2009新春開局樓市釋放淡季信號

　新春伊始，各地樓市依舊在低谷徘徊，此前成交量小幅反彈的勢頭到春節(jié)戛然而止。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，京、滬、深、穗四城在春節(jié)7天長假中，僅賣出600余套商品住宅。即便這個時段是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，但與往年相比，這樣的成交量仍顯得過于“寒酸”。

　　盡管業(yè)界并不把春節(jié)7天的成交量看作是日后樓市的晴雨表，但記者采訪的多位專家及開發(fā)商一致認為，新春的低迷開局釋放了淡季信號，今后一段時間內(nèi)樓市將在底部盤整，箱底振蕩。

　　但一些市場分析人士仍然捕捉到了積極信號。他們認為，由于滯后性，先前出臺的一系列政策將在半年后顯現(xiàn)效應(yīng)，屆時投資環(huán)境也已過了恐慌期，樓市有望在今年下半年反彈回暖。

　　反彈勢頭戛然而止

　　去年11月，京、滬、深等地的樓市經(jīng)歷了半年來第一次成交量的反彈，但這股勢頭在進入春節(jié)前后便已顯得后勁不足。據(jù)統(tǒng)計，全國大部分城市在春節(jié)期間的住宅成交量環(huán)比下跌較大，一些城市的跌幅甚至達到90%以上。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，春節(jié)前一周(1月19日~1月25日)，北京市住宅成交量為865套，環(huán)比下跌過半；春節(jié)期間(1月26日~2月1日)，北京市房屋成交量更是跌至37套，環(huán)比下跌九成多。

　　上海樓市則是量價齊跌。佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長假7天上海全市商品房成交面積為1.86萬平方米，相比上一周減少了87%；成交均價為11654元/平方米，相比上一周下跌了15%；中心城區(qū)新建商品住宅則幾乎 “零成交”。

　　廣州和深圳的銷售情況同樣不樂觀。廣州市今年春節(jié)期間總成交量為283套，同比去年春節(jié)下降了12.5%。深圳在春節(jié)7天內(nèi)商品住宅成交總套數(shù)為77套，環(huán)比減少83.65%，其中1月26~28日三天成交量為零。

　　除上述城市外，杭州、南京、長沙、合肥等省會城市在春節(jié)期間的住宅成交量也只有兩位數(shù)，天津、濟南、東莞、包頭等城市甚至交出了個位數(shù)的成績單。惟有重慶和成都情況稍微良好，成交量分別達到418和179套。

　　雖然春節(jié)一直是樓市的傳統(tǒng)淡季，但今年的市場表現(xiàn)顯然要比往年更為慘淡。事實上，多數(shù)人在接受記者采訪時對今年春節(jié)的低迷態(tài)勢早有心理準備。“春節(jié)幾天人們大多外出，本身就為淡季，加上近來樓市始終沒有走出低谷，成交量如此低迷也并不奇怪。”易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客)說。

　　然而，下跌的不僅是成交量，樓市各項數(shù)據(jù)指標都在全面下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，北京2008年1~11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率同比由19%降至-5.1%，這是10多年來首次出現(xiàn)負增長。與此同時，作為房地產(chǎn)市場供應(yīng)先行指標，北京商品房新開工面積和施工面積也雙雙出現(xiàn)下滑。

　　“政策依賴”加劇觀望

　　一個不容忽視的事實是，1月23日，北京市趕在春節(jié)前發(fā)布了第二輪樓市新政，包括徹底松綁購買二套普通住房的貸款限制、暫停對外國人在京購房的相關(guān)限制等較大力度的刺激政策，但顯然之后的春節(jié)表現(xiàn)并未達到新政頒布的意圖。

　　“去年11月頒布的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微，因此北京才馬不停蹄地出臺了第二輪新政，其效果可能要一段時間后才能顯現(xiàn)。”中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰(李文杰博客)分析。

