利好刺激房地產(chǎn)股活躍 樓市交易初現(xiàn)回暖跡象

利好刺激房地產(chǎn)股全線活躍

　　昨日，經(jīng)過短暫而急促的調(diào)整后，上證綜指再度轉(zhuǎn)強(qiáng)并收復(fù)2300點(diǎn)失地，二次反彈行情基本確立。更值得關(guān)注的是，深證成指漲幅達(dá)到3.61%，明顯大于上證綜指1.96%的上漲幅度。

　　透過深強(qiáng)于滬的現(xiàn)象，除了國開行并購傳聞刺激深發(fā)展A漲停外，占深證成指權(quán)重很大的房地產(chǎn)板塊全線大漲，也成為深市大漲的主要原因。

　　日前，中科院研究生院管理學(xué)院院長成思危在中科院研究生院管理學(xué)院主辦的“國際金融危機(jī)與我國的應(yīng)對措施”專題報(bào)告會(huì)上透露，第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定為房地產(chǎn)，但規(guī)劃具體措施尚需等待。

　　同時(shí)，還有權(quán)威人士透露，房地產(chǎn)業(yè)長期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交給國家發(fā)改委，正接受發(fā)改委審議。其內(nèi)容涵蓋消化存貨、拓寬投融資渠道、積極推進(jìn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面，其中提出取消“二套房”限制政策等建議。

　　房地產(chǎn)業(yè)終于搭上產(chǎn)業(yè)振興的末班車，成為第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“人選”。

　　受以上消息影響，房地產(chǎn)個(gè)股整體活躍，珠江實(shí)業(yè)、三房巷、中國寶安、成城股份等強(qiáng)勢漲停，并帶領(lǐng)房地產(chǎn)板塊指數(shù)大漲4.64%，高居全天所有分類指數(shù)漲幅榜的第四位。其中，龍頭股——萬科A全天表現(xiàn)異常平穩(wěn)，最終大漲4.65%，為深證成指的強(qiáng)勁反彈起到了巨大的逐推作用。

　　“購房落戶”刺激市場消費(fèi)

　　在房地產(chǎn)市場持續(xù)不振的背景下，中國多個(gè)城市近期紛紛推出了一系列“購房落戶”政策，刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)。

　　2008年12月12日，成都市率先實(shí)施購房落戶新政。2009年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶新政的細(xì)則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進(jìn)行了明確。2009年1月20日，直轄市重慶也出臺(tái)政策，規(guī)定重慶新購房戶，在主城區(qū)購買建筑面積90平米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。2009年2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍(lán)印戶口的購房款標(biāo)準(zhǔn)，由原來統(tǒng)一的100萬元調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)80萬元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)60萬元，寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣40萬元。2009年2月13日，廣東省十一屆人大二次會(huì)議正式開幕，省建設(shè)廳提交給與會(huì)代表的參閱材料《2008年我省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及2009年工作思路》中提出，擬在有條件城市放寬購房入戶政策。這也使廣東成為第一個(gè)擬推購房落戶政策的省份。

　　此外，在長沙，取消了以往購房落戶需要60平米及以上條件限制。在河北保定，凡在市區(qū)城區(qū)購買商品住房，無論購買面積和金額，均可無條件辦理購房者本人以及直系親屬的市區(qū)戶口，同時(shí)取消戶籍保稅登記。第三個(gè)定期新規(guī)定是購房落戶不再售房屋限制，買二手房也可以落戶了。

　　2月17日，上海市副市長胡延照在2009年上海市人力資源和社會(huì)保障工作會(huì)議上說，不久后出臺(tái)的上海有關(guān)戶籍政策將從以往的“指標(biāo)限定”轉(zhuǎn)為“條件管理”，今后居住證轉(zhuǎn)戶口將逐步增加。胡延照說，上海調(diào)整戶籍政策的制度安排總體方向，是使居住證轉(zhuǎn)戶口逐步增加，而直接落戶相對減少。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“購房落戶”的地方新政將對房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇起到較大的刺激和推動(dòng)作用。

　　樓市交易初現(xiàn)回暖跡象

　　近期各地樓市的交易情況與去年同期相比出現(xiàn)了一些回暖的跡象。尤其是已公布的萬科和金地的一月銷售數(shù)據(jù)同比都實(shí)現(xiàn)了較快增長。由于今年2月無春節(jié)因素，市場預(yù)期2月的銷售數(shù)據(jù)同比仍可實(shí)現(xiàn)一定增長，而如果3月的銷售能繼續(xù)維持同比增長的話，將是自去年樓市調(diào)整以來，首次出現(xiàn)同比和環(huán)比同時(shí)增長的銷售數(shù)據(jù)?？雌饋順鞘姓趶?fù)蘇。而這種樂觀情緒，成為了房地產(chǎn)股在補(bǔ)漲后尋找到的新的上漲動(dòng)力。

　　對此，有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)股是否能持續(xù)上漲，最終還是取決于樓市是否能真正回暖。如果結(jié)果類似于香港樓市98年的表現(xiàn)，在短暫復(fù)蘇之后，樓市繼續(xù)下挫，那么房地產(chǎn)股的反彈也將結(jié)束。但是在目前的樓市回暖假說和市場資金非常充裕的情況下，房地產(chǎn)股反彈的熱度或仍將延續(xù)一段時(shí)間。

　　當(dāng)然，也有分析人士認(rèn)為，即便到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期，房價(jià)還面臨著較大的下調(diào)壓力，市場的成交量也較為低迷，所以行業(yè)的前景較為撲朔。數(shù)據(jù)也能夠說明一些問題，在A股這一波上漲行情中，房地產(chǎn)板塊明顯弱于其他板塊表現(xiàn)。萬科A、保利地產(chǎn)等龍頭股漲幅僅有20%和31.1%，這樣的漲幅甚至還沒有達(dá)到股指的漲幅，低于平均水平。

　　周期底部突顯三大機(jī)會(huì)

　　如以2008年三季報(bào)凈資產(chǎn)值簡單推算，則A股房地產(chǎn)行業(yè)的簡單平均PB達(dá)3.7，已脫離歷史估值低點(diǎn)，隱含了對樓市持續(xù)回暖的預(yù)期?；趯?009年房地產(chǎn)行業(yè)可能仍將處在周期底部的判斷，以下三類公司值得關(guān)注：

　　1、主動(dòng)管理周期的公司。從企業(yè)較長的發(fā)展階段來看，生命力較強(qiáng)的企業(yè)，都具有主動(dòng)管理周期的特點(diǎn)和能力。盡管在順周期的時(shí)候，忽視周期的企業(yè)也可以分享到行業(yè)景氣，實(shí)現(xiàn)較快的發(fā)展速度。但是，經(jīng)歷一輪周期調(diào)整之后，就是主動(dòng)管理周期的企業(yè)變得更加強(qiáng)大的時(shí)候。包括萬科、金地和保利地產(chǎn)。

　　2、資產(chǎn)型的公司。一旦新的周期開始，可分享到這類公司資產(chǎn)重估的收益。包括泛海建設(shè)、上實(shí)發(fā)展、首開股份和北京城建。

　　3、在深圳項(xiàng)目相對較多的公司。這是由于深圳市場的回暖程度略領(lǐng)先于國內(nèi)的其他城市，在深圳項(xiàng)目較多，可潛在受益于當(dāng)?shù)厥袌龅幕嘏?。這類公司包括招商地產(chǎn)、華僑城與深振業(yè)等。