住建部調研稱樓市已回暖 地產刺激政策可能性漸冷

前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。剛剛結束的住房與城鄉(xiāng)建設部全國房地產市場調研，得出了上述最核心的數(shù)據(jù)。

　　針對這個持續(xù)一個月調研方才得出的結果，住建部認為較為樂觀。而“微服私訪”的調研形式，也增強了住建部對這一數(shù)據(jù)的信任度。由此，住建部將今年上半年的地產市場依然定性為觀察期。

　　此前，市場預期3月份之后，政府會繼續(xù)出臺大規(guī)模房地產市場刺激政策的想法，將會落空。

　　微服私訪

　　據(jù)悉，此次住建部派出了規(guī)模龐大的調研組，對全國30多個大中城市進行實地踩盤和調查。為此，除了主管房地產市場的部門，城建司、保障司、政策研究中心都派出人手全力協(xié)助。所到城市，除了要求地方政府提供統(tǒng)計資料外，一個重要的任務就是隱秘身份到各樓盤現(xiàn)場去了解真實狀況。

　　在關于房地產市場的爭論太多、博弈太復雜、統(tǒng)計數(shù)據(jù)也多如牛毛的情況下，這一次住建部顯然采取了更具實際效果的調研方式。住建部的高層官員在一個討論會上曾表示，住建部進行了微服私訪，了解到的真實情況并沒有相關方面表述的那么悲觀。

　　住建部此次調研，有兩點值得注意。第一，調研以“微服私訪”形式進行，時間長達一個月。第二，救市爭論核心已經從泛泛的救市轉向是否要救開發(fā)商。因為在未來相當長一段時間，都將存在量升價跌的趨勢。

　　截至目前，調研已基本結束，材料正在匯總當中。住建部官員透露，一個具有廣泛代表性的數(shù)字是，全國的住房成交量在此前兩個月同比增長6.1%。這個數(shù)字盡管抹煞了地域間的差異，但依然能大體反映出，成交量回暖在全國范圍內蔓延。

　　住建部判斷，2008年下半年連續(xù)出臺的刺激政策已經開始顯現(xiàn)成效。由此，未來一段時間住建部對房地產市場的政策仍定位于觀察期，相關政策將不會有大的調整。

　　還是觀察期

　　2008年，中國住房市場持續(xù)低位運行，處于歷史上最不景氣時期，各城市成交量大幅下跌。以北京為例，住宅成交量腰斬，成交金額1037億，降幅47%，跌回2004年的水平。

　　房地產市場的嚴峻形勢，逼迫政府部署救市措施。但在如何救市上，卻存在較大的分歧。2008年12月17日，國務院發(fā)布《促進房地產市場健康發(fā)展措施》，主要內容為降低地產交易環(huán)節(jié)稅費。這個文件發(fā)布之前，發(fā)改委約見了全國性開發(fā)商組織負責人。該組織提交了一份主要包括4方面內容的政策建議，包括放開第二套房貸款限制、二手房交易稅費減免、開發(fā)商企業(yè)稅費減免等。

　　內部人士透露，住建部當時對于開發(fā)商提交的這份建議有不同看法。從程序上說，開發(fā)商提交建議的渠道慣例應該經由住建部轉達，但這次是經由發(fā)改委。之后，國務院發(fā)布的文件也顯示，僅采納了開發(fā)商四條建議中的一項，即二手房交易稅費減免。

　　對于國家出臺的地產業(yè)刺激政策，房地產企業(yè)的共識是政策好，但是力度不夠。華遠集團董事長任志強(任志強博客)在今年年初表示，中央需要繼續(xù)出臺更有利于房地產市場發(fā)展的政策，北京才有可能用更短的時間消化庫存。

　　盡管被認為政策刺激力度不足，但住建部依然將這段時期定為觀察期，期限是截至今年的三四月份。房地產市場的政策周期波動在3個月左右，2月份住建部的微服私訪，便是為下一步的政策調整提供依據(jù)。

　　調研結論樂觀

　　房地產類上市公司的不俗表現(xiàn)，支持了住建部“相當樂觀”的調研結果。中海地產(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)，2008年全年實現(xiàn)房地產銷售額266.1億元，及銷售面積270.9萬平方米，分別按年增長19.3%和25.4%。保利、萬科、金地都保持了較好的成績。在較好的業(yè)績，以及對成交回暖的樂觀預期下，前一周，股市房地產板塊漲幅躍居第一位。

　　不過，業(yè)界對于地產市場是否走出寒冬，仍然存在質疑。房地產上市公司的業(yè)績存在明顯分化，而目前這種回暖態(tài)勢能否持續(xù)，也是疑問。

　　發(fā)改委公布數(shù)據(jù)顯示，近80%的城市住宅成交量環(huán)比上漲，且三成以上城市漲幅超過50%。從整個地產市場來看，這樣的數(shù)據(jù)能夠支撐市場回暖的判斷。但對于開發(fā)商個體就未必如此。戴德梁行(戴德梁行博客)發(fā)展顧問部董事王晨介紹說，所謂救市應該分為兩個層面，一是救成交量，二是救開發(fā)商。王晨認為，目前沒有必要再出臺刺激成交量的政策。但是，從成交量回暖到房價反彈，則需要一個相當長的過程，其中的一個階段是成交量增長而房價下跌，這段時期對于開發(fā)商來說，壓力仍然巨大。

　　高盛最近的報告認為，盡管成交量反彈，“穩(wěn)固的房地產市場依然遙不可及”。高盛高華分析師表示，“考慮到庫存，經測算，成交量維持同比50%增長，房價在四季度才能穩(wěn)住。”這是一個很高的要求，50%和6.9%增速之間差距甚遠。而且，一二月份6.8%的樂觀數(shù)據(jù)，能持續(xù)多久還是個疑問。

　　相對高盛悲觀的看法，一些樂觀的中介公司認為，2月份的成績如果能在3、4月份保持下來，房價就能穩(wěn)住。

　　這些爭論，對于政府的政策制定意義已經不大，政府只關心交易量是否回暖。而房價的下跌過程會持續(xù)多長時間，最終將考驗開發(fā)商的生存能力