喜盈門·喜悅城
7500元/m2
3室(4) 4室(3) 5室(1)
九江濂溪區(qū)十里大道與南山路、濂溪大道合圍處
持續(xù)大半年的房地產(chǎn)市場調(diào)整拖累大批開發(fā)商業(yè)績下滑,資金鏈告急,隨著當初的高價土地陸續(xù)進入開發(fā)周期,地產(chǎn)商開始為這部分土地可能造成的虧損做準備。昨天,萬科發(fā)布年報宣布,2008年凈利潤為40.3億元人民幣,同比去年的48.4億元下降近17%。與此同時,陸家嘴、中華企業(yè)、世茂地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等28家大型開發(fā)商也相繼公布了2008年業(yè)績情況,總體看,房地產(chǎn)行業(yè)形勢仍不容樂觀。
多數(shù)公司資金鏈告急
受銷售下滑、降價等因素影響,萬科利潤大幅下滑。昨天,萬科公布了2008年度報告,全年銷售面積557萬平方米,銷售金額478.7億元,分別比2007年減少9.2%和8.6%。公司2008年實現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元,同比上升15.4%,凈利潤40.3億元,同比下降16.7%。實現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米,結(jié)算收入404.9億元,同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)萬科公布的董事會決議,公司2008年度利潤分配預(yù)案僅為每10股派息0.5元,這與公司2007年每10股派1元,轉(zhuǎn)增6股的方案相比,明顯縮水。
萬科剛剛發(fā)布的年報可謂中國房地產(chǎn)市場2008年的真實寫照,大批地產(chǎn)商均面臨負債增加、現(xiàn)金流緊張的問題。從28家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2008年年報可以發(fā)現(xiàn),大部分公司經(jīng)營現(xiàn)金流量大幅縮水,其整體經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流縮水幅度超過100%。在已披露年報的28家房企中,每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負值的占比超過八成,其中21家房企資產(chǎn)負債水平高于50%,ST賢成、中天成投、保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬杰等多家房企資產(chǎn)負債率則在70%的警戒線之上。
地價縮水風(fēng)險已顯現(xiàn)
2007年地價、房價高速增長,當時大批地產(chǎn)商購入土地,這批高價地將從2009年開始陸續(xù)進入開發(fā)和銷售,地價的回落將導(dǎo)致地產(chǎn)商面臨巨額損失。根據(jù)萬科昨天發(fā)布的年報,萬科對13個可能存在風(fēng)險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備,考慮到遞延所得稅因素后,這部分存貨跌價準備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元,對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。
萬科表示,2007年土地市場情緒頗為亢奮,地價漲幅遠遠超過房價漲幅,甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的不正常情況,尤其在2007年下半年,房地產(chǎn)企業(yè)通過公開市場購入的幾乎任何一塊土地都是高價地。2007年底市場開始進入調(diào)整期,之后隨著房價的大幅回調(diào),一些項目開始面臨虧損的風(fēng)險。相對來說,萬科對市場的過熱有所警惕,在2007年中期報告和三季度報告中兩次提出預(yù)警,因而其以高價獲得的項目數(shù)量占全部項目的比例較為有限,但基于謹慎的財務(wù)策略,萬科從2008年三季度起,在行業(yè)內(nèi)率先開始對存在風(fēng)險的項目計提跌價準備。
高價土地儲備在國內(nèi)眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是比較普遍的現(xiàn)象,但是,從已公布2008年年報的房地產(chǎn)企業(yè)情況來看,對項目跌價進行計提準備的開發(fā)商寥寥無幾。除萬科之外,保利地產(chǎn)在2008年年報中計提了2.99億元的存貨跌價準備,陸家嘴計提了4.19億元的存貨跌價準備。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露,相對于房價的回落,2008年以來,國內(nèi)中心城市地價的回落更加迅速,對于地價損失,開發(fā)商往往有兩種處理方法,一些企業(yè)可能提前對損失進行計提,另一些企業(yè)可能在未來銷售實現(xiàn)后再在報表中顯現(xiàn),除非房價回升,這部分損失未實現(xiàn)。
高管收入兩極分化
面對房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整,業(yè)績普遍下降的情況下,包括薪金在內(nèi)的成本控制成為地產(chǎn)企業(yè)眼下關(guān)注的焦點。根據(jù)萬科公布的報告,2008年,王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)的年薪由2007年的691萬元大幅縮減至248.1萬元,降幅達三分之二。
與王石一起降薪的還包括萬科的高管,根據(jù)年報,萬科所有高管的年薪總額由前年的4680萬元降至去年的1955.2萬元,降幅超過一半。其中公司總裁郁亮年薪為206萬元,董事肖莉年薪為129.4萬元,均為前年年薪的三分之一左右。
降薪還未成為地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象,相當部分地產(chǎn)公司高管收入不降反漲。已經(jīng)公布年報的28家房地產(chǎn)公司中,相當部分企業(yè)高管薪酬增長明顯。以東華實業(yè)為例,公司去年凈利潤同比增長41.46%,而薪酬總額同比增長106%,為360.44萬元,遠遠大于凈利潤增長幅度。
據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士透露,2008年地產(chǎn)企業(yè)薪金支出增加與上市公司薪金發(fā)放制度有關(guān),有部分企業(yè)2007年的獎金在2008年發(fā)放,這部分支出體現(xiàn)在了2008年年報中,因此導(dǎo)致企業(yè)薪金支出增加。如果2009年樓市持續(xù)低迷,房地產(chǎn)企業(yè)無法走出困境,房地產(chǎn)企業(yè)高管的薪金收入可能大幅下降。