北京社科院報告:建議政府降地價 抑制高房價

2010年，北京大量保障性住房將上市，這對價格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，“屆時房價會真正下降”。昨天，北京市社科院社會學研究所副所長戴建中表示，目前北京的房價還處于增幅縮小階段，真實的房價其實仍在上漲。

　　昨天，北京市社科院發(fā)布《北京社會發(fā)展報告》、《北京文化發(fā)展報告》、《北京公共服務發(fā)展報告》、《北京城鄉(xiāng)發(fā)展報告》四本藍皮書，社科院對流動人口、住房等問題進行了專項研究。

　　現(xiàn)狀 房價漲幅縮小銷量整體下降

　　去年1到9月的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積同比下降49.7%，其中住宅銷售面積下降55.8%。9月份限價房集中入市后，某種程度上拉動了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降。“截止到今年1月，數(shù)據(jù)顯示北京房價仍是同比上升，只是漲幅在縮小。”戴建中表示，房價的堅挺使得不少市民放棄入市，直接導致銷量下降。 【推薦閱讀：北京建委贊同房價一次性降到位 限價房暫不取消】

　　北京住房閑置超千萬平方米

　　房價已超居民承受能力

　　世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯(lián)合國的標準是3∶1。我國專家通常采用的房價與家庭年收入比合理標準是3∶1-6∶1。

　　2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元。當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則房價與收入之比為23∶1，遠遠高于3∶1-6∶1的標準，也高于國內(nèi)其他大中型城市。

　　住房閑置率已超三成

　　由于房價過高，有購買能力的有效需求遠低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%。

　　藍皮書還指出，導致房價高的原因是多方面的，如政府部門、企業(yè)集團購房造成的需求剛性；配套設施建設和拆遷成本較高；投機炒作也大行其道，一些開發(fā)商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機者在北京置地買房等。

　　趨勢 保障房明年井噴房價將真降

　　戴建中認為，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；到2010年以后，大量保障性住房將上市，屆時會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大影響。戴建中認為到那時才會出現(xiàn)真正的降價。

　　戴建中認為，北京商品房價格由漲轉(zhuǎn)落將是市場規(guī)律加政府調(diào)控的必然結(jié)果，不是任何個人或利益集團所能操控的。而房價回落到市場認可的水平，將使房地產(chǎn)市場真正良性運轉(zhuǎn)，社會獲得三贏的局面：居民根據(jù)自己的經(jīng)濟條件改善了居住狀況、房地產(chǎn)商得到了略高于市場平均利潤率的收益、政府增加稅收。

　　探因 地價降低新區(qū)土地供應加大

　　目前地價已降了不少。藍皮書指出，適當降低土地出讓金對于抑制過高的房價很必要。因為土地購置費用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。

　　北京中心城房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的分析與對策研究指出，城市發(fā)展新區(qū)土地供應力度（查看地圖）在加大，從成交土地總量的區(qū)域分布看，城市發(fā)展新區(qū)，包括房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)土地供應量大幅增加，2008年前9個月，城市發(fā)展新區(qū)成交土地總量615.5萬平方米，比上年同期增長1.3倍。

　　展望 未來幾年城中村將成開發(fā)熱點

　　藍皮書還對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開發(fā)較為低端的住宅項目將逐漸在中心城消失。未來幾年內(nèi)，占據(jù)著北京城市黃金地段的城中村將成為開發(fā)熱點區(qū)域之一。今后住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，主要還是集中在規(guī)劃中的交通線路沿線和規(guī)劃新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)域。

　　建言 流動人口應納入保障房體系

　　相比擁有北京戶籍的低收入者，流動人口是更需要保障性住房的群體。昨天，北京市社科院發(fā)布的藍皮書，對流動人口住房問題也進行了專項研究，并提出流動人口應與戶籍人口統(tǒng)一納入公共住房體系。

　　北京2008年瞬間人口已達到2100萬，其中戶籍人口1200萬，外來常住人口800萬，短期過境人口100萬人。社科院認為社會公共服務以戶籍為限排斥農(nóng)民工，不僅有失公允，且被發(fā)展實踐證實是不能奏效的。“規(guī)劃建設流動人口公共住宅不是施舍性的投資，可以預見，因為龐大穩(wěn)定的需求和可持續(xù)的支付能力，也可以獲得可觀的回報，將流動人口納入保障性住房體系正當時。”藍皮書指出。

　　北京社科院：房價上漲超居民收入增幅 應降地價

　　北京房價上漲幅度遠遠超過居民收入的增加，目前仍在不停上漲。昨日，北京市社科院發(fā)布《2008-2009北京社會發(fā)展報告》中指出，同時，房價的月供已超過一般居民的接受限度。

　　房價收入比遠超國際標準

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2004年，北京住宅商品房銷售均價4747元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15638元。2005年，商品房價格漲幅高達41.6%，居民收入漲幅僅為12.9%。即便去年受金融危機影響，房價漲幅依然達13.5%，居民收入增長為12.4%。房價上漲，已遠超居民收入的增加。

