上海樓市一季度回暖 “小陽春”之后失去方向

自2009年2月份開始，上海等許多城市住宅市場(chǎng)復(fù)蘇，并在3月份迎來了供需兩旺的“小陽春”。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月，上海一手商品住宅新增供應(yīng)126.6萬平方米，為1月份的3倍，并回升至2008年3月的水平。而3月商品住宅成交達(dá)153.8萬平方米，高出2008年同期50％，與2007年樓市旺盛時(shí)期的水平相當(dāng)。而高檔住宅的成交也有回升，據(jù)CBRE研究部對(duì)25000元／平方米以上的高檔住宅成交的統(tǒng)計(jì)，2009年一季度高檔住宅的成交量高出2008年一季度40％。隨著成交量的回升，2008年下半年開始的開發(fā)商降價(jià)行為明顯減少，定價(jià)趨于平穩(wěn)，甚至部分樓盤悄然提價(jià)。

　　曾有業(yè)內(nèi)專家稱，如果一季度“小陽春”的態(tài)勢(shì)在二季度得以繼續(xù)延續(xù)，那么，樓市全面回暖的趨勢(shì)基本可以成立。當(dāng)下樓市的表現(xiàn)關(guān)系到下半年的趨勢(shì)，幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都在關(guān)注“小陽春”后的樓市走勢(shì)。

　　世邦魏理仕日前發(fā)布了“小陽春后上海樓市怎么走”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。該調(diào)研分析，住宅市場(chǎng)之所以在2009年二三月份出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，主要是因?yàn)樵谫I賣雙方僵持了半年多以后，從2008年下半年開始，迫于開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的變壞，越來越多的樓盤加入降價(jià)促銷的陣營(yíng)；降價(jià)幅度從最初5％－10％不斷擴(kuò)大，至2008年底到今年初，一些樓盤的降價(jià)幅度達(dá)到了20％－30％左右，市場(chǎng)成交最終在這個(gè)價(jià)格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求釋放；另外，中央政府放松銀根以及商業(yè)銀行對(duì)于住宅抵押按揭業(yè)務(wù)的爭(zhēng)奪成為樓市成交得以迅速回升的助推劑；除了信貸方面的支持，在2008年第四季度，中央政府和地方政府還出臺(tái)了一系列的刺激住宅市場(chǎng)成交的利好措施，例如降低契稅、暫免征收印花稅和土地增值稅，將免征營(yíng)業(yè)稅的條件從持有物業(yè)超過5年縮短為兩年等等。這些利好措施的效果也在年初的成交反彈中得以釋放。

　　盡管“小陽春”的蓬勃?jiǎng)蓊^令人欣喜，開發(fā)商亦蠢蠢欲動(dòng)意圖就勢(shì)提價(jià)，但世邦魏理仕認(rèn)為，就此判斷樓市全面回暖，房?jī)r(jià)拐頭一路向上為時(shí)尚早。不論從政策維度還是市場(chǎng)維度來考量，2009年上海住宅市場(chǎng)將在政府、開發(fā)商和購(gòu)房者三方的博弈和默契中維持一種相對(duì)穩(wěn)定的局面，其價(jià)格最有可能出現(xiàn)的是高不成、低不就的“維穩(wěn)”行情。因?yàn)檎雠_(tái)的利好政策意圖明確，就是通過鼓勵(lì)自住需求來激活住宅市場(chǎng)，而對(duì)于投資性需求則并未改變先前的限制基調(diào)。樓市利好政策的潛臺(tái)詞是穩(wěn)定，而失去了投資性需求的推波助瀾，房?jī)r(jià)就失去了快速上漲的導(dǎo)火索。

　　另外，通過2008年一年的互相博弈，購(gòu)房者、開發(fā)商和政府三方之間都對(duì)彼此的底線有所了解，這也降低了市場(chǎng)再次大起大落的可能性。在這一輪的住宅成交反彈之中，反彈幅度最大的是單價(jià)在10000元／平方米至20000元／平方米之間的物業(yè)，這一價(jià)格段正是商品住宅自住、改善需求的主力價(jià)格段。自住需求為絕對(duì)主力的反彈性質(zhì)決定了價(jià)格如果上漲過快，接近或達(dá)到調(diào)整前的水平，部分購(gòu)房者會(huì)因?yàn)槌鲱A(yù)算而延遲購(gòu)房行為，而不像投資型需求那樣購(gòu)買行為更多取決于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。再有，2008年從買賣雙方僵持到開發(fā)商被迫降價(jià)的演變過程讓購(gòu)房者愈加明白了自身在這場(chǎng)博弈中的力量和房?jī)r(jià)沒有只漲不跌的神話，從而使購(gòu)房者能夠更加理性地實(shí)施購(gòu)買行為，開發(fā)商通過種種銷售策略讓購(gòu)房者接受漲價(jià)變得比以往更加困難。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)從整體市場(chǎng)判斷，此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來樓市最壞的時(shí)期已經(jīng)過去，如果2009年樓市要實(shí)現(xiàn)真正的恢復(fù)性增長(zhǎng)，5月房?jī)r(jià)必須有一次下跌。

　　4月以來，全國(guó)重點(diǎn)城市成交量增幅已經(jīng)放緩，3月份爆炸性增長(zhǎng)的勢(shì)頭不復(fù)存在。不過，雖然環(huán)比增幅放緩，但依然保持一定的同比增幅，而且成交價(jià)格多有微漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，以首次置業(yè)為主、投資置業(yè)為輔的住房需求，經(jīng)過一季度的集中釋放，已消化相當(dāng)大一部分，成交量逐步放緩是樓市正常表現(xiàn)。樓市成交量正處于上沖乏力、可能掉頭下滑的曲線中，如果開發(fā)商此時(shí)再漲價(jià)，實(shí)際上是加大了上沖的阻力，同時(shí)也助推成交量下滑。“五一”以后的一個(gè)多月，是傳統(tǒng)的銷售旺季。去年濃重的觀望情緒顛覆了這一傳統(tǒng)，但今年5月、6月，將有望區(qū)別于去年，關(guān)鍵是開發(fā)商必須適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的需要，降價(jià)而不是漲價(jià)。盲目押賭剛性需求將支撐房?jī)r(jià)全面回暖的行為，無異于殺雞取卵，漲價(jià)所得的一些盈利最終也會(huì)被損傷的市場(chǎng)所報(bào)復(fù)。5月是觀察全年樓市運(yùn)行情況的重要時(shí)間窗。如果5月形成了成交量的阻遏，則會(huì)對(duì)下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)生陰影，從而影響全年的交易量。反之，如果5月成交量維持同比增長(zhǎng)，環(huán)比下滑較小甚至增長(zhǎng)，則有利于6月的平穩(wěn)過渡，并為下半年增幅的穩(wěn)定奠定良好基礎(chǔ)。