樓市5大怪論忽悠政府百姓 房?jī)r(jià)只能漲不能降?

房?jī)r(jià)適度下調(diào)，并不會(huì)威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)化，只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康；建設(shè)保障性住房，只是彌補(bǔ)市場(chǎng)化所不能解決的缺陷，是補(bǔ)市場(chǎng)化的臺(tái)，并不等于放棄市場(chǎng)化

　　關(guān)于商品房市場(chǎng)，目前比較一致的看法是：過(guò)高的房?jī)r(jià)應(yīng)適度下調(diào)，政府不應(yīng)該也不會(huì)高位托市；將來(lái)商品房市場(chǎng)應(yīng)該以合理消費(fèi)為主，以中小戶型、中低價(jià)位普通商品房為主，以二手房和租賃房為輔。

　　當(dāng)然，看法比較一致的人中并不包括開發(fā)商，也不包括哪些公開托市、甚至以“買房就是愛國(guó)”蠱惑人心的某些地方政府官員和部分學(xué)者。只有部分省市，比如上海、深圳、北京等幾個(gè)房?jī)r(jià)漲得離譜的地方政府官員，和絕大多數(shù)普通百姓達(dá)成了比較一致的看法。

　　從人數(shù)上、從權(quán)力大小上來(lái)看，看法一致的人似乎大大超過(guò)那些看法并不一致的人，如果這樣來(lái)預(yù)言誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，好像很容易就作出結(jié)論來(lái)，但實(shí)際并不那么樂觀。因?yàn)橛挟愖h的人盡管看起來(lái)并不強(qiáng)大，但他們的影響力和“理論”實(shí)在不可小覷。

　　第一，房?jī)r(jià)，只能漲，不能降，一降下來(lái)，樓市就崩盤，經(jīng)濟(jì)就崩潰。較遠(yuǎn)的例子是香港，較近的例子就是美國(guó)。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這種說(shuō)法極具威懾力。要批駁這一觀點(diǎn)，看上去很難，因?yàn)闃鞘泻徒?jīng)濟(jì)實(shí)際已是一個(gè)硬幣的兩面。但這種觀點(diǎn)其實(shí)大謬：首先，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是樓市，從來(lái)沒有只漲不跌的，它們總是波浪式上升的，有高潮就會(huì)有低潮。退一步，假設(shè)房?jī)r(jià)一路上漲，而且沒有風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)濟(jì)從繁榮進(jìn)入衰退，房?jī)r(jià)還能保持上漲嗎？其次，如果房地產(chǎn)更多地借助金融杠桿，房地產(chǎn)價(jià)格就可能虛高，金融安全就可能不保，一旦到達(dá)一個(gè)臨界點(diǎn)，不是房?jī)r(jià)暴跌，就是金融危機(jī)。沒有暴漲，哪來(lái)暴跌，暴漲暴跌都有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。為了阻止暴漲，政府絞盡腦汁，才稍有成效；為了預(yù)防房?jī)r(jià)暴跌，政府相應(yīng)的救市政策，已給了房?jī)r(jià)軟著陸一個(gè)安全墊。這時(shí)侯房?jī)r(jià)適度回調(diào)不僅時(shí)機(jī)恰好而且風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)化受到威脅。這一說(shuō)法對(duì)以市場(chǎng)化為己任的政府來(lái)說(shuō)，極具挑戰(zhàn)性。但我不這么看，因?yàn)榉績(jī)r(jià)適度下調(diào)，并不會(huì)威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)化，只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康；建設(shè)保障性住房，只是彌補(bǔ)市場(chǎng)化所不能解決的缺陷，是補(bǔ)市場(chǎng)化的臺(tái)，并不等于放棄市場(chǎng)化；保障性住房不可能完全市場(chǎng)化，開發(fā)商也不可能去履行這樣的政府責(zé)任，只有政府來(lái)做；政府既有保護(hù)市場(chǎng)的責(zé)任，也有保護(hù)弱勢(shì)群體的責(zé)任。

　　第三，房?jī)r(jià)下跌，很多人會(huì)破產(chǎn)，甚至成為“負(fù)翁”。這一說(shuō)法，對(duì)那些已經(jīng)買房的人來(lái)說(shuō)，很有煽動(dòng)性。什么人會(huì)成為“負(fù)翁”？首先，對(duì)買房自住的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲跌、“資產(chǎn)正負(fù)”實(shí)際跟他們無(wú)關(guān)。其次，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，房?jī)r(jià)單邊下降，也許收入增長(zhǎng)可以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)損失。再次，對(duì)那些用自己的錢買了很多房的人來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)雙雙下降，變成“負(fù)翁”的概率是50%。因?yàn)槿绻L(zhǎng)期持有，按照開發(fā)商的說(shuō)法，房?jī)r(jià)只漲不落，肯定會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，那時(shí)只會(huì)掙得更多！最有可能變成負(fù)翁的人是那些從銀行貸款買房用于投資的人，如果他貸了不只一套房，恰巧在房?jī)r(jià)暴跌前沒出手，也沒有租金可維持月供，那么就只好去做負(fù)翁了。但他并不孤獨(dú)，至少銀行是他的難友，開發(fā)商是僅次于銀行的第二大負(fù)翁。這一說(shuō)法，恰好提醒我們不要過(guò)多地依賴金融杠桿。

　　第四，商品房是賣給富人的，房?jī)r(jià)自然高，不是人人都買得起的。這一辯解，聽起來(lái)很好，但與事實(shí)不符。住房制度改革時(shí)，確實(shí)也是這么設(shè)計(jì)的。如果十來(lái)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展真按這一路子走下來(lái)，恐怕，我們至今也不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)過(guò)高了。因?yàn)椋蝗水吘怪皇巧贁?shù)，讓富人們?nèi)ゲ傩姆績(jī)r(jià)高低吧。但現(xiàn)在的問題是，不僅富人要買高價(jià)房，窮人也只能買高價(jià)房，開發(fā)商們既要把高價(jià)房賣給窮人，又說(shuō)窮人不應(yīng)該買房住，只能租房子。政府要給不是富人的中低收入者和窮人提供不同的住房保障，他們又說(shuō)，政府管的面太寬了，影響他們賣房了。說(shuō)白了，他們和政府實(shí)際都在爭(zhēng)奪中低收入者，說(shuō)是賣給富人的，眼睛還是盯著中低收入者。

　　第五，媒體唱衰樓市，唱衰經(jīng)濟(jì)。這說(shuō)法殺傷力并不大。他們太抬舉中國(guó)的媒體力量了，其實(shí)，他們不過(guò)是要找一個(gè)“替罪羊”。

　　在這些人的嘴里，政府做得總是不對(duì)（做對(duì)的時(shí)候，他們集體沉默），媒體不是誤導(dǎo)政府就是跟著政府，只有房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，買房人才睡得安穩(wěn)，老百姓既不應(yīng)該買商品房，也不應(yīng)該住城里，更不應(yīng)該由政府提供保障。果真如此嗎？！