　　遠洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售總監(jiān)肖勁(肖勁博客)則把低迷的原因歸結(jié)為具有穩(wěn)定收入的這一主力客戶群目前購買信心不足。

　　“在全球經(jīng)濟危機的沖擊下，大家的購房欲望都在下降。北京住宅市場在今年4、5月也難看到底。”SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)有限公司董事長潘石屹(潘石屹博客)直言。

　　多數(shù)開發(fā)商對市場似乎也缺乏熱情，申請銷售證的意愿和力度明顯下降。世聯(lián)地產(chǎn)(世聯(lián)地產(chǎn)博客)董事長陳勁松(陳勁松博客)認為春節(jié)后仍會是淡季，因此還將公司的新春假期延長。

　　以北京為例。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，北京開發(fā)商領(lǐng)取預售許可證的項目共有23個，環(huán)比去年12月份下降了37.8%。其中，住宅項目僅為17個，預售面積為49.7萬平方米。而在2008年1月，北京新推盤有44個，其中純新盤便有12個。

　　新盤數(shù)量減少的原因，除去各公司的銷售策略之外，主要還在于各大開發(fā)商都面臨巨大的存貨壓力。潘石屹分析，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間，即使按最小存量計算，北京2008年末的住宅存量比2007年上升了61%。

　　“目前的工作主要集中于消化存貨。”陽光100(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖(范小沖博客)與肖勁不約而同地表示。

　　“開發(fā)商在觀望，購房者也在觀望，他們都期待未來還有更大力度的刺激政策出臺。”李文杰說：“不過博弈的天平已由去年前三季度傾向開發(fā)商，轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向購房者。因此，從觀望的程度上來看，購房者依然大于開發(fā)商。”

　　顯然，利潤空間仍然是開發(fā)商的最大顧慮。“與其賠本賣房不如再等等看。”肖勁說。他認為，目前新開樓盤的開盤價大多與成本價持平甚至略低于成本，即便銷售也沒有大的利潤空間。

　　房價仍有調(diào)整空間

　　接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示，房地產(chǎn)市場將在未來很長一段時間內(nèi)處于波瀾不驚的狀態(tài)。“成交量已經(jīng)見底，今后一段時間內(nèi)不會有太大波動，但房價難以見底，仍有調(diào)整空間。”楊紅旭說。

　　“買賣雙方仍然保持著觀望的狀態(tài)，主要原因在于當前局勢撲朔迷離，誰都不好判斷后市究竟會如何，即便是政府也是在觀望中醞釀下一步政策安排。”李文杰說。

　　盡管有所憂慮，但多數(shù)人士對后市依然保持樂觀，盡管他們對于樓市何時會再次回暖的看法不一。

　　范小沖認為，經(jīng)過本輪低迷期后，一季度末樓市可能再次迎來一次成交量的反彈，理由是“政策效應(yīng)的滯后顯現(xiàn)”。

　　李文杰則認為，今年下半年可能才會出現(xiàn)回暖的跡象。“等到過了這一段投資恐慌期，今年下半年肯定會迎來一些積極變化。”他同樣把政策原因放在重要位置，認為自去年年底出臺的一系列政策效應(yīng)可能會在今年下半年集中顯現(xiàn)。

　　“雖然后續(xù)還可能出臺一些利好政策，但對市場的影響不會太大，畢竟對房地產(chǎn)市場起決定作用的幾大政策手段已經(jīng)用完。”李文杰說。

　　但業(yè)內(nèi)的一個共識是，無論何時回暖，成交量將成為衡量標準。

　　“樓市恢復信心的標志不是價格，而是成交量。”潘石屹說。

　　主管部門對于成交量這一指標亦是相當看重。在前不久召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表態(tài)，2009年會進一步鼓勵普通商品住房消費，“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合理價格促進銷售”。

　　“春節(jié)才過完，開發(fā)商并不急于推盤，到三、四月份才會逐漸積極。顯然，今年二季度在開發(fā)商眼里才更為重要。”楊紅旭認為，今年4月份將是新一輪促銷的開始