國“十三條”短期內(nèi)難見效 全民購房熱正退燒

“十三條”出臺 中國樓市趨勢向好

促進我國地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展，首先要有穩(wěn)定的、延續(xù)性的政策來支撐

本報記者 林春霞

中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)訊：自12月21日國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“十三條”）以來，尚在風雨中飄搖的地產(chǎn)市場再度成了人們關注的熱點。那么，在“十三條”利好政策的刺激下，地產(chǎn)業(yè)能否很快回暖？社會各界對未來地產(chǎn)業(yè)持怎樣的態(tài)度？中國經(jīng)濟時報記者就此采訪了相關人士。

政府救市是利好消息

清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明表示，“十三條”對地產(chǎn)業(yè)當然是個利好消息，它從一定程度上表明了中國政府救市的信心與決心。

在袁鋼明看來，在地產(chǎn)業(yè)面臨危機的時候，政府必采取多種措施，譬如一些地產(chǎn)商手中積壓的一般性住宅，政府可出手收購部分房產(chǎn)，作為保險性住房或廉租房，供給城市低收入人群；另外，政府可以通過降低土地價格、減免稅費等辦法減少地產(chǎn)運營成本，最終降低商品房價格，從而刺激居民消費。

袁鋼明指出，消費者永遠看漲不看落，地產(chǎn)市場越是低迷，消費者越是觀望，近一段時間來地產(chǎn)一直處于交易低谷，一些消費熱點城市地產(chǎn)也處在有價無市狀態(tài)。其實，中國地產(chǎn)市場遠未能滿足人們的消費需求，許多人仍期待改善居住環(huán)境，但有些居民無力消費。

建設部住房保障司司長侯淅民認為，“十三條”政策出臺，特別是保障性住房政策，從一定程度上能緩解低收入群體的住房需求問題，具體的建設方案和啟動資金目前還沒有最后確定，以后國家還會加大對保障性住房的投入力度。至于整個地產(chǎn)市場何時能否全面回暖，現(xiàn)在還無法斷定。

平穩(wěn)度過寒冬

業(yè)內(nèi)人士分析認為，“十三條”對推動地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重大意義，但它只是小范圍內(nèi)循環(huán)，對拉動整個地產(chǎn)不會太明顯。

記者最近在網(wǎng)絡上搜索房地產(chǎn)相關信息，發(fā)現(xiàn)大約有80％的網(wǎng)民對近期地產(chǎn)業(yè)并不看好，網(wǎng)民們認為地產(chǎn)業(yè)過兩年才能全面復蘇。記者還了解到，杭州等一線城市雖然房價下降幅度不大，但成交量極小，很多人仍在持觀望態(tài)度。曾經(jīng)被許多人痛罵的溫州炒房團，近一年來也在明顯減少。

在北京做服裝生意的溫州老板鄭先生，在北京、上海、溫州購買了五六套房子，每月還貸累計6萬多元。雖然有滿肚子的苦衷，但他對記者表示，地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢還是樂觀的。

地產(chǎn)業(yè)面臨嚴冬，開發(fā)商普遍遭遇資金困難。一些有實力的開發(fā)商在積極囤積房源與土地，堅挺到新一輪地產(chǎn)熱潮再拋售；中小型開發(fā)商賤賣曾經(jīng)囤積的土地和房產(chǎn)，著急回籠資金，以解資金斷鏈的燃眉之急；尚未進入地產(chǎn)的企業(yè)，或仍持觀望態(tài)度，或打消開發(fā)地產(chǎn)的念頭，去投資別的獲利更大的產(chǎn)業(yè)。

北京天鴻地產(chǎn)公司的一位工作人員對記者表示，他們正在勒緊腰帶過苦日子，近幾個月來，該公司員工的工資和獎金都在大幅度下調(diào)，在全行業(yè)面臨重新洗牌的時候，誰挺過了難關，誰就是勝者。

河北一家地產(chǎn)公司的總經(jīng)理陳先生也認為，目前的衰退期起碼還要持續(xù)兩年?，F(xiàn)在正是地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的最好時機，目前最好的辦法就是冷靜觀望，平穩(wěn)過渡。

　政策穩(wěn)定是關鍵

有分析認為，要想促進我國地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展，首先要有穩(wěn)定的、延續(xù)性的政策來支撐，政策不能變化太頻繁。

上海一位關注地產(chǎn)業(yè)多年的黃先生分析說，我國房地產(chǎn)波動，最根本的問題是民間游資沒有健康有序的出處，如果國家對民間游資加以有序引導，并出臺相關政策促進經(jīng)濟復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自然會趨向理性。

