年報觀察：存貨占資產(chǎn)七成逼房企降價

與外界想象的不一樣，2008年以來一直遭受政策與市場打壓的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有虧損，更沒有崩潰。相反，在繼續(xù)保持高毛利率的情況下，不少房地產(chǎn)公司不僅實現(xiàn)了營業(yè)收入、凈利潤的大幅增長，而且在成本費用控制、負(fù)債率下降等方面都有很大的改善。但是房地產(chǎn)公司的存貨壓力和資金壓力依舊沉重，未來的去庫存化過程依舊漫長。部分公司甚至已經(jīng)處于“崩潰”的邊緣。

　　WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)披露2008年年報的16家房地產(chǎn)上市公司去年共實現(xiàn)營業(yè)收入371億元，同比增長近3成；實現(xiàn)凈利潤71.04億元，同比增長5成以上。數(shù)據(jù)上看，自2007年下半年開始的房地產(chǎn)市場不景氣對這些公司并沒有產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是目前盈利能力最好的行業(yè)之一。

　　從毛利率水平來看，高房價下的高毛利率特征仍然非常明顯，這些房地產(chǎn)公司中有五分之三的毛利率水平仍舊保持在40%以上，其中毛利率最高的新湖創(chuàng)業(yè)(8.92,0.00,0.00%)甚至達(dá)到了61%。這與制造業(yè)的低毛利率形成鮮明對比。

　　從數(shù)據(jù)來看，另一個值得關(guān)注的方面是，雖然面臨巨大的資金壓力，但是房地產(chǎn)公司的負(fù)債率總體水平不僅沒有大幅上升，相反有所下降，如銀基發(fā)展(3.38,0.17,5.30%)等公司的負(fù)債率水平甚至不到50%。上市公司在成本費用方面也控制得不錯，三項費用并沒有出現(xiàn)異常的增加。

　　與高毛利率對應(yīng)的是，這些上市公司的高庫存問題仍舊非常突出，并給一些公司帶來巨大資金壓力。據(jù)WIND統(tǒng)計，截至2008年末16家公司的存貨總額達(dá)到961.99億元，同比增加近50%；存貨占總資產(chǎn)的比重近7成，達(dá)到近3年來的最高值。存貨幾乎成為部分公司最主要的資產(chǎn)組成部分。

　　從存貨周轉(zhuǎn)率來看，絕大多數(shù)公司的存貨周轉(zhuǎn)時間在2年以上，有的公司的存貨周轉(zhuǎn)時間甚至達(dá)到了5年以上。也就是說，這些公司需要2-5年的時間才能將庫存完全消化掉。如截至2008年年底，天房發(fā)展(4.13,-0.08,-1.90%)存貨為73.13億元，當(dāng)年該公司營業(yè)收入僅為15.05億元，照此計算，需要5年時間才能將庫存完全消化。這還不包括未來房地產(chǎn)建設(shè)需要增加的新投入導(dǎo)致庫存的增加。

　　提高存貨周轉(zhuǎn)效率已經(jīng)成為部分房地產(chǎn)公司的迫切要求，降價可以說是唯一途徑。面對超額利潤與高周轉(zhuǎn)，部分房地產(chǎn)公司或許已經(jīng)到了必須做出抉擇的時刻，因為在當(dāng)前的形勢下魚和熊掌不可兼得。