政策放寬將助推樓市 消化庫存一線城市尚樂觀

2009年樓市面臨消化“庫存”壓力。DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場(chǎng)存量平均要9個(gè)月。其中上海壓力最輕，目前市場(chǎng)存量僅需4個(gè)月消化。而廈門、武漢、成都等地壓力較大，需要一年以上的時(shí)間方能消化目前存量的新建商品住宅。

　　土地、住宅市場(chǎng)都有積壓

　　數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場(chǎng)“主動(dòng)性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　而在住宅市場(chǎng)卻顯現(xiàn)“被動(dòng)性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴(yán)重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現(xiàn)的投機(jī)行為，政府在規(guī)范土地市場(chǎng)的同時(shí)，出臺(tái)了第二套房貸政策，市場(chǎng)成交隨即出現(xiàn)萎縮。進(jìn)入2008年，DTZ戴德梁行所監(jiān)測(cè)的全國重點(diǎn)城市的商品住宅市場(chǎng)調(diào)整也較為明顯，成交量同比下滑46%，萎縮程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。這些城市商品住宅價(jià)格整體回落幅度達(dá)到13%。

　　DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，這些重點(diǎn)城市過去三年內(nèi)存量商品住宅約3800萬平方米，如果按現(xiàn)有成交速度來測(cè)算，預(yù)計(jì)至少要9個(gè)月的時(shí)間才能基本消化。

　　消化庫存一線城市尚樂觀

　　據(jù)DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮介紹，以北京、廣州、上海三大一線城市為例，由于自2007年10月較早步入調(diào)整，價(jià)格回落相對(duì)較為充分，近期市場(chǎng)運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存。以上海為例，存量商品住宅約302萬平方米，目前每月成交量約79萬平方米，消化這些市場(chǎng)存量需要4個(gè)月時(shí)間。北京、廣州兩地，預(yù)計(jì)未來消化存量的時(shí)間都在5個(gè)月左右。

　　由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫存消化預(yù)計(jì)需要12-16個(gè)月的時(shí)間，整體庫存壓力較大。

　　宏觀政策放寬將助推樓市

　　去年9月，央行結(jié)束長達(dá)二年零四個(gè)月的信貸緊縮，在短短3個(gè)月時(shí)間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前的水平，在降低購房成本的同時(shí)，不斷向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫存，各地出臺(tái)放寬第二套房貸等樓市新政以鼓勵(lì)改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場(chǎng)發(fā)展。

　　蔣尚禮認(rèn)為，對(duì)于政府未來花大力氣興建的保障性住房對(duì)于一、二、三線城市的影響將各不相同，對(duì)部分二、三線城市來講，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住房的替代效性較為明顯，一定程度將抑制市場(chǎng)庫存的消化；因此未來更多的二、三線城市會(huì)將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與廉租房建設(shè)并軌，減少經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于新建商品房庫存的沖擊。