房?jī)r(jià)見底兩大預(yù)測(cè)：在2009年與2010年之間掙扎

政策利空房?jī)r(jià)引發(fā)兩大見底預(yù)測(cè)

當(dāng)國人越來越多地爬上房地產(chǎn)這輛瘋狂的馬車脫韁狂飆時(shí),政府拋出宏觀調(diào)控的韁繩連連圍追堵截,使得房地產(chǎn)行業(yè)在2008年上演了緊急剎車,以致跌入下坡路一落萬丈。

2008年下半年,政府改變調(diào)控政策,向房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)施以援手。在政策暖陽下的2009年,房?jī)r(jià)是否會(huì)走到底部,而房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)順利走過這輪經(jīng)濟(jì)周期？

烏鴉嘴的應(yīng)驗(yàn)

進(jìn)入2008年,拉開了房地產(chǎn)行業(yè)陷入寒冬的序幕。政府2007年下半年出臺(tái)的一系列抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱的調(diào)控政策,在2008年開始逐步顯現(xiàn)。

2007年12月底,開發(fā)商王石拋出的“拐點(diǎn)論”具有強(qiáng)烈的預(yù)見性,2008年初,已不斷有大小開發(fā)商開始缺錢。

隨后3月末,潘石屹爆出“百日劇變”論,認(rèn)為“受國際資本市場(chǎng)慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊,中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變,并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。

之后的房地產(chǎn)市場(chǎng),便徹底進(jìn)入下行通道。首先是消費(fèi)者尤其是投資者信心喪失,北京、上海、深圳等樓市普遍出現(xiàn)成交量持續(xù)萎縮,扶搖直上的房?jī)r(jià)在2008年1月達(dá)到11.3%的歷史高點(diǎn)之后,驟然失去上漲動(dòng)力。

隨后,降價(jià)風(fēng)暴從深圳、廣州、杭州逐漸席卷上海、北京等大都市以及二三線城市。2008年8月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,出現(xiàn)近3年來首次環(huán)比下降。價(jià)格拐點(diǎn)正式顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科集團(tuán)首先祭起樓盤公開降價(jià)的大旗,該公司從深圳開始到上海、杭州、南京,旗下樓盤全線降價(jià),最高幅度超過20%。此舉進(jìn)一步促成了諸多城市房地產(chǎn)價(jià)格不可抑制的跌勢(shì)。

萬科為了過冬率先降價(jià)的行為在給公司增加了業(yè)績(jī)的同時(shí),也給自身帶來了“商業(yè)誠信危機(jī)”,大批由于萬科房產(chǎn)降價(jià)而資產(chǎn)縮水的老業(yè)主形成“退房團(tuán)”,對(duì)萬科展開激烈沖擊。

而隨著樓市價(jià)格無可抑制的走跌,部分實(shí)力較弱的開發(fā)商逐漸深陷資金緊缺泥沼,一批批地產(chǎn)商退出市場(chǎng)。伴生著開發(fā)商缺錢,土地市場(chǎng)拍賣開始遇冷,底價(jià)成交流拍。

地王“退地”現(xiàn)象普遍,也成為這個(gè)時(shí)期地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色。

而此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng),在消費(fèi)者“買漲不買落”的觀望心理和經(jīng)濟(jì)危機(jī)雙重打擊下,房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格回調(diào)后仍陷入高庫存和銷售低迷,市場(chǎng)幾乎進(jìn)入冰封期。

救市行動(dòng)支持降價(jià)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡直接導(dǎo)致了地方財(cái)政收入以及土地收入的銳減,同時(shí)冶金、建材、電力、煤炭等行業(yè)隨之陷入深度低迷。房地產(chǎn)商集體在呼吁救市,地方政府和相關(guān)行業(yè)也在為房地產(chǎn)行業(yè)助威吶喊。

“拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最重要的就是房地產(chǎn)。但是現(xiàn)在的房市比較冷,就要想辦法使得房市回暖。”原人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成思危認(rèn)為。

2008年12月8日,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開,會(huì)議為2009年的經(jīng)濟(jì)工作最終定調(diào),會(huì)議將住房消費(fèi)納入擴(kuò)大內(nèi)需范疇,明確提出“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”。

隨后,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了包含三大房地產(chǎn)救市措施的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,其中,政府放松二套房貸款鼓勵(lì)商品房消費(fèi),減免部分交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅費(fèi),政府同時(shí)支持開發(fā)商降價(jià)促銷。

“從緊的調(diào)控政策基調(diào)已經(jīng)完全扭轉(zhuǎn),政府試圖通過減稅、降低利率等方式刺激合理住房需求,擴(kuò)大內(nèi)需。政府之意并非在救房地產(chǎn)商,而是在救房地產(chǎn)市場(chǎng)以及國民經(jīng)濟(jì),這將是2009年的政策取向。”國務(wù)院發(fā)展研究中心信息局局長(zhǎng)程秀生說。

預(yù)言

開發(fā)商加速洗牌

“預(yù)計(jì)2009年開發(fā)商仍然會(huì)繼續(xù)承受銷售的巨大壓力,雖然樓市新政接二連三出臺(tái)了,開發(fā)商還會(huì)繼續(xù)呼吁更多利好政策的出臺(tái)。”中原地產(chǎn)(華北區(qū))總經(jīng)理李文杰表示。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)政策也充滿期待:如果現(xiàn)有政策不足以保證市場(chǎng)穩(wěn)定,政策仍是有調(diào)整空間的,設(shè)計(jì)上可以更寬松。除了滿足低收入者的住房需求外,還要積極調(diào)動(dòng)中等收入者和高收入者的購買意愿。例如“二套房貸”政策可以繼續(xù)放寬。

但在政府的救市政策中,有實(shí)力的大型開發(fā)商被明確告知將得到融資以及貸款支持,但同樣面臨困境的小開發(fā)商卻可能難以得到政府支持。在一系列救市新政中,加快保障房建設(shè)總是排在首位,這讓開發(fā)商不得不考慮未來大量保障房的入市,必然給樓市格局帶來新的變化,開發(fā)商必然被迫加快洗牌。

洗牌即意味著一個(gè)大魚吃小魚的過程,2009年,開發(fā)企業(yè)看來要在激烈的淘汰中獲取重生,打造全新格局了。但重生之后也意味希望——新的經(jīng)濟(jì)周期的開始。

9.16第一次降息

10.9第二次降息

10.30第三次降息

11.1降契稅、免征印花稅、暫免征收土地增值稅

11.27第四次降息

12.5下調(diào)存款準(zhǔn)備金率

12.17下調(diào)公積金存款利率

12.22第五次降息

12.23下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、央行再貸款、再貼現(xiàn)率