京庫(kù)存10萬(wàn)套期房消化不良 兩會(huì)或逼房?jī)r(jià)大降

北京房協(xié)專(zhuān)家稱(chēng)，國(guó)家把房地產(chǎn)放最后調(diào)控可能性較大，開(kāi)發(fā)商將以簽合同方式承諾價(jià)格一步降到位

　　本報(bào)記者 袁曉瀾 北京報(bào)道

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理網(wǎng)和國(guó)信證券提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年2月8日，北京可售期房(統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不含限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房)達(dá)到104751套，同比增長(zhǎng)44.7%。由于2008年北京期房每周平均銷(xiāo)售量為1146套，如果按照去年的銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算，僅現(xiàn)有庫(kù)存期房就夠北京市場(chǎng)消化近兩年時(shí)間。

　　“高庫(kù)存積壓了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的資金，開(kāi)發(fā)商面臨著償還債務(wù)和資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商只有進(jìn)一步降價(jià)，盤(pán)活庫(kù)存這一條活路。”陽(yáng)光100副總裁范小沖對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商還在苦等兩會(huì)更大力度的救市措施。不過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)整還未到位，政策利好或?qū)⒙淇眨瑖?guó)家把房地產(chǎn)放最后調(diào)控的可能性較大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)將孕育更大降幅。

　　高庫(kù)存危機(jī)

　　房子賣(mài)給誰(shuí)？?jī)H北京現(xiàn)有的104751套可售期房就夠北京市場(chǎng)消化近兩年時(shí)間。

　　“由于這個(gè)數(shù)字還不包括限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模入市，將吸引一大部分有效需求。另外，按照從開(kāi)工到取得預(yù)售證大概需要兩年時(shí)間來(lái)算，在2006年、2007年高地價(jià)時(shí)代拿地的項(xiàng)目，在今年將陸續(xù)入市，也將新增一部分供求。北京用兩年時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存期房的壓力不小。”國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明向記者表示。

　　由于房地產(chǎn)與鋼材、水泥等多個(gè)行業(yè)聯(lián)系緊密，商品房在建設(shè)過(guò)程中吸納了產(chǎn)業(yè)鏈條上的資金，如今房地產(chǎn)處于高庫(kù)存狀態(tài)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條也喪失了活力。“巨量的資金被占用，開(kāi)發(fā)商也就喪失了繼續(xù)開(kāi)發(fā)的能力。而這些庫(kù)存不盡快消化掉的話(huà)，將孕育更大風(fēng)險(xiǎn)。”范小沖說(shuō)。

　　“在地產(chǎn)牛市時(shí)，開(kāi)發(fā)和放貸兩旺。不過(guò)，當(dāng)房子賣(mài)不出去不能回籠資金的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將面臨償還銀行債務(wù)的壓力。”區(qū)瑞明對(duì)記者表示，另一方面，隨著行情的走低，銀行對(duì)未售出房子的估值會(huì)降低，從而要求開(kāi)發(fā)商增加抵押物，以穩(wěn)定在銀行的貸款。把房子捏在手里，開(kāi)發(fā)商也將面臨資產(chǎn)縮水的壓力。

　　“目前投資客已基本撤離，市場(chǎng)的需求少了一大半，供需在今天發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，生產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，今年的任務(wù)就是去庫(kù)存化。”區(qū)瑞明說(shuō)。

　　范小沖強(qiáng)調(diào)，如果庫(kù)存不盡快消化掉，后面將有更大的危機(jī)。以現(xiàn)有土地、鋼材等成本建設(shè)的新盤(pán)，在買(mǎi)方市場(chǎng)上，購(gòu)房者將更注重質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，這也會(huì)讓舊庫(kù)存更沒(méi)有消化的機(jī)會(huì)。

　　求助二手房中介賣(mài)新房

　　高庫(kù)存是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)2月18日保利地產(chǎn)公布的2008年年報(bào)顯示，報(bào)告期末該公司存貨達(dá)401.96億元，同比增長(zhǎng)43.12%，占總資產(chǎn)的74.95%。而萬(wàn)科2008年第三季度季報(bào)披露，其存貨高達(dá)873.76億元，位列同期各上市房企第一位。

