樓市逆轉(zhuǎn)撬動(dòng)樓盤定價(jià)策略 新盤標(biāo)價(jià)參照2手房

隨著二手房各項(xiàng)交易契稅減免政策相繼出臺(tái)，二手房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。而新房定價(jià)也不得不開(kāi)始參照周邊二手房的價(jià)格。東方IC供圖

　　來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，二手房交易量已經(jīng)超過(guò)一手房成為樓市交易量的主體。隨著二手房熱銷而來(lái)的，是新開(kāi)盤項(xiàng)目定價(jià)開(kāi)始參照項(xiàng)目周邊的二手房?jī)r(jià)。

　　一些購(gòu)房人在看新盤時(shí)，總是拿周邊二手房?jī)r(jià)作為價(jià)格參照。位于紅領(lǐng)巾橋附近的公園1872項(xiàng)目就曾多次遇到這樣的購(gòu)房者。目前該項(xiàng)目售價(jià)約為2.5萬(wàn)元/平方米，有購(gòu)房者看完其項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品、地段及園林均表示滿意，一旦涉及到價(jià)格，不太遠(yuǎn)的星河灣一期二手房1.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，就讓買房人不得不再掂量掂量了。三環(huán)外兩廣路沿線某項(xiàng)目也遇到類似問(wèn)題，1.6萬(wàn)元/平方米就能買到富力城的二手房，為什么還要選擇高價(jià)晚交房的新房呢？

　　事實(shí)上，龐大的庫(kù)存壓力和資金鏈壓力讓開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始重新審視之前的定價(jià)策略，一些項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)甚至和周邊二手房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示：“銀行對(duì)一手樓盤按揭貸款的抵押物估值，已經(jīng)不再按照購(gòu)房合同的表面價(jià)值計(jì)算，而是按照物業(yè)周邊一定范圍內(nèi)的可參照物業(yè)價(jià)格來(lái)估值，既有一手樓盤也包括二手房。”李文杰認(rèn)為，2009年二手房?jī)r(jià)格將主導(dǎo)樓市整體價(jià)格水平，也就是說(shuō)“新樓盤預(yù)售的定價(jià)將由周邊二手房的價(jià)格來(lái)決定”。這意味著，開(kāi)發(fā)商把新盤價(jià)格降至周邊二手房?jī)r(jià)的85%至90%才能達(dá)到促銷目的。

　　各方觀點(diǎn)

　　開(kāi)發(fā)商：定價(jià)與二手房持平方能凸顯新盤優(yōu)勢(shì)

　　陳云峰明天地產(chǎn)總經(jīng)理

　　以前新開(kāi)盤項(xiàng)目的定價(jià)根本不會(huì)考慮周邊二手房的價(jià)格，只會(huì)考慮與相同區(qū)域類似品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格相比是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是前幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的情況下，開(kāi)發(fā)商之間互相攀比，定價(jià)一個(gè)比一個(gè)高，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飆升的主要原因之一。

　　2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一系列調(diào)整后，樓市價(jià)格下行。一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商對(duì)新房的定價(jià)仍參照同區(qū)域其他項(xiàng)目的價(jià)格。當(dāng)然，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商定價(jià)已經(jīng)開(kāi)始參照周邊二手房的價(jià)格了，因?yàn)槎址坎攀欠慨a(chǎn)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的體現(xiàn)。新房定價(jià)與二手房?jī)r(jià)一致，方能凸顯新盤的優(yōu)勢(shì)。

　　經(jīng)紀(jì)公司：大項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)造成新盤壓力

　　楊少鋒北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理

　　2008年以前，一手房和同區(qū)域相同檔次的二手房，價(jià)格有明顯差異，如果新房定價(jià)在每平方米2萬(wàn)元，二手房的價(jià)格也就在每平方米1.4萬(wàn)到1.5萬(wàn)。現(xiàn)在二手房交易契稅、營(yíng)業(yè)稅、中介傭金紛紛下調(diào)，100萬(wàn)元的房產(chǎn)可以省7萬(wàn)元左右，二手房對(duì)客戶的吸引力增強(qiáng)，在定價(jià)上，對(duì)一手市場(chǎng)的影響已不可小覷。

　　2009年初，樓市一手房銷售火爆，但主要成交量都集中在降價(jià)幅度較大的幾個(gè)項(xiàng)目，如珠江帝景、合生·麒麟社等。皆因開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到樓市價(jià)格只要理性回調(diào)就可以盡快銷售完畢，所以是房?jī)r(jià)下降幅度大致使成交量大。如珠江帝景，現(xiàn)價(jià)每平方米1.6萬(wàn)元，和該項(xiàng)目在2007年4月份的價(jià)格相同。一手房回落到原來(lái)二手房?jī)r(jià)格的程度。

　　而一些大項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)也給諸多新盤帶來(lái)了壓力。一些區(qū)域的新盤定價(jià)干脆低于周邊二手房。如百子灣附近某項(xiàng)目新房定價(jià)每平方米8800元，而周邊某項(xiàng)目的二手房均價(jià)卻為每平方米9000到10000元。