警惕房地產(chǎn)政策病

每一次政策出臺都引來歡呼，迷幻效力過后，又開始對下一次政策無盡期待。

　　關(guān)鍵是地產(chǎn)商在這樣的政策環(huán)境中，如何學會制訂長效的發(fā)展戰(zhàn)略？

　　3月3日，一個讓廣東開發(fā)商頗感貼心的日子——廣東省政府發(fā)布《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，苦盼甘霖的珠三角終于迎來自己的救市“雨”。

　　失望又立馬寫在了他們臉上，“除了幾條措施幾乎為某些開發(fā)商‘量身定制’外，其他都是老調(diào)重彈。”向記者抱怨的是一家國有房企的高層，在他看來，真正能刺激市場的政策還需要時間放開。

　　這位高層不滿的是，2008年拿地的開發(fā)商能夠緩繳土地出讓金，只能惠及極少部分開發(fā)商，而陷入資金困境的多是2007年高價拿地的同行。至于政策中鼓勵商業(yè)銀行放貸，支持房企融資等條款，他用了一句話：“不是政府說了算。”

　　“政府這次的力度很大，決心要穩(wěn)定市場。”一直和政府關(guān)系密切的合富輝煌(0.81,-0.02,-2.41%)首席市場分析師黎文江則代表了另一種意見，該出的政策都出來了，目的就在防止市場大漲大跌。

　　“救”還是“保”，這場博弈的游戲早已展開。自從2007年房地產(chǎn)業(yè)進入“拐點”以來，開發(fā)商就一直高呼救市，隨著土地出讓轉(zhuǎn)入低迷，依賴于“土地財政”的地方政府也“被迫”加入救市大軍。

　　應了一句話：“逐利而動”。開發(fā)商意欲穩(wěn)住高房價，保持高利潤；地方政府以求土地市場風生水起，財政算盤更好打，這對行業(yè)危機下的“難兄難弟”賣力演著雙簧戲。

　　到如今，地方政府幾乎出臺了所有能想到的救市政策，部分措施更是直指“救”開發(fā)商，對中央“維穩(wěn)”的策略則一直左右搖擺，即使住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長明令“地方政府不得越權(quán)出臺刺激政策”，重慶購房退稅、北京放松“90/70”，到如今廣東放開“限外令”，矛頭甚至直對中央政策。

　　市場并不如他們所愿，刺激政策的短暫效力之后，房價依然向下，成交量依然挫減，土地出讓則難逃流拍和底價成交的悲慘命運。

　　“癥結(jié)在于高房價超出居民購買力。”市場人士指，萬科當初帶頭降價被同行集體排斥，如今事實證明，降價才是硬道理，市場之手遠比暫時的政策刺激更有效。

　　市場就是個循環(huán)，價值規(guī)律才是基礎(chǔ)，房價不能偏離購買力太遠，正如地價總會回到開發(fā)商能承受的范圍。“政策根本還在于調(diào)控市場，而不是越俎代庖操縱市場。”地產(chǎn)資深人士韓世同如此稱。

　　回想當年，恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)苦于無錢繳納廣州員村地王41億元土地出讓金而發(fā)出“地方政府也會在土地問題上綁架開發(fā)商”的感嘆時，政府手里的“政策”還是一把規(guī)則利刃。到如今，前后沖突、糾葛不休的政策是否還具有作為“規(guī)則”的效力，也許該好好反省了。