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在購房意愿跌入低谷與新盤集中入市的雙重壓力之下,沉默了近一個(gè)月的中國樓市未來將面臨更大的調(diào)整壓力。
近日,央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2008年第四季度)》稱,未來3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%,分別比上季度和去年同期下降1.8%、2.8%,創(chuàng)1999年開始此項(xiàng)調(diào)查以來的最低水平。
分析人士稱,包括消費(fèi)信心低迷在內(nèi)的多項(xiàng)因素,將導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領(lǐng)域依然面臨回調(diào)壓力。購房意愿下降導(dǎo)致的銷售繼續(xù)不暢,令即將到來的傳統(tǒng)銷售旺季形勢(shì)嚴(yán)峻。
指數(shù)全面下降預(yù)警
事實(shí)上,不僅只有第四季度,央行2008年連續(xù)一、二、三季度的城鎮(zhèn)居民調(diào)查顯示,居民購房意愿持續(xù)低迷,未來3個(gè)月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下,并在第四季度達(dá)到10年來的最低水平13.3%。
此外,2008年1~12月,個(gè)人按揭貸款3573億元,下降29.7%。顯然,消費(fèi)者的實(shí)際購房行為已經(jīng)大幅下挫。
各大城市打算買房的居民占比也在全線下跌。在調(diào)查的7個(gè)大城市中,北京、上海、天津和廣州等一線城市未來3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比均不足10%,低于全國平均水平。
“購房意愿下降無外乎是受大環(huán)境的影響,目前的這種情況和1997年~1998年比較相像,甚至還要悲觀。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客)說。
這種悲觀的情緒繼續(xù)在其他各項(xiàng)調(diào)查中得以體現(xiàn)。
由國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢(shì),且下降幅度明顯,到12月份成為負(fù)數(shù)(具體見下表)。
而從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,同樣呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢(shì)。全國70個(gè)大中城市4個(gè)季度房價(jià)變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%、環(huán)比下降1.3%。8月份是房價(jià)下降的一個(gè)重要時(shí)點(diǎn),從該月開始全國70個(gè)大中城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌,而且下降的城市數(shù)量不斷增加;12月份,全國70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有50個(gè),二手住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有52個(gè)。
伴隨價(jià)格調(diào)整的還有成交量的急劇萎縮。公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年1~12月,全國商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%。從全國各地的情況來看,不同地域的成交量均有萎縮,大中城市萎縮更為嚴(yán)重,同比降幅甚至超過50%。
“同比、環(huán)比、成交量任何一個(gè)參數(shù)都結(jié)束了之前的單邊上漲態(tài)勢(shì)。國房景氣指數(shù)也自2007年11月以來連續(xù)回落,12月更是下降到96.46。100以下便屬于不景氣區(qū)間。”楊紅旭說。他更認(rèn)為,接下來反映房地產(chǎn)行業(yè)的景氣指數(shù)還會(huì)創(chuàng)歷史新低。
“降價(jià)應(yīng)快、準(zhǔn)、狠”
大多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示,2009年的樓市非常寒冷,回調(diào)壓力仍然很大。
“除了宏觀經(jīng)濟(jì)面的因素之外,大部分壓力來自樓市本身,首先是9000億元保障性住宅供應(yīng)以及全國2.36億平方米存量商品房的壓力。”楊紅旭說。
另一方面,經(jīng)歷過一段時(shí)期的供應(yīng)空白后,按照樓市傳統(tǒng),全國大部分城市迎來供應(yīng)小高峰。
以北京為例,據(jù)亞豪、協(xié)成等機(jī)構(gòu)提供的樓盤數(shù)據(jù)顯示,3月份北京新開盤項(xiàng)目數(shù)量激增,目前有32個(gè)樓盤確定3月新推樓座,較前兩個(gè)月開盤量大增。
“購房意愿降低,供應(yīng)量增加,企業(yè)又有現(xiàn)金流的壓力,三個(gè)要素必然導(dǎo)致企業(yè)下一步降價(jià)壓力增加,又一輪價(jià)格戰(zhàn)或許迫在眉睫。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前仍然有開發(fā)商“護(hù)價(jià)”的原因在于,對(duì)回暖預(yù)期的不明確以及去年年底的一波銷售回籠了一部分現(xiàn)金。“但是也撐不了太久,接下來開發(fā)商會(huì)寄希望于二季度這個(gè)銷售旺季,這也頗為關(guān)鍵。”
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h(楊少鋒博客)同樣認(rèn)為降價(jià)在所難免。
“采取降價(jià)策略的開發(fā)商,要秉持‘快、準(zhǔn)、狠’的原則。‘快’是降價(jià)的決策要快,搶在別人之前以掌握主動(dòng),并率先消化客戶。‘準(zhǔn)’是指有條件的開發(fā)商,可以采取用部分的細(xì)分產(chǎn)品面對(duì)準(zhǔn)確的細(xì)分市場(chǎng),保護(hù)前期業(yè)主利益的同時(shí)爭(zhēng)取市場(chǎng)主動(dòng)。‘狠’是降價(jià)要一步到位,迅速搶占市場(chǎng)。”楊少鋒說。
上述分析人士表示,接下來幾個(gè)月或許會(huì)出現(xiàn)又一波小陽春,這取決于新盤入市對(duì)價(jià)格的定位。如果房價(jià)能夠繼續(xù)回調(diào),交易量必然會(huì)出現(xiàn)回暖。
在采訪中,各方人士均認(rèn)為今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“價(jià)跌量升”的局面。如今,剛性需求成為成交量保底的部分,而改善性需求的釋放程度將會(huì)成為未來的關(guān)鍵。一旦有部分這樣的需求入市,才會(huì)真正促進(jìn)成交。