資本金比例將松綁 房地產(chǎn)迎來實(shí)質(zhì)性救市

國(guó)務(wù)院總理溫家寶29日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這意味著，從2004年宏觀調(diào)控以來開始收緊的房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%大限將首次出現(xiàn)松動(dòng)。

　　2004年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十六條規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

　　不過，資本金放松并不意味著銀行放貸將會(huì)敞開。此次會(huì)議內(nèi)容可以看到，放松項(xiàng)目將只涉及住宅項(xiàng)目，與此同時(shí)，會(huì)議也要求，金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估項(xiàng)目，在提供信貸支持和服務(wù)的同時(shí)，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)影響:

　　商品住宅項(xiàng)目資本金比例要求，將有望出現(xiàn)2004年宏觀調(diào)控以來首次松動(dòng)。商品住宅資本金比例將松綁，房地產(chǎn)迎來實(shí)質(zhì)性救市。房地產(chǎn)板塊昨日尾盤異動(dòng)迅速崛起，今日開盤更是異軍突起，率先領(lǐng)漲大盤，中華企業(yè)和深國(guó)商開盤便沖上漲停板。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶29日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這意味著，從2004年宏觀調(diào)控以來開始收緊的房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%大限將首次出現(xiàn)松動(dòng)。

　　2004年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十六條規(guī)定,商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

　　不過，資本金放松并不意味著銀行放貸將會(huì)敞開。此次會(huì)議內(nèi)容可以看到，放松項(xiàng)目將只涉及住宅項(xiàng)目，與此同時(shí)，會(huì)議也要求，金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估項(xiàng)目，在提供信貸支持和服務(wù)的同時(shí)，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　回 顧:

　　2004年9月:經(jīng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席會(huì)議討論通過，銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），以引導(dǎo)商業(yè)銀行充分理解和有效識(shí)別房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同類型的項(xiàng)目和不同地區(qū)的項(xiàng)目，利用風(fēng)險(xiǎn)管理政策在不同時(shí)期采取相應(yīng)的監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)措施，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理方法，并切實(shí)關(guān)注借款人的償貸能力、償貸意愿及信用記錄等直接決定貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素。

　　《指引》共分為七章、四十七條，在對(duì)商業(yè)銀行提出總體風(fēng)險(xiǎn)控制要求的基礎(chǔ)上，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理分別提出了要求，并對(duì)銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施進(jìn)行了規(guī)定。《指引》與其他宏觀調(diào)控部門關(guān)于房地產(chǎn)的政策方面保持了一致性，同時(shí)《指引》還從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）?！吨敢愤€在附件中提供了個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)文件和商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書的范本，商業(yè)銀行可以參照設(shè)計(jì)本行的相關(guān)文件。

　　《指引》的制定和發(fā)布，著眼于較長(zhǎng)時(shí)期我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，著眼于引導(dǎo)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善。房地產(chǎn)貸款已逐漸成為我國(guó)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的重要組成部分，只有切實(shí)抓好商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理，才有可能進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供更多、更好、更穩(wěn)健的金融服務(wù)。

　　2006年8月:隨著樓市持續(xù)高溫，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼?duì)金融機(jī)構(gòu)提出九項(xiàng)要求，其中嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。

　　此后，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款被嚴(yán)格限制，融資渠道受阻之下，開發(fā)商不得不尋求其他融資途徑，2007年一年，房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻在香港上市，而信托等其他渠道也突飛猛進(jìn)地發(fā)展。

　　但隨著樓市2008年走入低迷、金融風(fēng)暴的影響等因素下，資本市場(chǎng)萎縮又一次扼住開發(fā)商資金的喉嚨。

　　去年年底，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》將企業(yè)建設(shè)廉租房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%。此后，銀行紛紛給各大開發(fā)商動(dòng)輒百億元高額授信額度，此次銀行則將商品住宅資本金比例進(jìn)一步放松。

　　不過，資本金放松并不意味著銀行放貸將會(huì)敞開。此次會(huì)議內(nèi)容可以看到，放松項(xiàng)目將只涉及住宅項(xiàng)目，與此同時(shí)，會(huì)議也要求，金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估項(xiàng)目，在提供信貸支持和服務(wù)的同時(shí)，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。