　　報告指出，當上漲領頭羊上海、深圳等地的房價開始下降時，北京的房價仍逆勢而上。盡管一些樓盤在降價促銷，但整體房價仍在走高。2008年，全市房屋售價比2007年上漲9.5%。考慮到當年限價房推出數(shù)量不少，對房價有所下拉。因此，純商品房價格上漲幅度實際上更高。

　　同時發(fā)布的《2008-2009北京城鄉(xiāng)發(fā)展報告》也指出，2007年底北京平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則當年房價與收入之比約為23：1，遠遠高于3-6.1：1的國際標準，也高于國內(nèi)其他大中型城市。以自有資金計算，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率高達200%以上；以全部開發(fā)資金計算，利潤率在50%以上。

　　1/4受訪者去年收入減少

　　報告同時指出，調(diào)查顯示，將近七成受訪者認為自己已受到國際金融危機影響，26%的人2008年收入有所減少。而78.4%的專家認為，北京經(jīng)濟增長速度會出現(xiàn)下滑，失業(yè)率將會上升。

　　住宅商品房銷售均價 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

　　北京房價收入增幅比較

　　年份 價格 漲幅 收入 漲幅

　　2004年 4747元 15638元

　　2005年 6721元 41.6% 17653元 12.9%

　　2006年 8050元 19.8% 19978元 13.1%

　　2007年 11454元 42.3% 21989元 11.0%

　　2008年 13000元 13.5% 26901元 12.4%

　　- 算賬

　　三口之家 難扛月供四千

　　按2008年1月至11月北京住宅商品房均價13000元計算，一套70平方米的住房價格為91萬，首付30%即27萬元以后，享受目前70%房貸利息優(yōu)惠，20年內(nèi)應分期還款約95萬元，即每月約4000元。而市統(tǒng)計局發(fā)布的同一時期城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為22690元。

　　“北京市三口之家平均每月可支配收入為5672元，扣去4000元房貸月供，還有1700元。供3個人吃穿行用，夠還是不夠？”社會發(fā)展報告主編戴建中算賬舉例說。

　　建議

　　政府降地價 抑制高房價

　　社會發(fā)展報告認為，到2010年后，大量保障性住房的上市，不僅可以把“夾心層”住房要求從商品房市場轉(zhuǎn)移出來，亦會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生“釜底抽薪的作用”，使房價大幅度降低。

　　此外，報告提出，土地購置費用約占房地產(chǎn)開發(fā)投資的35%，為此，政府適當降低土地出讓金，對抑制過高的房價也很必要。

　　同時發(fā)布的北京城鄉(xiāng)發(fā)展報告則指出，北京流動人口居住現(xiàn)狀比較惡劣。2006年北京戶籍人口人均住宅面積19.5平米，而流動人口僅有5.6平米。報告建議，對在城市有固定工作、居住一定年限的低收入農(nóng)民工，政府應提供低租金住房或租金補貼；放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的農(nóng)民工，應與戶籍居民同等享受廉租房供應，符合條件的應允許其購買經(jīng)適房和兩限房。

　　北京社科院報告稱政府將干預房價促進樓市消費

　　現(xiàn)在京城市民最關注、意見最大的是北京居高不降的房價。北京社科院三十一日發(fā)布的《北京藍皮書？社會發(fā)展報告》披露，在今年經(jīng)濟發(fā)展遭遇困難的大背景下，政府將加大干預房價，促進市場消費。

　　“北京的房價上漲遠遠超過居民收入的增加，房價的月供超過居民接受限度。”專家們在這份剛問世的《藍皮書》里算了一筆賬：按照一套七十平米的住房價格為九十一萬元計算，銀行按揭首付二十七萬后，二十年內(nèi)分期還款，每月需付約四千元。北京三口之家平均月收入是五千六百七十多元，扣除四千元房貸月供，只剩下一千七百元，又怎能供得起三口之家的吃、穿、行、用？

　　房價最近可能走低

　　市社科院認為，無論從國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境來看，還是從北京房地產(chǎn)近期走勢來看，北京商品房銷售均價仍將維持下跌態(tài)勢。

　　接下來的一到兩個月，由于限價房集中銷售，商品房銷售均價將會有比較大的降幅，可能會出現(xiàn)再降10%到20%的局面。也就是說，商品房銷售均價有可能降到每平方米8000元左右。但社科院提醒，這個均價是用當期的銷售額除以銷售面積得到的價格，不同于統(tǒng)計局所公布的房屋銷售價格，也不是某個區(qū)域某個樓盤的均價，不應機械套用。

　　之后，隨著限價房的銷售高峰期過去，房價將會在低位徘徊，但價格降幅不會很明顯。

　　下半年房價可能看漲

　　社科院認為，到2009年下半年，如果國際金融危機不繼續(xù)惡化，中國一系列保增長、擴內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策切實有效，那么宏觀經(jīng)濟形勢將逐步好轉(zhuǎn)，屆時北京的商品房銷售價格將會重拾升勢，開始新一輪的上漲行情。為此，市社科院認為，這對有真實住房需求的購房者而言，將是一個比較好的入市機會。

　　此外，雖然有部分家庭選擇放棄，但限價房仍然供不應求，市建委表示限價房2009年不會降價。因此，獲得資格申請限價房的人現(xiàn)在可以考慮在合適的區(qū)域選擇自己中意的限價房。