跌過程中的短暫反復(fù)？走進(jìn)小陽(yáng)春的樓市卻再次進(jìn)入讓人看不懂的迷霧之中。而有關(guān)專家則告誡相關(guān)開發(fā)商，樓市積壓了半年乃至一年的剛性需求剛剛釋放出來(lái)，市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，開發(fā)商一定要吸取前幾年盲目提價(jià)的教訓(xùn)。

　　國(guó)際投行唱多中國(guó)樓市

　　“我現(xiàn)在還不便給你數(shù)字，不過有一點(diǎn)是肯定的，上月的銷售業(yè)績(jī)讓我們感到驚訝。”北京東四環(huán)一熱銷樓盤的一位銷售負(fù)責(zé)人向北京晨報(bào)記者表示。

　　從今年春節(jié)開始，樓市成交量回升等指標(biāo)讓去年來(lái)陷入 “寒冬”的樓市開始出現(xiàn)回暖信號(hào)，不過，今年4月交易量的突然爆發(fā)，還是超出許多開發(fā)商的意料。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，日均簽約446套，簽約總面積約為150萬(wàn)平方米，與3月份相比上漲了20%，與2月份比更是猛漲了113%，成為2007年以來(lái)銷售套數(shù)最多的一個(gè)月。

　　眾多一線城市的樓市交易量大幅攀升，富力、保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(21.73,0.99,4.77%)等龍頭上市房企業(yè)績(jī)亮麗耀眼。保利地產(chǎn)(600048)日前發(fā)布的公告稱，4月份簽約金額40.31億元，環(huán)比增長(zhǎng)30%；而富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)4月的銷售業(yè)績(jī)也較去年同期增長(zhǎng)80%。

　　隨著樓市逐漸回暖，不少國(guó)際投行開始公開唱多中國(guó)樓市。瑞銀證券上周發(fā)布的最新報(bào)告稱，受終端需求的拉動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在今年下半年實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，從而將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶入整體復(fù)蘇的軌道。

　　“小陽(yáng)春”遇到“退房門”

　　不過，就在不少人還沉浸在樓市“小陽(yáng)春”時(shí)，突然有媒體爆出 “諸多樓盤退房數(shù)目大于出售數(shù)目”的新聞，直指房地產(chǎn)按揭中的虛假成分，各地“退房潮”事件此起彼伏。

　　據(jù)媒體報(bào)道，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，部分在售熱銷項(xiàng)目的退房率高得有點(diǎn)不正常，位于北京西五環(huán)沸城的退房率為30.85%，東四環(huán)附近的美利山的退房率為11.28%。近日，SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)旗下的三里屯SOHO項(xiàng)目也陷入“退房門”傳聞，稱“其退房套數(shù)比銷售套數(shù)還多”。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則立即回應(yīng)表示，SOHO三里屯退房率為3.55%，“這是最及時(shí)和確切的數(shù)據(jù)”。潘石屹評(píng)論說，SOHO中國(guó)任何項(xiàng)目、任何時(shí)候，從來(lái)沒有一例假按揭。而通過清退再銷售，SOHO中國(guó) “三里屯SOHO”項(xiàng)目多收入6150萬(wàn)元。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)顯示，截至昨天，“期房退房公示”共有118頁(yè)，多達(dá)1759條退房記錄，這些樓盤的退房數(shù)據(jù)是根據(jù)其預(yù)售許可證號(hào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的。

　　一位業(yè)內(nèi)專家對(duì)北京晨報(bào)記者表示，不排除部分開發(fā)商在資金鏈陷入困難時(shí)，通過 “自買”內(nèi)部換手做假按揭騙取貸款，在度過危機(jī)之后便尋機(jī)退房，準(zhǔn)備在樓市回暖之際大撈一筆。知名地產(chǎn)評(píng)論人牛刀表示，“退房潮”會(huì)讓樓市“小陽(yáng)春”無(wú)比尷尬，樓市回暖中確實(shí)還有虛假泡沫存在。

　　而從5月6日開始，北京市建委啟動(dòng)樓市銷售專項(xiàng)執(zhí)法檢查，對(duì)北京48家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)地檢查，而因退房、制造虛假銷售等被媒體曝光的一些樓盤將成檢查的主要對(duì)象。

　　高退房樓盤集體漲價(jià)

　　相比于潘石屹的高調(diào)澄清，其他被點(diǎn)名的開發(fā)商卻沉默得多，至今鮮有表態(tài)。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被點(diǎn)名的幾家高退房樓盤從本月開始集體選擇了漲價(jià)。

　　沸城銷售人員向記者表示，從本月開始漲價(jià)，在售項(xiàng)目從上月的每平方米8000元上漲到每平方米9500元，而且96平方米以下的中小戶型早已售罄，目前只剩下96至132平方米的大戶型。

　　在東四環(huán)另一家被點(diǎn)名的高退房樓盤，記者也得到了漲價(jià)消息，“我們目前均價(jià)從上月的12700元每平方米漲到13400元，除了150平方米以上的三居室有8折優(yōu)惠外，已經(jīng)沒有優(yōu)惠。”對(duì)于漲價(jià)原因，銷售人員給出的理由大多是 “賣得好！現(xiàn)在已經(jīng)沒幾套了，價(jià)格調(diào)整也很正常，目前的價(jià)格還談不上漲價(jià)，只是在前期下跌之后的回調(diào)。”

