政策松動提升地產股估值 重點配置地產龍頭股

國信證券研究所 方 焱 陳 林

行業(yè)銷量下滑，今年以來，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月回落態(tài)勢。前三季度，全國商品房累計竣工面積同比增長9.7%，銷售面積和銷售額則分別同比下降14.9%和15%。前三季度，銷售面積與竣工面積比為1.5，遠低于去年同期1.94的水平，表明供不應求的狀況已有所緩解，商品房空置面積列歷史最高位。

目前行業(yè)形勢非常嚴峻，預計2008年銷量下滑34%左右，投資增長低于20%。2009年房地產投資增速負增長5.9%，銷量負增長10%左右，新開工面積負增長53%，銷售價格下降5.4%。

經濟下滑不止，政策松動不止。房地產增加值占GDP4.5%左右，預計未來一年為保經濟增長，還有進一步松動政策出臺，如基準利率下調，針對房地產領域的稅費減免等措施。松動政策短期難有立竿見影的效果，但隨著政策逐步深入，會逐漸改變人們消費預期。 政策累積效應將在2009年下半年顯現(xiàn) 預計2009年中期利率可能降至5.5%左右，到時房貸實際利率可能在3.7%左右，購房人負擔累計減輕21.66%，相當于房價下降了21%以上；加上開發(fā)商主動調價，房地產購買力會顯著增強。

支持行業(yè)長期向好的深層因素依然堅實。國際經驗來看，我國房地產市場與日本1960年代至1970年代初非常類似，行業(yè)長期繁榮毋庸置疑。調整有利于行業(yè)長期健康發(fā)展，支持行業(yè)長期向好的深層因素依然堅實，調整只是階段性插曲，不能改變行業(yè)整體的發(fā)展方向。

目前主流地產股嚴重低估。經過本輪調整，目前主流地產股動態(tài)估值水平非常低。“保招萬金”和“四小龍”等龍頭股2008年動態(tài)PE平均在12倍左右，P/RNVA大多數在0.7倍下，已經充分反映了未來房價和銷售的悲觀預期。

我們的鮮明觀點是：經濟惡化越厲害對房地產投資越有利，維持行業(yè)“推薦”評級。經濟惡化越厲害，針對房地產的扶持政策就會不斷出臺，從而可能會不斷超出市場的預期，對房地產投資越有利。

2009年地產股品種配置策略：重點配置一、二線龍頭股，如萬科、華發(fā)股份、福星股份、云南城投等，占地產配置的80%左右，兼顧概念。 理由： 除前幾部分講述的理由外，下面幾個方面也不應忽視： 地產板塊實際流通量權重較大。按國信證券行業(yè)分類，目前地產板塊實際流通量權重在10.3%，在所有板塊中僅次于金融板塊，超過石化、鋼鐵、公用事業(yè)、交通運輸和化工等板塊；基金地產股配置處于低位，或成為市場做多的反向指標。前期市場普遍預計到行業(yè)增速下降、銷售放緩、房價下跌等不利因素，所以，基金紛紛拋售地產股，目前地產股配置少（占凈值的3%左右），一旦政策松動導致房地產實業(yè)好于預期，機構會增配地產股。 地產股“大小非”減持壓力非常小，流通比例在60%左右，遠比滬深300板塊20.4%的流通量高。

我們認為2009年地產股有整體性機會，建議超配地產股，重點配置地產龍頭股，推薦品種：“保招萬金”、云南城投、濱江集團、新城B股、中國海外。