2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)：?jiǎn)?dòng)需求是關(guān)鍵

“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”——國(guó)務(wù)院新聞辦日前以這一主題召開了2009年第一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，為冬日的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展？發(fā)布會(huì)上，“啟動(dòng)需求”成為關(guān)鍵詞。

在剛剛過(guò)去的2008年，全國(guó)商品房銷售量呈現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)全年銷售面積僅為6億平方米，其中商品住房銷售面積5億平方米，分別比2007年下降20%和28%。相應(yīng)的，房地產(chǎn)信貸增速也出現(xiàn)了持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)認(rèn)為，這主要是“由于受到住房需求下降的影響”。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)，展望2009年，房地產(chǎn)需求方仍難在短期內(nèi)走出觀望，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，留在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求。

房地產(chǎn)需求為何不振？北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，就商品房可言，價(jià)格太高是樓市銷售不暢的直接原因。目前，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的回落，但與社會(huì)預(yù)期還有差距，仍高于普通居民支付能力。

“目前我國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口人均建筑面積僅為28平方米，如果把一些沒(méi)有戶籍，但長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)工作的人口加在一起，城鎮(zhèn)人均住房面積只有22平方米。因此，應(yīng)該說(shuō)商品住房是有一個(gè)潛在的巨大的需求。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，激活這一潛在需求的關(guān)鍵還在于房?jī)r(jià)的合理定位。

近期，萬(wàn)科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極措施，調(diào)整價(jià)格促銷商品住房，取得了一定的效果。不久前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》也明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。可以預(yù)計(jì)，以價(jià)格促銷售將是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)一大趨勢(shì)。

保障性住房的大量投入市場(chǎng)也將有利于平穩(wěn)商品房?jī)r(jià)格。2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，國(guó)家將新增解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，以及80萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。

齊驥認(rèn)為，增加保障性住房的供應(yīng)，將使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)的供應(yīng)對(duì)象當(dāng)中，有利于平穩(wěn)商品房市場(chǎng)的價(jià)格。

居民購(gòu)買普通自住房、改善型自住房是現(xiàn)階段合理的住房消費(fèi)需求，也在商品住房市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位。這一部分需求的釋放，對(duì)改善住房條件，拉動(dòng)成交量和擴(kuò)大內(nèi)需都有很大的效應(yīng)。

去年以來(lái)，國(guó)家分別從信貸和稅收兩個(gè)方面提出進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的措施。在信貸方面，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，給予貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策。

在稅收方面，2008年，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，國(guó)家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，2009年將根據(jù)2008年出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況，考慮出臺(tái)新的優(yōu)惠政策。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，被價(jià)格和政策共同壓制的市場(chǎng)需求得以釋放，必然會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