承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
為了應對全球金融危機,國務院果斷出臺了一系列刺激經(jīng)濟的方案,在刺激經(jīng)濟的十條舉措中,增加保障性住房投資放在首要位置,這不僅表明房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè)地位,而且體現(xiàn)了中央民生為本的思路,充分考慮了短期經(jīng)濟增長與長期結構優(yōu)化之間的關系。
但保障性住房的投資會在實施過程中遇到一系列問題。例如地方政府對增加保障性住房投資的積極性不高。從2005年以來,中央一再強調調整住房結構,完善住房保障制度,但在落實過程中沒有有效調動地方政府的積極性,成效并不明顯。2007年國務院24號文件明確規(guī)定,各級政府應該將至少10%的土地出讓金用于保障性住房投資,但該文件已經(jīng)出臺一年多了,大多數(shù)城市都沒有做到這一點。原因并不復雜,保障性住房投資不僅需要資金,而且需要白白拿出土地。2009年的地方財政收入增長將放慢,土地出讓收入也將比2007年大幅度減少,在此背景下地方政府對于保障性住房投資的積極性會更低。
為此,我們建議中央財政設立住房保障專項基金。如果中央財政設立住房保障專項基金,對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉移支付,可以有效調動地方政府在增加保障性住房方面的投資積極性。
另外,增加保障性住房投資與存量商品住房投資的矛盾。當前,商品住房的存量投資相當大,按照在建工程的面積計算約20億平方米,總投資約5億元人民幣,2008年商品住房的銷售比2007年明顯減少,開發(fā)商資金周轉出現(xiàn)明顯緊張,增加保障性住房投資將使商品住房的銷售更加困難。
根據(jù)初步測算,在北京、上海等城市,現(xiàn)在已經(jīng)建成的商品住房都是三年前買的土地,有較大的降價空間,在2007年底的價格基礎上降價40%左右開發(fā)商并不會虧損。政府可以跟開發(fā)商議價(按照成本價格逆向拍賣)買下,將開發(fā)商房子作為經(jīng)濟適用房出售給符合條件的居民。此舉可以緩解開發(fā)商的資金緊張局面,還可以減少政府建房的時間及人力成本。
當然,政府逆向回購商品住房的關鍵是操作程序上需要確保“公開、公平、公正”,防止暗箱操作。
一直以來,保障性住房在分配過程中存在突出問題,政府對低收入群體的政策優(yōu)惠有可能被高收入者侵占。目前的經(jīng)濟適用房在運行過程中出現(xiàn)很多弊端,其關鍵在于管理及分配上存在問題??梢酝ㄟ^兩條途徑解決這些問題,一是嚴格限制經(jīng)濟適用房的單位戶型面積,可以控制在一定范圍內(如50平方米左右);二是對保障性住房采取封閉式運行,禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟適用房。居住在經(jīng)濟適用房里的居民收入水平提高后,只允許將經(jīng)濟適用房賣給政府,由政府按照適當?shù)膬r格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經(jīng)濟適用房制度上的尋租行為。
我們還建議將住房保障制度的覆蓋面擴大到當年新增住房面積的20%以上,讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優(yōu)惠。