　　“從各企業(yè)庫(kù)存壓力來(lái)看，萬(wàn)科成為帶頭降價(jià)企業(yè)有其必然之處。不降價(jià)盡快消化庫(kù)存，將給萬(wàn)科的資金鏈帶來(lái)壓力。萬(wàn)科走的是快速開(kāi)發(fā)路線，盤(pán)子大，在這一個(gè)項(xiàng)目虧損，而隨著現(xiàn)在土地等各方面成本又降低，虧損的部分可以從其他項(xiàng)目中賺回來(lái)。”范小沖說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商也形成了降價(jià)的共識(shí)。在這一輪降價(jià)潮中，誰(shuí)降得更早，誰(shuí)的性?xún)r(jià)比最高，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商就能?chē)L到甜頭。一些樓盤(pán)還開(kāi)始尋求二手房中介的幫助，以求多增加一些銷(xiāo)售渠道。

　　“最近一些近郊地區(qū)的樓盤(pán)，由于除售樓處，又沒(méi)有別的宣傳渠道，為了節(jié)約廣告宣傳費(fèi)用，便選擇有門(mén)店優(yōu)勢(shì)的二手房中介合作，可以讓開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)更廣泛地與購(gòu)房者接觸。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說(shuō)吧)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，邀請(qǐng)他們幫助銷(xiāo)售的樓盤(pán)分為幾類(lèi)，一類(lèi)是尾盤(pán)，開(kāi)發(fā)商想盡快結(jié)案好為新開(kāi)樓盤(pán)重新定價(jià)，第二類(lèi)是樓盤(pán)地理位置太偏遠(yuǎn)，在直接降價(jià)盡快銷(xiāo)售和還繼續(xù)扛著房?jī)r(jià)銷(xiāo)售之間，選擇后者作為銷(xiāo)售策略，甚至外地樓盤(pán)也開(kāi)始出現(xiàn)在中介機(jī)構(gòu)的房源里面。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)兩會(huì)或逼房?jī)r(jià)大降

　　在兩會(huì)樓市新的風(fēng)向標(biāo)確認(rèn)之前，開(kāi)發(fā)商還在等待最后的機(jī)會(huì)。

　　“如果兩會(huì)政策風(fēng)向標(biāo)要救開(kāi)發(fā)商，那開(kāi)發(fā)商情愿維持高利潤(rùn)，不再降價(jià)銷(xiāo)售；但政策如果傾向于房?jī)r(jià)還沒(méi)有調(diào)整到位，讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將對(duì)政策不再存幻想，高庫(kù)存壓力下，樓市將進(jìn)入全面降價(jià)階段。”胡景暉說(shuō)。

　　胡景暉預(yù)計(jì)，兩會(huì)定調(diào)后，北京樓市孕育著下一輪力度更大的降價(jià)潮。

　　“一旦房地產(chǎn)復(fù)蘇并發(fā)展，將帶動(dòng)新一輪的投資過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)周期，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害是巨大的。到底應(yīng)該盡快復(fù)蘇房地產(chǎn)業(yè)，盡力拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還是待各行業(yè)復(fù)蘇以后，經(jīng)濟(jì)層面情況穩(wěn)定轉(zhuǎn)好后再調(diào)整房地產(chǎn)，這也是國(guó)家政策層面一直考慮的問(wèn)題，而把房地產(chǎn)放在最后調(diào)控的可能性最大。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位專(zhuān)家告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　近日，一場(chǎng)由北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等四協(xié)會(huì)發(fā)起的“春暖樓市”活動(dòng)將啟動(dòng)，房協(xié)將敦促開(kāi)發(fā)商簽訂降價(jià)合同，開(kāi)發(fā)商將按合同以底價(jià)銷(xiāo)售樓盤(pán)。上述專(zhuān)家稱(chēng)這將督促開(kāi)發(fā)商一步到位降低房?jī)r(jià)，以誠(chéng)信來(lái)打消中低收入家庭的觀望情緒。

　　范小沖對(duì)本報(bào)記者表示：“有的開(kāi)發(fā)商一直死扛房?jī)r(jià)，總期待房市回暖會(huì)很快到來(lái)，不愿意面對(duì)現(xiàn)在供求關(guān)系已經(jīng)扭轉(zhuǎn)的事實(shí)。這個(gè)行業(yè)調(diào)整期將很長(zhǎng)，越來(lái)越多的庫(kù)存量將迫使開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)。”