建設(shè)部又出新招：經(jīng)濟租賃房

來自住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息，建設(shè)部可能將很快在全國推廣經(jīng)濟租賃房。所謂經(jīng)濟租賃房，針對的是買不起保障房又買不起商品房的“夾心層”。這是保障性住房的新模式，由此保障性住房將進一步擴大保障范圍。如果房地產(chǎn)市場形勢沒有大的波動，預(yù)計《經(jīng)濟租賃房管理辦法》年內(nèi)將會出臺。

　　無產(chǎn)權(quán)租賃

　　據(jù)悉，經(jīng)濟租賃房的保障方式以無產(chǎn)權(quán)租賃為主，即政府籌資建設(shè)經(jīng)濟租賃房之后，被保障對象不購買，只是租賃，并由政府提供補貼的方式。

　　目前，保障性住房有廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房三種。除廉價房外，經(jīng)濟適用房和限價房都是以直接出售的方式提供給保障對象，購買者擁有全部產(chǎn)權(quán)或者受限制產(chǎn)權(quán)。比如在北京，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用房在居住滿5年之后才可以在公開市場轉(zhuǎn)讓。

　　除產(chǎn)權(quán)不同外，經(jīng)濟租賃房與其他三種保障房的區(qū)別還在于保障對象不同。盡管各個城市的具體規(guī)定有所不同，但一般都約定廉租房針對城市最低收入階層，經(jīng)濟適用房針對低收入階層，限價房針對既不夠資格申請經(jīng)濟適用房又買不起商品房的中等收入階層。經(jīng)濟租賃房的保障對象與限價房基本吻合，只是以無產(chǎn)權(quán)租賃為主。

　　經(jīng)濟租賃房屬于政策性租賃房。接近建設(shè)部的人士透露，經(jīng)濟租賃房研究工作開展已有一年多，目前正在醞釀《經(jīng)濟租賃房管理辦法》。如果順利可能將在今年內(nèi)出臺。與此同時，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也在全國住房工作會議上提及了經(jīng)濟租賃房所涉群體的住房問題，顯示了該工作的緊迫性。

　　盡管住房保障主要由各城市政府承擔(dān)，但保障體系建設(shè)的歷史顯示，通常建設(shè)部都會在各城市試驗的基礎(chǔ)上完善和制定管理辦法，再向全國推廣，以形成體系化、規(guī)范化的全國性保障體系，實際上一直在建設(shè)部的考慮范圍內(nèi)。2008年3月，建設(shè)部住房保障司司長侯淅珉在接受中央電視臺采訪時就提出大力發(fā)展政策性租賃住房。更早的時候，經(jīng)濟租賃房在青島、廈門等城市已經(jīng)有所實踐。與現(xiàn)有方案不同的是，青島的經(jīng)濟租賃房模式針對的對象是那些既不夠資格申請租賃廉租房，也無經(jīng)濟實力購買經(jīng)濟適用房的低收入階層。

　　2007年，建設(shè)部為此曾專門派人前往調(diào)研，并形成調(diào)研報告。該調(diào)研報告認為，青島的試驗啟示了政府對住房困難應(yīng)有高度的政治責(zé)任，并稱，“青島市對低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，無疑是住房制度改革的又一次深化，它將實現(xiàn)市場體系和保障體系對全社會住房需求的全面覆蓋。”

　　2008年，建設(shè)部在青島經(jīng)驗的基礎(chǔ)上做了方向性調(diào)整，青島模式針對的低收入“夾心層”通過擴大廉租房保障對象來和經(jīng)濟適用房實現(xiàn)無縫對接。經(jīng)濟租賃房被轉(zhuǎn)而用于解決既不夠資格申請經(jīng)濟適用房又無能力購買商品房的中等收入“夾心層”。

　　內(nèi)部人士稱，除非房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度降價，以至于中等收入“夾心層”消失，經(jīng)濟租賃房一定會推廣。

　　會否取代限價房？

　　細心的觀察人士會發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟租賃房消息出籠之時，與之保障對象高度重合的《限價房管理辦法》卻遲遲未能出臺。去年底，有媒體報道原定2008年出臺的 《限價房管理辦法》已經(jīng)被取消。這是否意味著經(jīng)濟租賃房將會替代限價房？對此，建設(shè)部官員表示，經(jīng)濟租賃房與限價房方式不同更體現(xiàn)公平，對商品房市場影響也較小，但并未聽聞要取消限價房。同時，北京市政府官員在北京市 “兩會”期間也公開申明，短期內(nèi)北京市不會取消限價房。按照如此解答，則經(jīng)濟租賃房與限價房有可能同時運行。

　　目前，關(guān)于限價房的爭論頗多。一種主要的觀點認為限價房與商品房對象接近，在房價下跌的情況下會沖擊商品房市場。而華遠集團董事長任志強(任志強博客)認為，政府要保證的是“人人有房住”而不是“人人有住房”。政府可以向保障對象提供大量租賃房，而非房屋資產(chǎn)。“買房是財產(chǎn)分配而不是住房保障。”任志強說。

　　事實上，保障性住房應(yīng)當側(cè)重于租賃而非出售，租賃既有利于退出機制，也有利于政府控制一定租賃房源。這一點在學(xué)術(shù)界已形成共識。經(jīng)濟租賃房的推出毫無疑問是符合以租賃為主解決住房保障的方向。