該人士還說，地產(chǎn)不能調(diào)控得太死，否則會造成諸如社會失業(yè)率提升、相關企業(yè)破產(chǎn)等嚴重后果。因為房地產(chǎn)對我國GDP的貢獻率達到30％，而且與74個行業(yè)有關聯(lián)，產(chǎn)業(yè)鏈相當長，一旦地產(chǎn)業(yè)崩盤，許多關聯(lián)產(chǎn)業(yè)將會面臨不同程度的影響。

地產(chǎn)業(yè)法律問題資深律師、北京憶通律師事務所律師秦兵認為：“我國宏觀政策調(diào)整還存在一些弊端：政策沒有延續(xù)性，變化太大；不夠靈活，缺乏法律支持依據(jù)，我們應該學習美國等國家，一些政策經(jīng)過辯論再立法，而不應該由小部分人討論決定。”

秦兵說，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)處在低谷期，日子最難熬的是普通住房消費者，全民購房的狂熱最終換來的卻是沉重的負擔，這個問題應引起有關部門反思。

秦兵認為，我國地產(chǎn)市場今后應解決三大問題：一是改革土地制度問題，國有產(chǎn)權能否私有化，能否允許農(nóng)村土地進入市場，和政府競爭？這是地產(chǎn)業(yè)的核心；二是建立購房者（個人）破產(chǎn)制度——給予居民最低的居住環(huán)境和生活保障；三是可嘗試征收不動產(chǎn)稅。如果我國地產(chǎn)業(yè)能在這些方面加強嘗試和改革，地產(chǎn)價格趨向合理，市場趨向健康穩(wěn)定并不遙遠。

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國13條四大細則待解 房貸市場交易量不升反跌

人均面積低于當?shù)仄骄?，標準如何界定?/p>

營業(yè)稅“5變2”起征時間，何時確定？

非普通住宅認定標準，誰說了算？

“二套房貸”部分松綁，細則何時出臺？

“國十三條”出臺整整一周，北京房貸市場成交量卻大幅下挫，環(huán)比上月同期下降7%左右。

對此業(yè)內(nèi)專家分析，盡管“國十三條”是對樓市的重大利好，但由于新政涉及的操作細則遲遲難以確定，所以讓樓市在看到回暖的希望后，又再次跌落到對細則的等待當中。

“國十三條”中指出，對已貸款購買首套住房但人均住房面積低于當?shù)仄骄降?，再次貸款時可比照首套住房貸款政策。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，這條政策在去年的“12·11”房貸政策補充通知中就已有提及，之所以政策發(fā)布后的效果不明顯，主要是因為實施起來難度較大。比如當?shù)仄骄饺绾谓缍?？北京統(tǒng)計局發(fā)布的2007年度人均居住面積為26.65平方米，是按此執(zhí)行還是由各地建委、土地局、發(fā)改委等部門統(tǒng)計或者由房管局來核定，目前都未給予準確說法?，F(xiàn)在這樣“有條件”地松綁二套房貸政策，市場反應并不強烈。

“國十三條”規(guī)定，營業(yè)稅由5年的起征時間縮短至2年，其中還將未滿2年房屋出售時的全額繳納營業(yè)稅改為差額繳納。對于北京房地產(chǎn)市場而言，無疑是今年以來稅費減免刺激最大的一次。但“國十三條”中只是出臺了營業(yè)稅減免的政策框架，并未設定具體調(diào)整日期，以至于各地稅務部門都在等待上級政府的進一步指示。雖然政策是出臺了，但新營業(yè)稅的實施時間目前還不詳，導致交易雙方推遲過戶時間，制約北京房地產(chǎn)市場以及房貸市場的部分交易放量。

在“國十三條”中當所有人的焦點對準“營業(yè)稅5變2”時，忽略了最后較關鍵的一條規(guī)定：“個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅。”對于普通住宅與非普通住宅的認定標準，今年北京市建委出臺了新的政策，調(diào)整了普通住宅的平均交易價格，由原來的土地平均交易單價改為現(xiàn)在的房屋交易平均總價，實際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的范圍。“國十三條”中對非普通住宅營業(yè)稅繳納標準是按照全額征收，這里所認定的非普通住宅是按照地方政策規(guī)定執(zhí)行，還是由建設部統(tǒng)一出臺新的普通住宅標準不得而知。個貸機構“偉嘉安捷”相關負責人也坦言，由于大多數(shù)貸款購房人對政策不理解，實際操作起來又疑問重重，導致房貸市場在新政出臺后交易量緩慢爬行。

與此同時，新政中對二套房貸的另一條規(guī)定似乎讓人捉摸不透：“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”這一個“等”字讓無數(shù)人“欣喜若狂”，眾人揣測，下一步央行會不會放松二套房貸政策，貸款利率會不會有所調(diào)整等。然而銀行方面表示，如銀監(jiān)會不出細則，按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實現(xiàn)。二套房貸政策尚未放開，這也是導致房地產(chǎn)市場乃至房貸市場交易量不能大幅回暖的重要因素之一。