　　在樓市成交量提升的刺激下，5月份開發(fā)商加大了推盤的力度，按照目前的統(tǒng)計(jì)，5月預(yù)計(jì)有約50個(gè)樓盤入市，多個(gè)熱點(diǎn)樓盤在本月選擇漲價(jià)。

　　大多數(shù)看房者對(duì)于漲價(jià)感到驚訝，不少看房者表示，如果漲價(jià)幅度超出預(yù)期，會(huì)繼續(xù)選擇觀望。“賣房子就和賣白菜一樣，都喜歡吆喝所剩不多，可是你再等下去會(huì)發(fā)現(xiàn)白菜多得是。”一位有買房經(jīng)歷的許先生向記者表示。

　　五月樓市未見開門紅

　　五月一向是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但北京等地的樓市卻未現(xiàn)開門紅。“五一”期間，北京期房住宅成交1274套，成交面積13.4萬(wàn)平方米，相比清明假期分別下降23%和21%。同時(shí)，商品住宅日均成交量與4月相比也出現(xiàn)回落，成交套數(shù)、面積雙雙下滑29%。

　　上海、深圳等地樓市也出現(xiàn)了回落的跡象。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上海在“五一”假期期間，全市成交面積100374平方米，與清明假期相比下跌41.9%；深圳樓市在“五一”假期的總簽約量為623套，日均約208套，比“五一”前一周下降38.3%。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從其他指標(biāo)分析，諸如房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿、房地產(chǎn)開工數(shù)等指標(biāo)都仍處于負(fù)增長(zhǎng)，消費(fèi)依然處于低迷期，“第二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍將處于調(diào)整之中，樓市調(diào)整尚未結(jié)束。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌希望開發(fā)商吸取教訓(xùn)，不要盲目抬價(jià)。他認(rèn)為，樓市積壓了半年乃至一年的剛性需求剛剛釋放出來(lái)，市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，開發(fā)商一定要吸取前幾年盲目提價(jià)的教訓(xùn)。

　　“股市特別是房地產(chǎn)股出現(xiàn)了較大的上漲行情，這與信貸的大規(guī)模投放，特別是短期信貸和票據(jù)貼現(xiàn)資金進(jìn)入股市、并短期看好房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海表示，盡管房?jī)r(jià)在資金注入之后，可能出現(xiàn)反彈甚至上漲的行情，但房地產(chǎn)過剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)等因素，均不支持房?jī)r(jià)上漲。 晨報(bào)記者 邢飛

　　記者手記

　　別迷信樓市“小陽(yáng)春”回暖必是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”

　　邢飛

　　“一會(huì)兒是樓盤熱銷提價(jià)，一會(huì)兒又是‘退房潮’，現(xiàn)在樓市信息太混亂了，信息非常不對(duì)稱，我也不知道該聽誰(shuí)的？”上周六，在北京東四環(huán)某熱銷樓盤現(xiàn)場(chǎng)，面對(duì)過去一個(gè)月的樓市變化，一位看房者一臉迷茫。

　　當(dāng)全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在低迷之中，中國(guó)樓市似乎已經(jīng)率先蘇醒。雖然有開發(fā)商花錢雇人排隊(duì)制造熱銷氛圍，不過，樓市在春節(jié)過后確實(shí)出現(xiàn)了和去年不一樣的變化，不僅成交量創(chuàng)新高，就連一度熱情的讓人不好意思的售樓小姐，態(tài)度也發(fā)生了一百八十度的改變，開始變得傲慢起來(lái)。

　　促成樓市小陽(yáng)春的原因很多：房地產(chǎn)救市和信貸政策推動(dòng)樓市成交量回升、政府降低購(gòu)房首付比例、4萬(wàn)億投資計(jì)劃、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免等利好，再加上年底開發(fā)商資金鏈緊張，為回款做出的降價(jià)促銷，這些都刺激了住宅銷量的增長(zhǎng)。

　　房?jī)r(jià)一年來(lái)的持續(xù)回落吸引了大量買家的進(jìn)入，不過，真正促成本次樓市短暫回暖的仍是信貸政策。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源為10070億元，較去年大幅增長(zhǎng)近一成。此外，股價(jià)上漲也大大緩和了房地產(chǎn)上市公司的資金壓力。

　　不過，根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，今年一季度人民幣貸款增加4.58萬(wàn)億元，已逼近全年5萬(wàn)億元的信貸額度，在今年后三個(gè)季度，大幅度信貸的持續(xù)空間已經(jīng)有限。此外，尚未賣出去的龐大庫(kù)存仍然是最急迫的問題。一直堅(jiān)持看多的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也承認(rèn)，因?yàn)閹?kù)存過大，導(dǎo)致價(jià)格維持不住，將形成價(jià)格的拉鋸戰(zhàn)，而這種局面將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

　　在不少專家看來(lái)，對(duì)于多數(shù)城市來(lái)說，樓市回暖將是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”，在庫(kù)存沒有被消化之前，房?jī)r(jià)的反彈應(yīng)該是暫時(shí)的。因此，現(xiàn)在的樓市紅火只是暫時(shí)現(xiàn)象。只有等到去庫(kù)存化完成的那天，樓市才能迎來(lái)真正的回暖。