萬通馮侖：9000億保障房成開發(fā)商另一主戰(zhàn)場

一向不屑于3%薄利的開發(fā)商開始放下身段預(yù)備開發(fā)保障性住房——雖然在世道好的時候他們可以輕松獲取15%到50%的凈利潤，甚至更多。按照萬通集團(tuán)董事長馮侖的表述，開發(fā)商就是運動員，是“踢足球”還是“打籃球”，他們需要作出選擇，或者兼而做之。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外公布的消息，今后3年內(nèi)，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障性住房建設(shè)方面。“資金投放兌現(xiàn)之后，現(xiàn)有的商品房開發(fā)格局必然改變：因為這些規(guī)模巨大的保障房一定會由開發(fā)商來完成，而不會是政府。”滬上一家開發(fā)商表示。

“假設(shè)各地政府真的開始對保障房大舉投入真金白銀，大量的資金與資源則會源源不斷流向保障房領(lǐng)域。那么原本開發(fā)商品房的空間將受到擠壓。” 北京一位頗具名氣的開發(fā)商在最近與朋友私聊中表露出了對自己生存空間的憂慮。盡管一向以在優(yōu)勢地段開發(fā)高檔商用樓宇為主業(yè)，但是這位開發(fā)商已經(jīng)做好了轉(zhuǎn)型的心理準(zhǔn)備。

“打籃球”還是“踢足球”

“市場不能解決所有的問題，70%的中等至偏低收入人群的住房問題由政府以保障房的形式解決，30%高收入人群由市場解決。”馮侖在年初便公開表述以上觀點。

馮侖認(rèn)為，地產(chǎn)商在對“踢足球”或是“打籃球”作選擇時，購房者也同時面臨一個“向左拐”還是“向右拐”的問題：屬于中低收入的70%范圍內(nèi)群體，排隊買政府保障房；中高收入者在30%的商品房范圍內(nèi)挑選。

“可以預(yù)期未來眾多開發(fā)商都會同時進(jìn)入保障住房和商品房兩個領(lǐng)域，腳踏兩只船。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授陳杰分析說。

“保障性住房包括三部分：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場是沒有沖突的。經(jīng)濟(jì)適用房有不完全產(chǎn)權(quán)，有一些沖突。雙限房沖擊就更大了，與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上離得很近。在一些大城市中，雙限房占的比重很大。”SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為完全有理由判斷保障房會沖擊商品房市場。在他看來，“北京從現(xiàn)在開始，普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅，面臨著巨大降價壓力。”最終周邊商品房的市場價格可能也就略比周邊保障房高一點，相比而言，“只是普通住宅在產(chǎn)權(quán)上無任何限制。”

“假設(shè)你正在建設(shè)一個規(guī)模為10萬平方米的中低端住宅小區(qū)，一墻之隔就是一個20萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項目，那將是一個災(zāi)難。因為那意味著你要將價格放到與類似項目價格持平才會具有競爭力。在珠三角一些城市，限價房開盤之后，周邊的商品住宅小區(qū)迅速調(diào)價，價位甚至低于限價房。”上海一家開發(fā)商對本報記者稱。

“雖然已經(jīng)從3年前開始嘗試開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但是目前類似保障房項目在集團(tuán)主要城市的開發(fā)中所占規(guī)模仍然可以忽略不計，當(dāng)然，這種現(xiàn)狀接下來必然得到改觀。”這家開發(fā)商對本報記者稱。

另一家香港上市地產(chǎn)公司則認(rèn)為，從目前的跡象看來，國有大型的開發(fā)企業(yè)更有可能獲取保障房開發(fā)的單子，如果條件允許，他們也會樂于參與。

“政策有疊加作用。從日前企業(yè)債發(fā)行剛剛對房地產(chǎn)企業(yè)松口的情況可以看出，政策還是更傾向于開發(fā)保障房的房地產(chǎn)企業(yè)，其中，融資額相當(dāng)大比例可能要用于開發(fā)保障房，另外還用來還貸款以及補(bǔ)充流動資金。這是一個信號，說明在從事這一領(lǐng)域之后，開發(fā)商可能獲取更多的政策優(yōu)惠傾向。”該家地產(chǎn)公司高層對本報記者分析。

開發(fā)商的“難處”

事實上，業(yè)界之前所擔(dān)憂的開發(fā)保障性住房只能提供微薄的3%最終可能并非開發(fā)商加入這一領(lǐng)域的瓶頸。大多數(shù)的地產(chǎn)商認(rèn)為只要條件允許，他們都樂意參與到接下來的各地的保障房開發(fā)中。

一家地產(chǎn)公司人士對本報記者預(yù)估：假設(shè)拿下從設(shè)計、施工到之后的物業(yè)管理的全盤保障房建設(shè)單子，那么可能保證整體利潤在10%甚至更高。在保持開發(fā)規(guī)模和利潤的同時，企業(yè)還可以通過周轉(zhuǎn)資金賺錢。

“從開發(fā)商角度來說，開發(fā)商品房還是保障房，對他們實質(zhì)沒有區(qū)別，只要賺到錢就可以了。保障住房開發(fā)，有政府撐腰，免費拿地，拆遷方便，施工一路綠燈，各種管理成本低廉，賣價雖然不高，但利潤率卻不低，而且量大，銷售有保證，項目風(fēng)險低，所以總利潤不一定比開發(fā)商品房低多少。”陳杰對本報記者估計說。他認(rèn)為“國內(nèi)眾多開發(fā)商一直都很熱衷進(jìn)入保障住房開發(fā)領(lǐng)域的，只是苦于沒有門道”。

“現(xiàn)在并沒有任何的動靜來給我們進(jìn)入這個市場的機(jī)會。而且我們也在等待看政策出臺之后，各地政府投入的工作量大小，其中包括對開發(fā)商資格的認(rèn)證、工程管理質(zhì)量的把控，以及退出機(jī)制的完善。”滬上一家開發(fā)商表示。他們目前對于今后3年大規(guī)模保障房上市將會帶來何種沖擊，還處于猜測階段。

“我留意到，高層講話中每當(dāng)提到保障性住房時，一般都提廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等，沒有直接講雙限房。今后政策中這三部分保障性住房各自占的比重對市場影響將有很大不同。”潘石屹說。