京二套房貸改善型住房標準 人均面積27.07平

自2007年二套房貸款政策推行以來，“改善型普通自住房”如何認定，就一直困擾著各商業(yè)銀行,因為當?shù)厝司》棵娣e并沒有統(tǒng)一的認定標準，現(xiàn)在這一問題已經(jīng)迎刃而解。記者昨天從北京市銀監(jiān)局獲悉，3月31日，該局相關監(jiān)管處分別召集所轄銀行業(yè)金融機構，重申了“二套房貸”要嚴格執(zhí)行首付必須至少四成的規(guī)定，同時以北京市統(tǒng)計局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限來認定改善型住房需求。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　■非改善型二套房

　　首付必須四成

　　北京市銀監(jiān)局此次對商業(yè)銀行強調了兩點要求。首先是要求各銀行嚴格按照去年年底《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》文件的有關精神發(fā)放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

　　■首套房貸款結清

　　也要視為二套房

　　“您以前的貸款如果已經(jīng)還清，現(xiàn)在再辦房貸也能享受首套房的待遇。”記者了解到，目前一些銀行在實際操作中已經(jīng)悄然對二套房的認定放寬標準。這一做法此次被銀監(jiān)局明確叫停。

　　北京市銀監(jiān)局對商業(yè)銀行重申了2007年年底《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》的要求，即無論首套貸款是否結清，若二套不是購買改善型普通自住房，則一律視同為二套房，要求首付比例至少為四成。

　　■人均面積27.07平方米

　　成為改善型住房認定標準

　　對于改善型住房如何確定，銀監(jiān)局也定了調，根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限來認定改善型住房需求。這意味著，一個三口之家，如果以前貸款購買的房屋建筑面積小于81.21平方米，再次貸款購買普通住房也能享受首付20%、利率最低7折的最優(yōu)惠待遇。

　　記者了解到，在此以前，由于沒有一個權威的說法，各銀行對改善型住房都各有一套規(guī)定。有的以統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)為準，有的以房屋面積90平方米為限，還有的干脆不對改善型住房區(qū)別對待，統(tǒng)統(tǒng)視為二套房?，F(xiàn)在有了統(tǒng)一的標準，再次貸款買房者就可以提前知道自己能不能享受首套房貸的優(yōu)惠。

　　財經(jīng)分析

　　房貸首付與貸款風險息息相關

　　研讀北京市銀監(jiān)局此次對商業(yè)銀行重申的兩條要求可以發(fā)現(xiàn)，最核心的內容就是非改善型二套房貸的首付必須嚴格執(zhí)行至少四成的規(guī)定。至于二套房貸的利率只是引用了去年年底國務院文件的一句原文：“由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定”。為什么監(jiān)管部門對房貸的監(jiān)管顯得重首付而輕利率呢？

　　交通銀行北京市分行零售信貸管理部總經(jīng)理張鑫告訴記者，首付直接關系到房貸的風險，首付比例高，貸款人違約的成本就高，違約的可能性就會小。相反，首付比例低，貸款人違約的成本也低，賴賬不還的可能性也要大一些。相比之下，利率更多影響的是銀行的利潤。利率定得高一些，銀行的收入就會多一些。不僅監(jiān)管部門要重視風險防范，銀行自己也應該在控制風險的前提下賺取利潤。

　　事實上，目前北京地區(qū)多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對二套住房貸款利率有所下調，不少都按照基準利率的0.8倍或0.9倍執(zhí)行，具體下浮程度由商業(yè)銀行根據(jù)借款人的信用和所購買的住房類型以及借款人的能力，合理評估風險后確定。個別商業(yè)銀行為照顧某些優(yōu)質客戶，甚至將二套房貸利率按基準利率下浮29%執(zhí)行，和首套住房的7折優(yōu)惠利率幾無差別。